부동산과 금융의 융합으로 대비하는 100세 시대

      부동산과 금융의 융합으로 대비하는 100세 시대 2중 크레바스(crevasse) 위험 앞에 놓인 중장년들!!!!

 

 

여유로운 인생을 영유하고자 한다면 생애 전 기간에 걸처 안정적인 현금 흐름의 확보가 매우 중요하다 그런데 통계청 발표에 의하면  일자리를 그만두는 평균연령이 52세라고 할 때, 국민연금 지급이 개시되는 65세까지 10년이상 추가적인 수입이 필요하다.

 2014년 기준 우리나라 가계자산 중 부동산을 포함한 비금융자산은 75%로 일본보다 두 배 수준이다. 불과 25%의 금융자산에서 나오는 배당금액이나 이자수입으로는 그 10년의 기간을 감당하기 역부족이다

 

 어떻게든 직장에 붙어 있는 것이 최고의 재태크라는 말이 나오는 정도이다.

 

일부에서 이야기 하듯이 퇴직 후 주택연금이 가능한 60세까지를 노후생활의 1차 크레바스(crevasse)  라고 하고, 연금 수령연령인 65세까지를 2차 크레바스(crevasse) 라 할 때 이 2중 크레바스를 건너기가 쉽지 않은게  현실이다.

중장년이 가지고 있는 부동산 자산으로 시장수익율 보다 높은 수준의 꾸준한 현금흐름을 창출해 내면서 안정성을 가져가는 것이 노후대비의 핵심이며, 수익성과 안전성을 동시에 추구하는 역량발휘가 부동산과 금융의 전문가들에게 다가오는 시대적인 요청사항기도 하다, 이를 위해서는 부동산과 금융의 융합이라는 관점에서 해법을 찾아야 한다.

 

                                                     수명100세 시대에 요구하는 부동산의 자산운용

 

다른 선진국보다 급격하게 고령화가 진행되고 있는 우리나라에서는 최근의 공무원 연금개혁과 관련되어 세대간의 갈등이 표출될 정도로 고령화를 피할 수 없는 문제가 되었다.

 

현대 경영연구원이 2012년 OECD자료를 이용하여 계산한 내용에 따르면

 

우리나라41~50세의 평균 빈곤율은 8.9%로 OECD평균보다 낮으나 51~65세는 17.3%,66~75세는 45.6%로 급격하게 상승하고 있다. 한국의 노인빈곤율(65~75세수준)은 OECD평균 11.0%를 크게 상회하고 2위국가인 호주의30.2%와도 크게 차이가 나고 있다. 이러한 노인빈곤 문제 극복을 위하여 정부나 기업 등의 역활이 중요하겠지만,당사자인 중장년 층도 자산관리 강화를 통하여 '준비된 고령시기'를 만들어야 한다.

 

이를 위한 방안으로 다음과 같은 '부동산과 금융의 유합'울 절실하게 필요하게 될 것이다.

 

첫째, 거주용 부동산위 유동화이다

 

유동화는 증권화보다는 포괄적인 개념으로 부동산 자산과 관련되 유동화는 부동산 자산으로 현금 흐름을 만들어 내는 것을 의미한다. 이러한 방법으로는 다음 4가지를 제시할 수 있다.

 

①주택연금활용

②작은 집으로 주거이동(Down sizing)

③자가에서 타가로 주거이동

④전세에서 월세로 전환

 

먼저 주택연금은 거주용 주택을 가지고 현금흐름을 만들어 내는 가장 손쉬운 방법이면서도 확실한 방법이다.1997년에 노벨 경제학상을 받은 머튼 교수는 '한국의 주택연금은 은퇴자에게 축복이다'라는 말을 할 정도로 국가가 지급을 보증하는 부동산 금융상품으로 일종의 영구채권의 성격을 가지고 있다. 주택연금은 한 주택금융공사에서 취급하며 주택소유자가 만60세이상 9억이하의 1주택 또는 다주택인 경우에는 합산가격이 9억이하인 경우가 신청자격이 되고 거주/평생지급, 국가보증, 연금지급액이 주택처분액인 상속, 연간200만원까지 소득공제나 재산세 25%감면 같은 세제혜택이 있다.

 

주택가격3억인 경우 종신지급방식을 택할 경우 60세에 가입하면 월지급68만2천원을,

70세에 가입되어 있으며, 평균 가입연령은 72세,평균 주택가격은 2억7900만원으로 알려져 있다.

 

작은 집으로의 주거이동은 주택의 크기를 줄여가면서 현금흐름을 만들어 내는방법이다 자녀들의 분가와 직장의 변동을 소형주택으로 주거이동을 위한 충분한 명분이 되며 평생현역과 제2막 인생을 열기 위한 필요조건으로 작용될 수 있을 것이다. 또한 자가에서 차가로의 거주이동과 전세에서 월세로의 전환도 현금 흐름창출의 관점에서 훌륭한 방법이 된다.

