계약명의신탁자의 수탁자에 대한 매수대금상당 부당이득반환과 지연이자 기산점

 

부동산리더스

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

 

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다

 

계약명의신탁자의 수탁자에 대한 매수대금상당 부당이득반환과 지연이자 기산점

 

최광석

 

부동산실명법상에 따라 명의신탁약정 및 이에 따른 등기는 무효를 원칙으로 하지만, 계약명의신탁에서 거래상대방인 매도인이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 거래의 안전을 도모하는 차원에서 등기로 이루어진 물권변동을 유효로 하고 있다(동법 4조 2항 단서). 따라서, 계약명의신탁의 서술구조는 매도인이 악의인 경우와 선의인 경우로 크게 나뉘게 된다.




★ 제4조(명의신탁약정의 효력)

① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가(매수인) 되고 상대방 당사자(매도인)는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

  먼저, 매도인이 악의인 경우에는 명의신탁약정의 효력이 무효이고 수탁자 앞으로의 등기 역시 무효이어서, 신탁자는 수탁자에 대해 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수는 없지만 명의신탁약정의 무효에 따른 부당이득반환청구(신탁자가 매도인에게) 가능하다.  (신탁자가 매도인을 대위하여 또는 직접 소유권이전 등기의 말소청구가 가능)

  반면, 매도인이 선의인 경우에는 법리가 크게 달라진다. 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 여전히 무효이어서 신탁자는 명의신탁약정의 유효임을 전제로 한 어떠한 청구권도 가지지 못하지만, 수탁자(매수인)는 해당 부동산에 대해 유효하게 소유권을 취득한 것으로 취급되기 때문이다(동법 4조 2항 단서). 하지만, 근본적으로 명의신탁약정이 무효인 이상 수탁자의 소유권취득은 법률상 원인이 없게 되는 것으로 취급될 수밖에 없어 신탁자는 수탁자에 대해 부당이득반환(신탁자가 수탁자에게)할 수 있다. 이는 물권변동 자체가 무효이어서 신탁자가 수탁자를 상대로 직접 내지 매도인을 대위하여 소유권에 기한 반환청구를 행사할 수 있기 때문에 부당이득반환청구 없는(신탁자가 매도인에게 청구할 수 없음) 명의신탁유형의 경우와 차이가 있다.
 

이때 신탁자의 손실과 수탁자의 이득이 무엇인지와 관련해서 부당이득으로서 부동산 자체의 반환을 구할 수 있을 것인지, 아니면 부동산매수대금 상당액만을 반환청구할 수 있는지에 관해 견해가 대립되고 있는데, 판례는 기본적으로 명의신탁약정이 체결된 시기가 ●부동산실명법 시행 전인지● 후인지에 따라 구분하고 있다.

  부동산실명법 시행 전에 명의신탁 약정과 그에 기한 물권변동이 이루어진 경우에는 “당해 부동산 그 자체”의 부당이득반환의무가 있다고 판단하고 있다. 하지만 ‘계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 “매수자금”을 부당이득하였다’고 판단하고 있다. 바로 이 때 매수자금으로 제공된 금전에 대한 지연이자를 청구할 수 있는지, 청구가능하다면 기산점은 언제인지가 논란이 될 수 있다. 일반적으로, 매수대금조로 지급된 시점으로부터 응당 지연이자도 청구 가능할 수 있다고 생각하기 쉽지만,

 

다음에서 보는 바와 같은 논리로 여러 가지 제한이 있을 수 있어 주의가 요망된다.

