부동산 금융(1) - 부동산 금융의 이해

[우종덕 교수의 부동산생활 길잡이] 부동산 금융(1) - 부동산 금융의 이해 

  

해당 기사는 로그인 후 보실 수 있습니다. => [로그인 하러가기]

우리나라는 부동산경기 조정정책 방안의 하나로 부동산금융의 규제정책과 해제정책을 사용하는 경우가 종종 있다. 기 게재된 기고문에서 알아본 LTV(대부비율)과 DTI(소득대비 부채감당율) 등으로 금융정책을 통한 경제정책을 운용하는 사례를 말함이다.

 

그리고 우리는 부동산 매입 또는 일반 현실경제생활에서 다양한 이유로 은행에 예금하고 대출을 받는 등 금융과 밀접한 관계를 형성하며 생활하지만 금융에 대해서 명확하게 인식 못하고 생활하는 경우도 많다고 볼 수 있다. 

 

금융이란 무엇이고 부동산금융 특히 저당대출은 무엇인지 부동산금융에 대해 정리한다.

일반적으로 금융이란 재화나 서비스가 개입되지 않고 이자를 매개변수로 하여 화폐의 수요와 공급이 일어나는 화폐의 유통을 말한다. 즉 금융이란 자금의 융통을 말하는 것으로 현재 자금을 갖고 있지 않은 사람에게 일시적으로 자금을 대여하는 것으로 금융은 화폐를 대상으로 하는 임대차거래이기 때문에 대부자(대출자)와 차입자간에 채권채무 관계가 이루어진다.

 

 금융에는 ●직접금융과 ●간접금융이 있는데

 

직접금융이란 자금의 최종 수요자와 자금의 공급자가 직접 자금을 거래하는 방식으로 기업이 주식이나 회사채를 발행하여 자금을 조달하는 것이 직접금융의 한 예이고,

 

간접금융이란 금융기관을 사이에 두고 자금의 수요와 공급이 이루어지는 방식으로 기업이 은행을 통해서 예금자가 은행에 예금한 자금을 은행으로부터 대부 받아 자금을 조달하는 것이 간접금융의 한 예이다.

금융에 있어서 금리는 자금을 빌려주거나 빌릴 때의 가격으로 자금조달자(수요자)에게는 비용이 되고 자금운용자(대출자, 예금자)에게는 현재의 구매력을 일정기간 또는 부정기 기간 동안에 사용하지 않는 데 대한 보상이 된다. 금융기관의 금리는 자유화 되어 각 은행이 다른 예금금리와 대출금리를 자율적으로 결정 운용하고 있다.

 

■예금금리에는 확정금리와 실적배당금리가 있고

 

■은행 대출금리는 크게 프라임레이트 연동대출과 당좌대출로 이원화되어 있는데

 

우리나라의 경우 한국은행 금융통화위원회에서 매월 물가동향, 국내외 경제상황, 금융시장 여건 등을 종합적으로 고려하여 기준금리를 결정하고 (2014년 3월 기준금리 2.50%) 이를 기준으로 각 은행이 예금금리와 대출금리를 결정하고 있다. 예금금리와 대출금리를 비교해 보면 대출금리가 예금금리 보다 높은데 대출금리와 예금금리의 차이가 은행의 수익이 되며 이를 예대마진이라 한다. 경기와 금리의 관계를 살펴보면 경기가 상승하면 금리가 상승하고 경기가 후퇴하면 금리가 낮아진다고 할 수 있다.

부동산금융이란 일정한 자금을 확보하여 무주택서민과 주택건설업자에게 장기 저리로 대출해 자금의 효율적인 배분을 해 줌으로써 주택생산 및 공급의 확대와 주택구입을 용이하도록 하는 특수 금융이다.

 

일반적으로 부동산금융을 정의하면 부동산금융이란 부동산을 담보로 하는 금융을 말한다. 즉 토지, 건물 등의 부동산을 담보로 하여 대출을 행할 목적으로 필요한 금융의 조달과 그에 병행하여 수반되는 경제적 및 법률적 행위를 포괄하는 담보금융의 일종으로 저당금융이라 한다.

부동산금융의 기능을 살펴보면 부동산금융은 토지의 개발, 건물의 생산에 필요한 자재 노동 기술 등의 제요소를 결합시켜주는 역할을 한다. 토지는 영속성이 있고 건물은 한번 지으면 상당기간 사용할 수 있는 내구성이 강한 재화이며 이러한 부동산을 소유하기 위해서는 거액의 자금이 필요한데 부동산 금융은 부동산의 매입에 따른 자금의 일시지급과 장기적립에 소요되는 시간적 괴리를 해소시켜 준다고 볼 수 있다. 부동산금융은 저당제도를 중심으로 한 장기자금의 조달 및 공급체계를 형성 발전시킴으로써 궁극적으로 금융산업 발전에 기여하게 되고 이는 금융산업의 다양화를 촉진시키는 것이기도 하다.

부동산금융의 필요성을 정리하면 토지는 희소하고 제한된 자원으로 또한 부동산은 하나의 투자재로 그 경제적 가치는 일반적으로 크다고 볼수 있는데 부동산의 이러한 경제적 특성으로 인해 부동산투자가 일어나고 부동산 투자 시 많은 자금이 필요하게 되고 이를 위해 부동산금융이 필요하게 된다. 또한 부동산투자 자본은 그 회전율이 느린 것이 보통이기 때문에 부동산을 담보로 하는 여러 가지 금융기법이 나타나고 있고, 소유투자가나 대여투자가 모두 부동산 금융의 자본회전율이 느리기 때문에 실질적으로 장기적인 위험을 가질 수 있기에 부동산금융은 저당금융이 중심이 된다고 볼 수 있다. 저당금융에 대해서는 다음 기고문에서 정리하기로 한다. / 김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