부동산임대 건물 매각시 세금문제
정현석 세무사의 자산관리와 세무
자산관리, 재테크 시대가 활짝 열리고 있다. 자산관리에 대한 사람들의 관심이 쏠리면서 자산관리 방법도 아주 다양해지고 있고 이제 전문가들의 조력이 절대적으로 필요한 시대로 접어들었다. 특히 안정과 수익을 꾀하는 자산관리는 결과에 이르러 세금과 반드시 만나게 돼 있다. 이 때문에 자산관리의 요소중에는 세금 부분도 큰 비중을 차지하고 있다. 이에 본지는 자산관리 분야의 세무에 정통하고 지속적인 연구를 계속하고 있는 정현석 세무사와 함께 자산관리와 세무에 대해 집중 조명해 본다.
1. 의의.
증여세 과세는 재산을 무상이전 하거나 무상이전의 효과가 발생하는 경우를 그 대상으로 하고 있다. 또한 특수관계인간(부와 자)의 부동산을 무상으로 사용하는 것도 그 사용료에 상당하는 금액에 대하여 증여효과가 발생하게 된다. 이에 1996년 12월 30일 상속세및 증여세법의 전면 개정시에 토지무상사용권리의 증여의제를 신설하여 특수관계인(아버지와 아들)의 부동산의 무상사용에 대하여 증여세를 과세하게 되었다.
2. 증여세 과세 취지.
특수관계인(아버지)의 토지위에 건물 등을 신축하여 토지를 무상으로 사용하면 그 사용인(아들)은 토지사용료 상당액 만큼은 무상으로 증여를 받는 효과를 얻게 된다. 이와 같은 증여효과에 대해서는 증여세를 과세하게 되었는데, 특수관계인(父)의 토지위에 건물을 소유하면서 해당 토지를 무상으로 사용한 자(子)에게는 1997년부터 증여세를 과세하게 되었다.
이 규정에 대해서는 그 동안 증여재산가액의 계산에 있어서 많은 변천과정을 거쳐 왔고, 그 대상도 당초에는 토지에 대한 무상사용이익에 대하여 과세하였으나 2004년부터는 건물도 과세대상에 포함하여 과세하고 있다. 부동산 무상사용에 따른 증여이익에 대한 증여세의 과세는 특수관계인(父와子)의 부동산을 무상으로 사용하는 경우로서 그 무상사용이익이 1억원 이상인 경우에 무상사용자에게 증여세를 과세한다.
2004년부터 증여세포괄과세가 시행됨에 따라 과세요건도 다르게 취급되고 있다. 2003년 이전까지는 무상사용대상을 토지로 한정하였으나 2004년부터는 모든 부동산으로 확대하였다. 이에 대하여 각 기간별로 구분하면 다음과 같다.
3. 부동산 무상사용이익 적용대상.
특수관계인(아들과 아버지)의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상사용자(아들)의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세한다. 다만 그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외하고 있다(아들과 아버지와 함께 사는 집은 제외).
이 규정은 특수관계인(부자관계)의 토지 또는 건물만을 각각 무상사용하는 경우에도 이를 적용한다(상증법 제37조 1항).
4. 부동산소유자에게 소득세가 과세되는 경우 증여세 과세여부.
2002년 12월 18일 법률 제6780호로 개정되기전 상속세및 증여세법 제37조 제2항에서는 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 사업자인 토지소유자(아버지)에게 당해 토지를 무상으로 사용하게 하는 데에 대하여 소득세가 부과되는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다"라고 규정하고 있었다. 이 때 “소득세가 부과되는 경우”라 함은 증여시기가 속하는 소득세 과세기간의 토지사용에 따른 소득세를 종합소득 과세표준확정 신고기한 내에 신고·납부하거나 동 기한 내에 소득세가 부과된 경우를 말하며, 기한후 신고를 하거나 또는 조사 등으로 추징이 된 경우에는 토지무상사용자(아들)에게 증여세를 과세하였다.