★ 대법원 2010.1.28. 선고 2009다24187,24194 판결 【토지명도등·건물명도】

 
☞ 계약명의신탁관계의 수탁자(주지)인 원고가 신탁자(불교재단)인 피고를 상대로 부동산인도를 구하자, 피고가 원고를 상대로 부당이득의 반소를 청구한 사안에서, 법원은 계약명의신탁관계로서 매도인의 선의를 이유로 수탁자인 원고에게 소유권이 있음을 인정한 다음,

 

부당이득반환청구의 지연이자에 대해서 다음과 같이 판단함

-- 이 사건에서 명의신탁자인 피고 재단과 명의수탁자인 원고 사이의 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조 제1항에 의하여 무효이므로, 원고는 위에서 본 바와 같이 이 사건 부동산에 대하여 완전한 소유권을 취득하는 반면에 피고 재단에 대하여 자신이 이 사건 부동산의 취득을 위하여 제공받은 자금 1억 1,300만 원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 할 것이다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 등 참조).

나아가 원심은 원고가 위 부당이득금 1억 1,300만 원에 대하여 피고가 구하는 대로 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기가 행하여진 1997. 11. 13.부터 (매수자금을 제공으로) 재단이 구하는 바에 따라 원심판결 선고일인 2009. 2. 12.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

그러나 원심의 지연손해금청구부분에 관한 판단은 수긍할 수 없다.

(1) 피고는 위 부당이득금에 대하여 원고가 피고로부터 위 매수자금을 수령한 날로부터 다 반환할 때까지의 기간에 관한 지연손해금을 청구하고 있다(기록 455면). 만일 그 청구가 원고의 이행지체로 인한 손해배상을 구하는 취지라고 한다면, 원래 부당이득반환의무는 이행기한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 진다(민법 제387조 제2항).

그런데 기록에 의하면, 원고 소송대리인이 위와 같이 지연손해금의 지급을 구하는 취지가 담긴 피고의 반소청구취지정정신청서 부본을 수령한 것은 2008. 12. 24.임을 알 수 있고, 달리 그 전에 피고가 원고에게 위 매수자금의 반환을 청구하였다는 자료를 찾을 수 없다.

(2) 나아가 만일 피고의 위와 같은 지연손해금청구를 부당이득반환의무를 부담하는 원고에 대하여 ●악의 수익자로서의 손해배상책임( 민법 제748조 제2항 참조)을 인정하는 취지라고 하더라도, 부당이득반환의무자가 악의의 수익자라는 점에 대하여는 이를 주장하는 측에서 입증책임을 진다고 할 것이다. 또한 여기서 ‘악의’라고 함은, 민법 제749조 제2항에서 악의로 의제되는 경우 등은 별론으로 하고, ①자신의 이익 보유가 법률상 원인 없는 것임을 인식하는 것을 말하고, ②그 이익의 보유를 법률상 원인이 없는 것이 되도록 하는 사정, 즉 부당이득반환의무의 발생요건에 해당하는 사실이 있음을 인식하는 것만으로는 부족하다. 따라서 단지 원고가 수령한 이 사건 매수자금이 명의신탁약정에 기하여 지급되었다는 사실을 알았다고 하여도 그 명의신탁약정이 부동산실명법 제4조 제1항에 의하여 무효임을 알았다는 등의 사정이 부가되지 아니하는 한 원고가 그 금전의 보유에 관하여 법률상 원인 없음을 알았다고 쉽사리 말할 수 없다.

오히려 기록에 의하면, 비록

◆법적으로는 원고가 위에서 본 대로 이 사건 부동산에 대하여 완전한 소유권을 취득하는 것으로 평가된다고 하더라도 피고 재단은 명의신탁자로서 자신이 이 사건 부동산의 소유자라는 인식 아래 이 사건 부동산을 점유·사용하여 왔음을 알 수 있고,

 

◆원고 또한 자신 앞으로 소유권이전등기가 행하여진 후로도 이 사건 위에 있는 시설물 등의 철거를 구하는 이 사건 소송을 제기하기에 앞서 원고의 대리인인 변호사를 통하여 피고 재단 소속의 ○○사 주지에 대하여 2005. 9. 13.자로 통고서(갑 제3호증)를 보내는 등의 조치에 이르기 전까지 피고 재단의 그러한 점유·사용에 대하여 어떠한 이의를 제기하였다는 자료를 찾아보기 어렵다.

