디(D)의 공포, 부동산 투자 필살기 (必殺技)

박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

 

디(D)의 공포, 부동산 투자 필살기 (必殺技)

박상언 2014-12-14 조회수: 1,403 추천: 4목록

-일본식 부동산 버블 붕괴 가능성 없다

-저성장 기조인 선진국형 경제구조로 급변중

-되팔기쉬운 임대형 도심부동산을 공략하라

-2008년 금융위기때 견딘 부동산 유망

“디플레이션이 온다고 하는데 부동산 투자는 어떻게 해야 되나요, 교수님”

내가 몸 담고 있는 경기대 경영학부의 나이가 지긋한 야간 학부생 중 한 명이 질문을 던졌다. 세계적인 수요 급감속에 유례없는 유가와 원자재 가격의 폭락으로 인한 경기침체 신호 속에 부동산시장의 장기 경기침체를 우려하는 목소리가 어느 때보다 높다. 특히 2008년 대다수 분들이 금융위기의 트라우마(trauma)를 겪은 악몽 때문인지 부동산시장 참여자, 특히 잠재매수자들까지 부동산시장에서 한발 더 물러나게 만들고 있다.

얼마 전 일본의 대표적 유산균 음료인 요구르트 가격(플라스틱병 기준)은 37엔에서 42엔으로 5엔(13.5%) 인상됐다는게 일본에서 큰 이슈가 되었다. 요구르트 값이 오른 것은 1991년 이후 22년 만에 일로 경기를 살리기 위해 무제한으로 돈을 풀고 있는 아베노믹스 효과로 표현했다. 즉 20년 이상 일본을 짓 누르고 있었던 디플레이션을 탈출하고 일본이 바라던 인플레이션이 드디어 나타나고 있다고 일본 언론이 호들갑을 떨었을 정도로 요구르트 가격 인상은 큰 사건이었다.

한국개발연구원(KDI) 디플레이션 가능성 언급

얼마전부터 한국개발연구원(KDI)도 디플레이션 발생 가능성을 거론하며 한국은행을 압박하고 있다. 물가안정목표제의 수준을 낮추려는 한은에 대해 적극적인 통화 정책이 필요하다는 입장이다. 한국개발연구원(KDI)은 ‘일본의 90년대 통화 정책과 시사점’ 보고서를 내고 “저인플레이션 지속으로 시장 참가자들의 인플레이션 기대가 낮은 상태로 굳어지지 않도록 물가안정목표(2.5~3.5%)를 준수하기 위한 통화당국의 적극적인 의지 표명과 대응이 필요하다”고 주장하고 있다. 요지는 “한국은 수요 부진에 따른 성장세 둔화와 인플레이션 하락이 상당 기간 지속되면서 디플레이션이 발생할 가능성을 배제할 수 없다”는 것이다.

일본은 1990년대 초 정책금리를 수차례 낮췄지만 물가상승률이 더 빠르게 낮아져 실질금리가 되레 상승해 명목금리 인하에 따른 금융 완화 효과가 나타나지 않았다. 경기 침체 초기 정책 대응에 소극적으로 대응해 디플레이션을 예방하지 못했다. 일단 디플레이션이 고착화하면 금융부채나 재정에 부정적 영향을 미치고, 정책대응 수단도 제한되기 때문에 한국 또한 신속한 통화 완화 정책이 필요하다.최근 수년간 소비자물가 상승률은 물가안정목표 범위를 크게 밑돌아 1%대에 머물고 있으며 국내총생산(GDP) 디플레이터 상승률은 0%에 근접할 정도로 하락하고 있다. 민간 경제 연구소도 아닌 정부의 ‘싱크탱크’ 역할을 하는 KDI가 한은의 통화 정책과 물가안정목표에 대해 압박하는 것은 매우 이례적인 일이다.

일본식 급격한 부동산 버블가능성 제로 (O)

중국과 일본의 틈바구니 속에서 휴대폰, 반도체, IT, 차, 화학, 철강, 조선 등 대부분의 주요 제조업이 성숙단계를 찍고 하락국면에 들어서면서 기업들의 이익이 급감하거나 마이너스 상태로 돌아섰다.

산업계 전반적으로 어려움 때문에 우리나라도 일본과 같이 부동산 가격이 빠르게 폭락할 것이라는 전망이 나오고 있다.

