부동산 강제집행특약의 유효성

부동산 강제집행특약의 유효성

컬럼니스트 : 이승주

부동산임대차계약서에 “본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지통보 1주일 이내에도 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분 할 수 있으며(임대인은 임차인의 물건을 (관할 법원 공탁소)에 보관하고, 그 보관료는 임차인이 부담하며 계약해지  통보를 한 날로부터 30일후로는 법정 절차는 밟기로 하며  )임차인은 개인적으로나 법적으로나 하등의 이의를 제기하지 않는다.”고 이례적인 임의명도 약정이 적시되어 있다.

위 약정에도 불구하고, 임차인이 명도의무를 불이행할 경우, 임대인은 어떠한 조치를 취할 수 있을까? 임대인이 강제집행을 할 수 있을까?

임대인이 위 약정을 근거로 강제집행 수준으로 부동산의 명도를 확보하는 것은 쉽지 않다.

이와 관련하여, 대법원은 “법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약이라고 한다면 이는 사회질서에 위반되어 무효라고 할 것이고, 또한 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 공인중개사가 입회하였다든가 간판철거 당시 피해자의 신고로 출동한 경찰관이 간판철거를 제지하지 아니하고 그냥 돌아갔다는 사정만으로 피고인의 간판철거 행위가 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한 데 정당한 이유가 있다고 볼 수 없”다는 취지다(대법원 2004도341 판결).

따라서, “피해자가 이 사건 점포를 점유하고 식당영업을 하고 있는 상태에서, 피고인이 간판업자를 동원하여 이 사건 점포에 설치된 피해자 소유의 간판을 철거하여 그 효용을 해한 것은 피고인이 손괴를 함과 동시에 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것이고, 피고인이 피해자가 아직 식당영업을 종국적으로 포기하였다고 볼 만한 사정이 없는데도 피해자가 영업을 하지 못하도록 이 사건 점포의 출입문을 자물통으로 채우고 창문에 폐업이라는 공고문을 붙인 것은 위력을 사용하여 피해자의 업무를 방해한 것에 해당”하게 된다(대법원 2004도341 판결).

그렇다면, 위 약정에도 불구하고 임대인은 아무런 조치를 취할 수 없는 것인가?

위 판례사안과 달리 임차인이 점포를 점유하지 않고, 대부분의 물건을 뺀 상태에서 자물쇠만 잠가둔 상황이라면?

게다가 임차인과 연락도 되지 않은 상황이라면 어떻게 될까?

이러한 경우라면, 위 약정의 일부 수정을 전제로 임대인의 임의명도가 인정될 여지도 있어 보인다.

즉, 위 약정 중 “임대인은 임차인의 물건을 임대인 임의대로 철거 폐기처분”할 수 있다는 부분이 문제될 여지가 있는바, 이를 “임대인은 임차인의 물건을 ( )에 보관하고, 그 보관료는 임차인이 부담한다.”는 취지로 수정하고, 임차인 또는 임차물의 특정상황을 전제한 임의명도의 승낙취지를 구체화하는 등 위 약정을 조정한다면, 수정된 약정의 내용에 따라 그 유효성이 인정될 여지가 있을 것이다(필자 개인 의견임).