임대차계약기간 도중 변경된 임대인과의 임대료 증액합의

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

임대차계약기간 도중 변경된 임대인과의 임대료 증액합의

최광석  

 

  임대차계약기간 도중 건물주가 변경되면서 임대료증액을 요구받게 되는 경우가 적지 않다. 많은 임차인들은 변경된 건물주와의 원만한 관계를 유지하는 차원에서 계약기간 도중임에도 불구하고 적지 않은 금액의 임대료인상요구를 수용하고 있다.  

  위와 같은 사례는 주거용 보다는 상가건물임대차에서 많이 발생하고 있는데, 대항력있는 임대차계약의 경우(특히, 상가건물임대차보호법개정으로 시행일인 2015. 5. 13.이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 경우에 환산보증금규모에 관계없이 대항력을 인정하고 있다) 새로운 건물주와의 관계에서 종전 임대차계약이 그대로 승계된다는 점을 감안하면 변경된 건물주의 과도한 임대료인상요구에 그대로 응할 의무는 없을 것이다. 하지만, 그럼에도 불구하고 임대료인상에 상호 합의하였다면 추후 그 합의를 무효로 주장하는 것은 쉽지 않을 수 있어 매우 신중한 판단이 필요하다. 참고로, 최근 선고된 다음 판결을 소개한다.



★ 서울서부지방법원 2015. 11. 3.선고 2015가단200732  상가임차권존재확인 등

1. 기초사실

  가. 원고는 2012. 8. 28. 임00과 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 80만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 2014. 8. 28. 위 부동산에 관하여 차임 월 90만 원으로 증액하고 임대차기간을 2014. 8. 28.부터 2016. 8. 27.까지로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 제1 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

  나. 피고들은 2014. 9. 1. 이 사건 부동산을 임00으로부터 매수하여 2014. 10. 7. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

  다. 원고는 2014. 10. 7. 피고들과 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 3,000만 원, 차임 월 150만 원, 임대차기간 2014. 10. 7.부터 2015. 10. 6.까지로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 제2 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

  라. 원고는 2008. 9.경부터 이 사건 부동산에서 ‘00’라는 상호로 음식점을 운영하고 있다.

2. 원고의 주장

  가. 원고는 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따라 대항력 있는 임차인인바, 피고들은 이 사건 제1 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였음에도 이를 묵비한 채 원고와 월 차임 및 임대차보증금을 증액하고 계약기간을 줄이는 내용으로 이 사건 제2 임대차계약을 체결하였는바, 이 사건 제2 임대차계약은 상가임대차법 제11조를 위반한 것으로 같은 법 제15조에 의하여 무효이다.

  나. 설령 이 사건 제2 임대차계약이 무효가 아니라 하더라도, 피고 정00 및 공인중개사 오00은 피고들이 이 사건 제1 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였음에도 불구하고 원고에게 이를 승계하지 않았다고 기망하였다. 이로 인하여 원고는 피고들에게 이 사건 제1 임대차계약상 임대인의 지위가 승계되지 않는 것으로 잘못 알고 이 사건 제2 임대차계약을 체결하였다. 그렇다면 이 사건 제2 임대차계약은 기망 내지 상대방에 의하여 유발된 착오에 해당하여 취소되어야 한다.

  다. 따라서 이 사건 제1 임대차계약은 위와 같이 이 사건 제2 임대차계약이 무효 내지 취소되었으므로 여전히 유효하고, 피고들은 원고에게 제1 임대차계약에서 정한 임대차보증금 및 월 차임을 초과하여 지급받은 청구취지 기재 금원을 부당이득으로 반환하여야 한다.

3. 판단밑줄
  가. 이 사건 제2 임대차계약이 무효인지 여부

    살피건대, 상가임대차법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.

 

그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하고 있는바,

 

위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도

 

당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조).
   

이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 제2 임대차계약은 피고들이 이 사건 부동산을 임인식으로부터 매수한 이후 원고와 새롭게 계약을 체결하면서 합의에 의하여 월 차임을 약정한 것이어서 위 법 제11조가 적용되지 않는다고 할 것이므로 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.
 

 나. 기망을 이유로 한 이 사건 제2 임대차계약 취소 여부

    우선 피고 정00가 원고에게 이 사건 제1 임대차계약이 승계되지 않으므로 새로이 임대차계약을 체결하여야 한다고 말한 것이 기망행위에 해당하는지에 관하여 본다.  