 

■그렇다면 원심이 인정하는 바와 같이 원고 앞으로 소유권이전등기가 행하여진 1997. 11. 13. 당시에 이미 원고가 이 사건 매수자금에 관하여 이를 보유할 법률상 원인이 없어서 반환하여야 할 것임을 알고 있었다고 하기는 어렵고,

 

■그 등기 후로도 상당한 기간 동안 여전히 이 사건 부동산 취득에 관한 명의신탁약정을 유효한 것으로, 따라서 위 매수자금을 반환하지 아니하여도 되는 것으로 전제하고 있었다고 보아야 할 것이다.

(3) 그럼에도 불구하고 원심이 위에서 본 대로 원고가 위 부당이득금 1억 1,300만 원에 대하여 피고가 구하는 대로 이 사건 부동산이 원고 앞으로 등기된 1997. 11. 13.부터 다 갚는 날까지의 기간에 대하여 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단한 것에는 우선 피고의 이 부분 청구원인을 명확하게 밝혀 석명하지 아니하였고 나아가 부당이득반환의무의 지체책임 또는 그 악의의 수익자에 관한 법리를 오해하였거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고취지는 이유 있다.


★ 대구지방법원 2014. 5. 30.선고 2013가단51480(본소) 약정금 등, 2014가단15245(반소) 약정금
☞ 계약명의신탁관계에서의 신탁자인 원고가 수탁자인 피고를 상대로 매매대금상당의 부당이득반환을 청구한 사안에서, 지연이자 기산에 관하여 위 대법원 2009다24187,24194 판결과 동일한 취지로 판단

---이러한 경우 원고는 자신이 제공한 매수대금을 부당이득으로 청구할 수 있는 것이므로, 피고는 부당이득반환의무의 이행으로 원고에게 매수대금 상당액인 3,000만 원 및 이에 대하여 2014. 4. 24.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서가 이 법원에 접수된 날인 2014. 4. 24.(청구 받은 날)로 부터 판결 선고일인 2014. 5. 30.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 법정이자 내지는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 

원고는, 피고가 적어도 2012. 9. 20.부터는 자신이 이 사건 매수대금 상당의 이익을 보유하는 것이 법률상 원인 없는 것임을 인식하였다는 취지의 주장을 하며 3,000만 원에 대하여 2012. 9. 20.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 법정이자 내지는 지연손해금을 구하고 있다. 

부당이득반환의무자가 악의의 수익자라는 점에 대하여는 이를 주장하는 측에서 입증책임을 진다고 할 것인데, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 2012. 9. 20. 무렵 자신이 수령한 매수대금 3,000만 원이 법률상 원인 없는 것임을 인식하였다고 인정하기에 부족하다[피고가 수령한 이 사건 매수자금이 사실상 명의신탁약정에 기하여 지급되었다는 사실을 알았다고 하여도 그 명의신탁약정이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 의하여 무효임을 알았다는 등의 사정이 부가되지 아니하는 한 피고가 그 금전의 보유에 관하여 법률상 원인 없음을 알았다고 쉽사리 말할 수는 없다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다24187 판결 참조)]. 따라서 피고는 민법 제749조 제2항에 따라 악의의 수익자로 간주되는 2014. 4. 24.[2014. 4. 24.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서가 이 법원에 접수된 날(원고는 2013. 10. 22. 이 사건 매수대금 상당액의 반환을 구하는 내용의 소를 제기하였다가 2014. 2. 28.자로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 것으로 청구를 교환적으로 변경하였으므로, 종전 청구는 취하된 것으로 보아야 한다)] 전에는 위 3,000만 원에 대한 법정이자를 반환할 의무가 없다.


★민법 제748조(수익자의 반환범위)
① 선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 전조의 책임이 있다.
② 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다.


★민법 제749조(수익자의 악의인정)
① 수익자가 이익을 받은 후 법률상 원인없음을 안 때에는 그때부터 악의의 수익자로서 이익반환의 책임이 있다.
② 선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다.