자살한 아파트|

자살한 아파트|    

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 아래의 판례를 참고하시면 좋습니다. (서울지방법원 2002, 10, 18, 선고 2001가단334725호" 판례)를 보면 부부싸움 끝에 일어난 방화 때문에 배우자 1명이 아파트에서 사망하였음에도 불구하고 이러한 사실을 매수인에게 알려주지 않은채 사건 발생 3개월여만에 이 아파트를 매매하는 계약이 체결 되었는데, 결국 계약체결 후 이런 사실을 알게된 매수인이 착오를 이유로 계약취소를 주장하며 대금반환을 청구한 경우입니다. 매매계약이 아파트의 소유권이전을 목적으로 하는 것이고 아파트는 통상 주거용으로 살기 위해서 구입하는 것 이므로, 사회통념상 흉사라고 여겨지는 사건사고가 일어났던 가옥에 입주하는 것을 일반인이 꺼리는 것은 엄연한 현실이며, 일반인이라면 이 아파트에서 위와 같은 방화 및 그로 인한 사망사건이 있고나서 불과 3개월여가 지났을 뿐이라는 점을 알았 다면 쉽사리 이를 매수하기는 어려우며, 매매대금의 결정에 그와 같은 사정이 고려되지 아니하였다면 더더욱 그러할 것임은 사회통념에 비추어 충분히 인정된다고 하여,  이 아파트에서 이 사건 매매계약 체결 3개월여 전에 위와 같은 사건이 발생하였다는 사정은 매매계약의 목적물에 관하여 중요한 사항으로서 원고가 위와 같은 사정을 모르고 계약체결에 이른 이상 이는 계약의 중요부분에 관한 착오에 기인한 것이어서 매매계약을 취소할 수 있다고 판시하였습니다.   1. 상담 내용  갑(매수인)은 을(매도인)로부터 어떤 아파트 한 채를 최근 매수하였다. 을은 자신이 소유하던 위 아파트에 세들어 살던 병(종전 임차인)이 위 아파트에서 몇 개월전에 "자살"을 하자, 위 아파트를 정(인근 공인중개사 사무실 중개사)에게 매매를 의뢰하였고,  중개사 정은 갑에게 병의 "자살"사실을 고지하지 않고, 위 아파트를 "시가"에 따라 매도하는 중개를 하였다. 물론 을 역시 갑에게 병의 자살사실을 고지한 바 없다.    2. 갑은 을을 상대로   (1)매매계약을 "사기"를 이유로 하여 취소할 수 있고, 나아가 손해배상도 청구할 수 있다. 을 및 정은 위 아파트의 종전 임차인 병의 "자살"사실을 고지할 의무가 있는 바, 이를 고지하지 않고 매매한 것은 "부작위에 의한 기망"으로서 위 매매계약을 취소할 수 있다.  손해배상과 관련하여서는, 통상적으로는 위 "자살"사실을 고려하였을 때 예상되는 매매가격과 (위 자살을 고지하지 않고) 시가에 의해 거래된 매매대금의 차액만큼 손해배상을 청구할 수 있을 것이다.   (2) 매매계약을 취소하지 않고, 손해배상만을 청구할 수 도 있다. 손해배상범위는 위 (1)과 같다.  특히 대법원은 (자살 사실에도 불구하고 이례적으로 위 아파트의 거래시가가 상승하였다고 하더라도) 손해배상을 인정한다.  "자살"로 인해 하락하는 아파트의 가격에 대한 "감정"이 어렵다면, 을은 위자료(정신적 손해배상) 청구만을 할 수 있고, 위자료 금액을 정함에 있어서는 고유한 정신적 피해 즉 자살자에 대한 심리적 부담, 우울증 등 요소외에도 자살로 인해 하락하는 아파트의 재산적 손해액도 고려해 주고 있다.   3. 갑은 중개사 정에게도 고지.설명의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.   4. 을 및 정의 손해배상범위와 관련하여, 갑이 "자살"사실을 확인해보지 않은 과실에 대하여는 이를 공제할 의지가 있으나(과실상계) 과실비율은 미미한 수준일                ▶ 물건의 하자에 관한 공인중개사의 확인·설명의무   (일본의 판례를 중심으로) ▶ 유형     설명의무의 한계가 모호한 경우   자기방어적 견지에서 설명해야 1. 확인·설명  매매목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 매도인에 대하여 하자담보책임을 물을 수 있다. 하자가 있는 물건을 중개한 경우에는 매도인과 공인중개사를 상대로 연대책임을 묻는 것이 현실이다. 그러나 의외로 목적물의 하자에 대하여 공인중개사가 어디까지 확인·설명을 하여야 하는지에 대해서는 대법원 판례가 거의 없다. 그러나 목적물의 하자와 관련하여 일본에서는 여러 건 문제가 되어 판례상 다투어진 사건이 적지 않다. 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무에 관한 규정등이 물론 일본과 우리 나라의 법 규정이 동일한 것은 아니며, 법체계도 상이하다. 그러나 일본의 판례는 우리의 경우에도 목적물의 하자에 관한 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무의 한계내지 범위를 판단하는데 있어서 참고가 될 수 있을 것이다. 2. 아파트 매매의 경우 자살사건을 설명하지 않은 경우  중고 맨션의 매매에서 과거에 자살이 있었던 것에 관하여 해당 맨션의 하자에 해당해 매수인으로부터의 계약해제 보증금의 반환 및 위약금의 지불 청구가 인정된 사례(요꼬하마지판 1989, 9.7, 판례시보 제1352호 126항). 이것은 건축 후 약6년 된 맨션의 매매가 된 것으로 계약체결 후에 약6년 전에 매도회사의 대표자의 부인이 베란다에서 목을 메여 자살한 것이 판명되었다. 이 때문에 매수인이 계약의 해제 보증금의 반환과 위약금의 청구를 한 사건이다. 이에 대하여 법원은 거주 기분의 결함에 대해서도 숨겨진 하자에 해당하는 것으로 보았다. 즉, 일반인에 있어 이것이 주거사용에 적합하지 않는 것으로 느끼는 것으로 합리성이 있으면 계약의 해제가 인정될 수 있는바, 본 건은 이에 해당되는 것으로 보았다. 이 판결의 이후에도 자살이 있었던 건물에 관해서 하자를 인정한 판결이 몇 개가 계속 나오고 있다. 이들 판례는 매수인으로부터 직접 매도인에 대하여 하자담보책임을 묻고 있는 것이 다수이나, 이런 사건의 경우 공인중개사도 분쟁에 휘말리거나 장래 책임을 추궁당하는 손해배상청구소송이 제기될 가능성도 크다. 이 사건과 같은 경우에는 자살 사건이 발생한 것이 언제의 일인가, 어떤 모양인가, 그 장소가 현재 어떻게 되어 있는지 등을 종합적으로 고려하여 일반인, 평균인의 입장에서 케이스 바이 케이스로 판결되어 질 수 밖에 없다. 결론적으로 자살사건이 발생한 경우에는 어느 쪽이든 공인중개사가 계약을 체결시키는 입장을 떠나 자신이 매수인이나 임차인의 입장에 놓였을 때, 어떻게 느끼는지를 기준으로 하여 설명의 필요 여부를 판단하면 문제가 없을 것이다.