오래 전부터 한국 부동산시장의 버블 가능성을 거론하는 논자들이 자주 인용하는 나라는 일본이다. 우리 보다 앞서 부동산 버블과 붕괴를 경험했던 일본처럼 우리나라도 같은 과정을 따라갈 것이란 예측이다. 부동산 버블론의 주요 근거는 앞으로 닥칠 인구 구조 변화다. 노무라연구소에 따르면 지난 10여 년간 일본 부동산산업은 인구가 줄어들고 고령화가 가속화했다. 2004년부터 전체 인구가 줄어들기 시작했고 주택 구매의 기준이 되는 가구수도 2015년부터 하락한다. 주택 구매 수요도 줄어들고 있다. 65세 이상 고령자를 제외하곤 자가 주택보급율이 지난 20년간 계속 감소했다. 그러니 건설투자도 줄어들 수밖에 없다. 지난 2007년 일본 국내 건설 투자는 52조3000억엔으로 1992년 최고치에 달했던 80조엔의 60% 수준이다. 2015년엔 절반인 50% 수준까지 줄어들 전망이다. 23년 만에 건설업이 반토막 나는 셈이다.

우리나라는 아직까지 건설투자가 대폭적으로 줄어들고 있지는 않는다. 인구감소폭도 다르다. 통계청에 따르면 한국은 2018년부터 인구 수가 감소할 것으로 예상되지만 수도권은 2022년까지 증가할 것으로 전망된다. 1~2인 가구는 2030년까지 계속 늘어날 것으로 예상된다. 주택수요가 계속 창출되는 셈이다.

고령화 추세에 봉착한 일본의 경우 노년부양 비율(15~64세 생산가능인구 100명당 부양해야 하는 65세 이상 노인인구 비율)이 2010년 35%에서 2040년엔 65%로 치솟을 것으로 추산된다. 일본은 지난 2005년부터 인구감소가 시작되었다. 일본의 인구가 100년후 현재의 절반정도로 줄어들것이라는 비관적인 전망까지 나오고 있다.인구감소는 주택수요감소로까지 이어질수 밖에 없다.

고령화와 산업구조의 고도화에 따른 공장의 해외이전 ,농지 규제완화등도 우리사회의 화두로 급 부상하고 있다. 하지만 제조업 공장이 해외로 빠져나간 공장의 터는 주택단지로 탈바꿈화여 오히려 지가를 끌어올리고 있다. 게다가 토지거래허가제의 대폭적인 해제는 농지규제완화의 촉진제가 되고 있다.

부동산 장기침체, 즉 버블론의 근거를 ‘산업구조에 변화에 따른 소득’ 등 외부효과를 도외시한 채 인구구조와 주택수급량 등 단순 통계만 내세우는 것은 잘못이다. 일단 우리나라의 가계의 자산 가운데 부동산 비중이 높은 것은 우려할 만하다. 한 통계에 따르면 우리나라 가계의 자산 가운데 부동산은 75~80% 정도나 된다. 미국, 일본, 영국 등 선진국보다 부동산이 가계 자산에서 차지하는 비중이 훨씬 높다. 그만큼 부동산 시장이 위축되면 서민 경제에 미치는 영향이 크다는 이야기다. 이는 달리 생각하면 정부나 금융권, 가계 등 시장 참여자들이 부동산 시장 하락을 쉽게 용안하기 어렵다는 이야기다. 장기적인 계획으로 연착륙 방안을 강구할 수는 있겠으나 가계에 충격이 될 만한 수준의 변화가 급작스럽게 이뤄지긴 어려울 것이다.

일본과 달리 우리나라는 국토가 좁다. 주택보급율이 100% 근접할지라도 경제가 지속적으로 성장하면 인플레이션 효과로 주택 가격도 상승하고 신규 교체수요가 일어나 주택 문제는 자연스레 해결된다. 홍콩이나 싱가포르,호주 등이 대표적인 사례다. 얼마 전 필자가 방문했던 홍콩과 싱가포르,호주등은 경제가 고속 성장하면서 그에 맞게 부동산시장도 해마다 높은 상승세를 유지하고 있었다. 1인당 국민소득이 5만달러를 웃도는 싱가포르의 도심 강변의 고급주택은 한채 가격이 50억~100억 정도를 호가하고 있다. 아시아 각국의 부자들도 싱가포르 부동산의 주요 수요자다. 홍콩의 주택도 비슷하다. 리펄스 베이 일대 중형 아파트 가운데 50억~100억원이나 하는 곳도 흔했다. 이곳은 임대료만 월 1500만~2000만원에 달할 정도다. 역시 내국인은 물론 영국 등 각국 부호들도 주요 수요자였다. 급격한 부동산 버블붕괴와 장기침체는 일본처럼 지속적으로 마이너스 경제성장을 지속하지 않은 한 일어날 수 없다. 또한 유가폭락으로 인한 기업의 비용과 소비자의 부담이 줄게 되고 글로벌 경기둔화 상황에서도 한국은 기준금리를 인하할 수 있는 여지가 있어 장기경기침체로 인한 부동산 가격의 폭락 가능성은 거의 없다.