 

둘째 지속적인 소득창출이 가능한 임대수익형 부동산에 투자하는 것이다. 

 

저금리시대에는 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 반영구적인 임대료 수입이 가능하면서 중위험, 중수익을 추구하는 임대형 부동산의 상대적 가치가 더욱 올라가게 되며,이러한 부동산의 최소수익율이 '물가 상승율+1.0%이상이 되면 인정성을 갖게 된다. 

 

임대수익형 부동산에 대한 투자는 투자규모가 크기때문에 자기자금으로 충당하지 못하는 경우가 많고, 다양한 투자대상 부동산 확보를 통한 포트폴리오 구성을 위해서도 금융대출 이용이 검토될 수 있다. 이 때 전제가 되는 것을 투자대상 부동산의 수익율이 금융비용을 보다 반드시 높아야 한다는 것이다. 즉 담보대출을 활용하여 상사를 매입, 임대하고자 할 경우 상가의 임대수익율이 담보대출 금리에 맞추어 고정금리대출을 활요하고 투자 부동산금액 대비50%이하의 대출을 받음으로써 항후 부동산 시장 변화에 선제적인 대응을 하는 투자전략이 필요한 것이다.(견지에 따라서는 대출을 30%이상이면  안정기에는 신중할 필요가 있음)

 

40대 못지 않은 열정과 삶에 대한 의지를 가지고 있는 대부분의 중장년층은 노후에도 꾸준한 소득창출할 수 있는 부동산 투자에 큰 관심을 가지고 있다. 젊었을 때와 달리 수익율과 부채를 관리 가능한 범위 내에서 통제하려면 투자의 우선순위도 다음과 같이 변화되어야 할 것이다. (안정화가 중요하며 노후에는 유동성이 최우선이 되어야 합니다 )

 

중장년층의 바람직한 투자 우선 순위변화

 

은퇴시기 전에는 1순위;수익성 2순위;유동성 3순위 안전성에서 은퇴시기 후에는 1순위;유동성 2순위 안전성 3순위 수익성으로 변화시켜야 한다.

 

아울러, 부동산 투자에 나설 때는 다양한 정보를 분석하고 반드시 현장 방문을 하여 입지조건 등이 투자목적에 맞는지를 꼼꼼히 확인하여야 하며 무엇보다도 해당 투자 부동산의 전문가나 현지 전문가의 도움을 받을 필요가 있다. 특히 부동산을 이용할 때는 부동산 투자에 특화된 금융기관 직원과의 충분한 협의를 통하여 가장 최적 조건의 부동산 금융을 이용하는 것이 투자실패를 줄이면서 수익율을 극대화 시킬 수 있는 첩경이 된다.

 

샛째 자산운용 시장의 변화를 적극 수용하는 것이 부동산 자산에의  투자는 금융과 융합이 진행되면서 증권화. 글로벌화가 진행중이다

 

증권화된 부동산 자산에의 투자에는 리츠(REITs,부동산회사)나 부동산 펀드 등의 투자방법이 있다

 

리츠 투자에는 국내리츠와 국외 리츠에 투자하는 방법이 있는데 국내리츠 중 증권거래소에 상장된 리츠는 투명성과 수익성, 안정성을 공시를 통하여 확인할 수 있기 때문에 소액으로 투자할 수 있는 수단이 된다. 국토 교통부에서 발표한 자료에 따르면 2014년 3/4분기 기준리츠의 평균수익율은 7.0%로 같은 은행예금리2.3%,회사채 수익율2.8%에 비하여 2.5배에서 3배 수준의 수익율을 나타내고 있다. 특히, 리츠 주관 부처인 국토교통부에서 리츠시장 활성화와 시장규모 확대를 위하여 많은 노력을 기울이고 있으므로 향후 좋은 투자대상 리츠가 출현할 것으로 기대된다.

 

해외리츠와 부동산 펀드는 은행 증권사 같은 금융기관의 추천상품을 눈여겨 보면서 안전성과 수익성이 있는 투자를 하여 꾸준한 현금흐름 창출에 만전을 기하여야 할 것이다. (수익성과 환율의 변화도 고려해야 하는 것인만큼 주의가 요합니다)

 

이상과 같은 수명100세 시대에 요구되는 금융과 융합된 부동산 자산운용 방안 세가지 즉 거주용 부동산의 유동화, 임대수익형 부동산 투자, 자산운용 시장변화에의 적극적 수용을 살펴 보았다.

 

유엔 산하 국제보건기구(WHO)에서는 2002년 '건강한 노후' 건강한 노화(healthy aging)'보다 더 포괄적인 의미를 가진 '적극적인 노후(Active aging)'개념을 채택하면서 은퇴 이후의 생활에 대하여 '활동적인 노후'를 지향하고 있다. 우리나라에서도 부동산과 금융의 융합을 통한 만족스런 현금 창출을 바탕으로 모든 중년층이 적극적인 노후를 즐기는  Active senior'가 되기를 희망해 봅니다