    
    이 부분이 기망행위에 해당하려면 그 전제로서 피고 정00가 사실은 이 사건 제1 임대차계약이 새로운 소유자인 피고들에게 승계된다는 사실을 알면서도 이를 묵비하여 원고에게 새로이 임대차계약을 체결하지 않으면 이 사건 부동산을 점유할 권한이 없다고 고지하였음이 인정되어야 할 것인데,

 

 이 사건 제2 임대차계약 체결 당시 피고 정00가 종전 임대인의 지위가 승계되는 사실을 알았음을 인정할 아무런 증거가 없다. 오히려 갑 제6호증의 기재에 의하면 피고 정00는 전 임대인으로부터 이 사건 부동산을 매수하였으므로 원고와 새로이 임대차계약서를 작성하여야 하고 이 사건 제1 임대차계약을 승계하지 않는다고 일관되게 말한 사실이 인정되므로 원고에 대하여 적극적인 기망행위를 한 것이라 볼 수 없다.

    또한 공인중개사인 오00이 원고에게 잘못된 설명을 한 것을 이유로 이 사건 제2 임대차계약을 취소하려면 당시 오00이 피고들에게 종전 임대인의 지위가 승계되는 사실을 알았다는 점이 인정되어야 할 것인데, 이에 부합하는 듯한 갑 제11, 14호증은 앞서 든 증거 및 증인 오00의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 각 사정, 즉

 

① 오00은 이 사건 제1 임대차계약을 중개한 바 없고, 원고가 이 사건 제1 임대차계약서를 오00에게 보여 주었다거나 그 내용을 설명하였다고 볼 만한 아무런 자료가 제출되지 않아 이 사건 제1 임대차계약상 임대차기간을 비롯한 계약의 주요 내용을 알고 있었다고 보기 어려운 점,

 

② 오00은 당시 통상 주인이 바뀌면 새 주인과 임대차계약을 체결하는 것이라고 말한 것으로 보이고 명백히 이 사건 부동산에 상가임대차법이 적용되지 않는다고 말한 것으로 보이지는 않는 점 등에 비추어 보면 이를 그대로 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
    따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
 

다. 착오를 이유로 한 이밑줄 사건 제2 임대차계약 취소 여부

    원고가 이 사건 제2 임대차계약 체결 과정에서 피고 정00와 오00으로부터 종전 임대인의 지위가 피고들에게 승계되지 않으므로 피고들과 새로이 임대차계약을 체결해야 한다는 말을 듣고 이 사건 제2 임대차계약을 체결하였다는 취지의 갑 제11, 14호증의 각 기재는 아래와 같은 사정에 비추어 믿기 어렵다.

 

또한 원고가 이 사건 제2 임대차계약 체결 과정에서 피고 정00 및 오00에게 이 사건 제1 임대차계약상 임대인의 지위가 승계되는지 여부 및 상가임대차법이 적용되는지 여부를 문의하였다거나, 피고 정00 및 오00으로부터 종전 임대인의 지위가 피고들에게 승계되지 않는다는 점을 확인받았다고 인정할 만한 증거가 없다.
   

① 이 사건 제2 임대차계약을 체결할 당시 원고와 피고들 사이의 주된 이해관계는 임대차보증금과 월 차임 액수인 것으로 보이는데 피고 정00는 당시 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 150만 원을 요구하였으나 원고의 요청에 의하여 보증금 3,000만 원, 월 차임 150만 원으로 결정된 것으로 보인다.

    ② 이 사건 제1 임대차계약에 상가임대차법이 적용되어 이 사건 제1 임대차계약이 피고들에게 승계된다 하더라도 그와 같은 사정만으로 원고와 피고들이 새로운 임대차계약을 체결할 필요가 없는 것으로 해석되지 않는다.
   

 따라서 피고들이 이 사건 부동산을 매수함으로써 종전 임대인의 지위가 승계되는지 여부에 관하여 원고가 피고 정00와 공통된 동기의 착오에 빠졌다거나, 피고 정00로부터 유발된 동기의 착오에 빠졌다고 볼 수 없다.
   

설령 원고가 위와 같은 동기의 착오에 빠졌다고 하더라도, 동기의 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못하고, 여기서 '중대한 과실'이라 함은 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여하는 것을 의미하는데(대법원 1998. 2. 10. 선고 97다44737 판결 등 참조),

 

 원고는 앞서 본 바와 같이 2008. 9.경부터 이 사건 부동산에서 식당을 운영해 왔으므로 이 사건 제1 임대차계약과 관련하여 상가임대차보호법이 적용되는지 여부를 알아보아야 할 주의의무가 있고 이를 알아보았다면 쉽게 그러한 사실을 알 수 있었다고 보이므로, 원고가 이러한 주의의무를 다하지 아니한 채 이 사건 제2 임대차계약을 체결한 것에는 중대한 과실이 있다고 보아야 한다.
    따라서 원고의 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

4. 결론
  그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.