분양권 매수자가 명심해야 할 4가지

 

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

분양권 매수자가 명심해야 할 4가지

오윤섭  

 

지난주 토요일에 민주지산을 다녀왔습니다. 눈이 30cm 이상 쌓였더군요. 등산객이 겨울에 안산(안전한 산행)을 위해선 아이젠, 스패츠 등 필수 장비를 갖춰야 합니다. 주택시장에서도 매수자 매도자는 상승장 또는 하락장에 대비해야 합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 투기시장으로 변질되는 분양권시장에서 매수자가 명심해야 할 4가지를 정리했습니다.

분양권시장은 왜 뜨거울까?

최근 주택시장은 분양시장만 뜨겁습니다. 분양시장이 뜨거우니 분양권시장도 덩달아 뜨거워지고 있습니다. 초저금리 시대를 맞아 당첨되면 프리미엄을 받고 팔려는 가수요나 분양권을 사서 시세차익을 노리는 투자수요가 분양권시장에 가세하고 있기 때문입니다.

통상 분양 아파트는 분양가를 당첨자 발표후 계약시점부터 입주시점까지 2년 안팎 기간동안 계약금 20% 중도금 60%, 잔금 20%를 나눠 냅니다. 요즘 분양아파트는 계약률을 높이기 위해 계약금을 10%로 하거나 20%를 10%씩 분납하게 하는 단지가 많습니다. 중도금(통상 6회 분납)은 이자 후불제로 입주시점에 이자를 내게 하거나 무이자인 경우가 많습니다.

따라서 투자자 입장에서 보면 계약금+프리미엄만 있으면 분양권을 쉽게 살 수 있습니다. 나머지 중도금은 빚(대출)으로 충당하고 투자하는 경우가 대부분입니다. 심지어 계약금까지 대출받아 투자하는 가수요도 늘어나고 있습니다.

분양권시장은 초저금리로 인한, 막대한 레버리지(지렛대) 효과 때문에 뜨거워지고 있습니다. 부산 대구 등 지방은 2014년 12월 현재 그 열기가 절정에 달하고 있습니다.

빚이라면 소도 잡아먹는다는 옛말이 있습니다. 분양권시장에 가수요가 붙으면서 대출 등으로 매수자의 차입(부채)이 증가하고 있습니다. 차입이 증가할수록 거품(버블)이 생깁니다. 거품이 생긴 분양권은 결국 거품이 꺼지게 마련입니다.

지금 분양권시장이 서브프라임 모기지 사태를 맞기 직전인 2007년 미국 주택시장과 비슷하다고 하면 너무 비관적일까요? 신용도가 낮은 미국 서민들이 모기지론 대부업체를 통한 막대한 차입으로 주택을 너도나도 샀고 결국 2008년부터 집값이 폭락하기 시작했지요.

당신은 투자수요인가? 실수요인가?

가장 중요한 포인트일 것입니다. 뜬금없는 얘기지만 지금 분양권시장에선 분양권을 왜 사려는지, ‘선택의 순수함’이 중요합니다.

분양권을 사서 보유하다 입주전에 팔려고 하나요? 그러면 당신은 투자수요입니다. 계약금+프리미엄을 자기 돈으로 주고 사서 최소한 1년 이상 보유할 여력이 있어야 합니다. 투자수요라면 지역 대표 단지인 블루칩 단지를 공략하는 게 가장 안전합니다.

분양권을 사서 입주할 생각인가요? 그러면 당신은 실수요입니다. 내집마련을 하거나 기존주택을 팔고 새아파트를 사려는 교체수요가 되겠지요. 역시 관건은 자금력입니다. 입주하고 2년 이상 보유할 여력이 있어야 합니다. 그래야 1주택자 양도소득세 비과세를 받을 수 있기 때문입니다. 자금여력이 풍부하다면 블루칩단지를, 그렇지 못하다면 저평가 우량단지인 옐로칩 단지를 매수하면 됩니다.

자기자본은 얼마나 있어야 할까?

최근 가계부채가 증가하면서 대출규제가 재검토되고 있습니다. 주택담보대출비율(LTV) 총부채상환비율(DTI) 규제완화가 시행된 지 4개월만입니다. 이중 우선 DTI가 강화될 가능성이 높습니다.

주택담보대출 규제가 강화될 경우 분양권시장에게도 악영향입니다. 레버리지 효과를 통한 가수요, 투자수요가 줄어들면 매수세가 급감해 하락세로 돌아설 것입니다.

분양권을 사더라도 1년 이상 보유할 자금력이 있어야 합니다. 단타로 분양권을 사기엔 리스크가 큽니다. 과거 분양권을 여러 개 보유했다가 주택시장 침체로 가격이 폭락하면서 고생한 투자자들이 많았습니다.

투자수요라면 최소한 잔금전까지 계약금+프리미엄+중도금 이자를 대출받지 않고 투자할 수 있는 자금력이 있어야 합니다. 실수요라면 입주시점까지 시세(분양가+프리미엄) 대비 대출이 30%를 넘지 않아야 합니다.

매수타이밍은 언제가 좋을까?

분양권은 부동산이 아닙니다. 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 그래서 주택시장의 선물옵션이라고 하지요.

따라서 분양권 투자는 미래가치를 보고 사는 것입니다. 미래가치가 입주이후 가격(시세)으로 얼마나 반영될 지를 예측하고 사는 것입니다. 전문가든 초보자든 미래를 예측하기는 쉽지 않습니다.

분양권시장 초기에는 시세가 명확하지 않습니다. 당첨자 계약 전후로 가수요와 투자수요, 실수요가 가세하고 이를 부추기는 떴다방이 개입하면서 프리미엄에 거품이 끼는 경우가 많습니다.

거품이 낀 분양권시장 초기(당첨자 계약 이후 6개월 미만)에는 매수를 가급적 피하세요. 분양권시장이 1년 이상 유지된 단지를 중심으로 본인 자금력에 맞는 블루칩 또는 옐로칩을 골라 매수하세요.

분양권 시세는 입주물량과 밀접한 관계가 있습니다. 입주시점에 인근 지역에 입주물량이 증가한다면 미리 살 필요가 없습니다. 입주시점에 사도됩니다. 세종시나 동탄2신도시 등이 바로 대표적인 곳입니다.

공급에 비해 수요가 부족한 수도권 또는 대도시 외곽 분양권은 매수하지 않는 게 좋습니다. 주택시장 침체기에, 입주물량이 늘어날 경우 가장 빨리 가격이 폭락합니다. 마이너스 프리미엄도 붙지요.

분양권은 분양시장 성수기에 사는 게 좋습니다. 아무래도 분양시장에 수요자가 몰려 분양권에 관심이 덜하니까 말입니다. 봄철 3~5월과 가을철 10~11월이 분양권 매수타이밍입니다.

또 주택시장 침체기가 매수타이밍입니다. 일시적으로 하락세를 보이거나 지금처럼 가격조정기를 맞을 때 매수해야 합니다.