디의 공포보다는 선진국형 경제구조로 전환 빠르게 이뤄져

일본은 내수 비중이 전체 GDP의 80%고 수출이 20% 수준이지만 우리는 수출비중이 50%를 넘는다 . 우리의 성장률 둔화는 일본보다는 더디게 진행될 것이며 우리와 일본은 같은 선상에서 매칭시키는 것은 적절하지 않다 최근 물가 상승율이 낮아지는 것은 수요 부족보다는 공급문제 영향이 크다. 디플레이션 우려가 커지고 있다고 보기 보다는 유가하락에 따른 물가하락 측면에서 소비측면에선 긍정적인 유인이 있다

90년대 초반부터 시작된 일본의 버블 붕괴사례를 참조하면서 대비책을 제시하는 것은 바람직한 일이다. 하지만 최악의 시나리오인 일본 부동산 시장을 유독 강조하면서 비관적인 관점과 이데올로기 측면에서 부동산 버블론을 전파시키는 것은 누구에게도 도움이 되지 않는다.

도심역세권, 월세로 전환 수익률 높아

다가구, 다세대 , 월세전환 가능한 소형 아파트,상가주택, 점포겸용주택을 지을수 있는 단독택지, 향후 임대소득을 올릴 수 있는 강남권 소형아파트나 분양을 앞둔 재건축 소형아파트 등은 별다른 영향을 받지 않고 저금리의 영향으로 오히려 반사이득을 볼 가능성이 많다. 2008년 금융위기를 전후해 오피스텔,원룸과 같은 수익형 부동산은 관심이 더 많아졌고 오히려 시세도 상승세를 나타냈다. 그 당시에 비해 금리도 상당부분 내려가 소액 투자 가능한 수익형 부동산에 대한 수요는 더 증가 할 수밖에 없다, 반대로 시세차익이 기대됐던 아파트시장은 관심이 줄고 가격도 하락세를 보였다. 2008년 전체적으로 볼 때 오피스텔 매매시장은 주택시장 약세 속에 틈새상품으로 부각되면서 강세를 보였다. 실제 민간 부동산정보업체 자료를 토대로 분석해 보면 2008년 오피스텔 매매시장은 전국 기준으로 6.41% 올랐다. 2007년(4%) 대비 2.41%포인트나 상승했다.서울은 7.97%, 경기는 4.96%의 변동률을 보였다. 서울, 경기 모두 중·소형의 저평가된 지역의 오피스텔이 활발히 움직였다. 전세를 끼고 3000만~5000만원 선에서 매입할 수 있는 오피스텔도 투자자들에게 선호대상이었다. 2008년 금융이후 이후 소액으로 부담없이 투자가 가능한 부동산에 많은 수요가 형성되고 상담도 폭증하고 있다. 특히 원룸,오피스텔,소형아파트,상가주택,원룸으로 신축가능한 단독주택등은 투기억제 정책이 아파트에 집중되면서 반사이익을 누렸다. 투자자들에게 글로벌 금융위기는 시세차익을 노리던 지금까지의 투자패턴에서 임대수익으로 서서히 변화되는 계기가 된 것이다.

투자금액이 비교적 가볍고 임대가 원활한 도심권소형수익형

도심 역세권 일대 전세비율이 높은 소액 투자 가능한 부동산은 월세로 전환해도 수익율이 높게 형성되어 임대형 부동산으로도 제격이다. 특히 베이비 부머들의 은퇴시기와 맞물려 소액으로 투자할 수 있는 임대상품에 대한 관심도 높아지고 있어 소액으로 투자가능한 주거용 부동산은 중대형에 비해 가격대비 임대수익율이 높게 나오기 때문에 인기를 끌수 있다. 도심권에 위치한 대학가 인근이나 역세권,실수요자들을 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환하더라도 임대수익율이 높게 형성될 것으로 예상되는 소형주택이 수혜를 볼 수 있는 부동산이다. 이런 지역의 소형주거용 부동산은 부동산 시장 침체기에도 하방경직성이 강해 하락폭이 제한적이고 상승기에는 먼저 회복하는 특성이 있기 때문이다.

글로벌 경기침체, 집값 하락, 전셋값 상승 등의 영향으로 가격이 저렴한 소형주택을 중심으로 인기를 끌고 있는 현상이 수익형 부동산시장에도 고스란히 반영되고 있다. 실제 되 팔기 쉬운 소액으로 투자하는 상가의 경우도 인기를 끌고 있는데 LH에서 공급하는 상가 낙찰가를 보면, 1억원대나 1억원 미만의 상가도 적지 않아 상당한 인기를 끌고 있다. 임대수요가 풍부한 서울 강남권과 마포권역에서 1억원대 중반대에 선을 보이는 오피스텔도 상당한 인기를 모으고 있다.

2015,2016년 되팔기 쉬운 소액투자 유효할 듯

10억원짜리 임대형부동산에 투자했을 때 더 여유 자금 있는 분들이 최소 11억원이상으로 본인이 투자한 물건을 되사줘야 하는데 기대 임대수익율외 현재경제 상황으로는 가격이 오르기가 쉽지가 않다.대신 10억원을 5개로 쪼개서 2억원씩 소형임대형 물건에 투자하면 수익율도 더 높일수 있고 환금성도 뛰어난 물건을 강남권에서도 쉽게 찿을수 있다. 임대사업으로 등록하게 되면 취득세도 안 낼 뿐 아니라 나중에 아이들에게도 증여하기도 간단하다. 서혜경씨는 필자의 컨설팅 대로 강남권에서 시행사가 원가로 공급하는 임대형 물건을 5개를 바로 계약, 임대수익율 10%를 올리면서 지인들을 필자회사에 자주 소개시켜주는 VIP 고객이 되었다. 만약 경기침체가 오래 지속되면 부동산 가격도 동반 하락, 오히려 큰 손실을 볼 수도 있다. 과도한 대출을 낀 투자 특히 돈이 나오지 않는 부동산 투자는 위험하다고 볼 수 있다.

경기침체공포에도 불구하고 부동산도 소액으로 투자가 가능한 상품들의 인기는 지속될 것이다. 소액으로 임대수익을 원하는 투자자들은 1억원 안팎의 분양중인 저가 수익형 부동산에 관심을 가져보는 것도 좋다. 특히 분양중인 도심권 오피스텔과 도시형주택의 경우 신규분양보다 혜택이 많은 만큼 꼼꼼히 따져 접근해볼한다.

아무리 수익형 부동산의 인기가 좋아도 매입에 대한 부담이 커지게 되고 되 팔때 환금성면에서 불리할 수밖에 없기 때문에 소액으로 투자 가능한 수익형 부동산이 큰 인기를 얻고 있는것이다. 1~2억원대의 저렴한 분양가의 되팔기 쉬운 오피스텔과 도시형 주택에 대한 투자자의 관심이 증폭될것으로 보고 있다.

‘엑시트 (EXIT) 전략’으로 차근차근 준비하라

“ 쉽게 살수 있는 부동산과 팔기 쉬운 부동산중 어느쪽이 좋은 부동산입니까?”

수년 전부터 대중을 상대로 강의하는 기회가 주어지면 가볍게 이런 질문을 던진다.

대다수 수강생들은 팔기 쉬운 부동산이 좋은 부동산이기 때문에 투자해야 한다고 바로 이야기한다. 하지만 수강생들의 부동산 자산 포트폴리오를 점검해 보면 원할 때 바로 팔리지 않은 물건으로 인해 고통을 당하고 있는 것을 알수 있다.

일본식 경기침체가 오지 않더라도 국제경제 불안감으로 인한 경기침체 가능성 때문에 부동산투자자들도 이에 대비해야 한다.

베이비부머등의 은퇴등의 영향으로 돈이 나오지 않은 즉 월세전환이 원활하지 않은 주거용 부동산을 중심으로 처분이 점차 현실화될것이다. 정부의 건설업계 지원책과 함께 추가 부동산 활성화 대책이 나오더라도 과거처럼 주거용 부동산가격이 급등하는 현상은 일어나지 않을 것이다.

경기침체를 대비해 급할 때 현금화할 수 있는 ‘엑시트 (EXIT) 전략’으로 부동산투자에 임해야 한다. ‘잘 팔릴 수 있는 환금성이 뛰어난 부동산’ 위주로 접근해야 하는데 도심(인접)지역의 임대형 부동산이 그래도 안전하다고 볼수 있다.

2015,2016년 부동산시장에 참여하는 실수요자나 투자자들은 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤 투자 측면보다 실수요자 측면에서 접근해야 한다. 즉 개개인들의 부동산 보유나 신규투자 전략도 이제는 출구전략을 생각해야 할 때다. 언제든지 경기변화에 따라 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다는 애기다.

유엔알컨설팅, 16,23일(화) 5시 20분 강남 신세계

2015년 돈되는 부동산 대공개

부동산 투자자문회사 유엔알컨설팅이 오는 16,23일(화) 5시20분터 신세계백화점 강남점 문화센타(센트럴시티내)에서 ‘2015년 돈되는 부동산 대공개“란 주제를 가지고 세미나를 개최한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표가 지역별 상품별, 금액별 소액투자까지 실전투자사례 위주로강의할 예정이다. 수강료는1만원이다. 문의:02-3479-1500~1501

유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597