그러나 2002년 12월 18일 법률 제6780호로 개정할 때 건물소유자가 토지를 무상으로 사용한 경우 건물소유자(아들)에게 증여세를 부과하고, 토지소유자(아버지)에게 소득세를 부과하는 것은 이중과세가 아니므로 “증여자(토지소유자)에게 소득세가 부과되는 경우 증여세를 부과하지 않는다"는 상속세및 증여세법 제37조 제2항의 규정을 삭제하였으므로 2003년 1월 1일 증여분부터는 토지소유자(아버지)에게 소득세를 부과하는 경우에는 토지무상사용자(아들)에게 증여세가 과세된다.
2003년 12월 30일 법률 제7010호로 동 규정이 개정될 때 과세대상을 종전의 토지에서 모든 부동산으로 확대되어 부동산 무상사용에 따른 이익으로 증여세가 과세되는 경우에도 동일하게 적용되므로 부동산소유자에게 부당행위계산 부인(아버지와 아들간의 거래를 소득을 감소시키는 것)을 통하여 소득세가 부과되는 경우에도 부동산무상사용자(아들)에게는 증여세가 과세된다.
조세심판원도 “토지소유자인 청구인에게 부당행위계산 부인을 통하여 소득세를 과세하고, 토지무상사용자인 청구인의 아들에게는 증여세를 과세함이 타당하다”고 결정(조심2009서3303, 2009.12.14)한 바 있다.
5. 1997년 1월 1일~2003년 12월 31일 토지무상사용이익 적용대상.
(1) 토지를 무상으로 사용할 것
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(2) 건물을 소유하는 요건이 다음과 같을 것
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① 특수관계에 있는 자(아버지)의 토지 위에 건물(아들)을 신축 또는 증축하여 사용하는 경우 증축은 2000년 1월 1일 이후분부터 적용된다.
② 건물과 그에 딸린 토지를 함께 소유하고 있는 특수관계(아버지와 아들)에 있는 자로부터 건물만을 증여받거나 매입하여 사용하는 경우.
③ 타인으로부터 특수관계(아버지와 아들)에 있는 자와 같이 토지와 건물을 각각 매입하는 경우로서 그 중 건물만을 매입하여 사용하는 경우.
④ 특수관계(아들과 아버지)에 있는 자와 같이 건물과 그 건물이 속한 토지를 각각 상속이나 증여받는 경우로써 건물을 상속이나 증여받은 자가 다른 사람(아버지또는 아들)이 상속이나 증여받은 토지를 사용하는 경우 (1999년 1월 1일 이후부터 적용된다).
⑤ 건물과 그 건물이 속한 토지의 소유자가 다른 경우로서 건물의 소유자가 당해 토지를 유상으로 사용하다가 무상으로 사용하는 경우 (1999년 1월 1일 이후부터 적용된다).
⑥ 건물과 그에 딸린 토지를 함께 소유하고 있는 자(아버지와 아들)가 그와 특수관계에 있는 자(아버지나 아들)에게 해당 딸린 토지를 증여 또는 양도하고(아들이나 아버지가) 해당 딸린 토지를 무상으로 사용하는 경우(2003년 1월 1일 이후부터 적용된다).
⑦ 건물과 딸린 토지의 소유자가 다른 경우(건물과 부수토지의 소유자 사이에 특수관계가 있는 경우에 한한다)로서 그 소유자(아버지)와 특수관계에 있는 자(아들)가 건물만을 증여받거나 매입하고 해당 딸린 토지를 무상으로 사용하는 경우(2003년 1월 1일 이후부터 적용된다).
⑧ 그밖에 ①~⑦과 유사한 경우로서 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우.
6. 1996년 12월 31일 이전에 건물을 신축하여 토지를 무상사용하는 경우 과세방법.
(1) 2003년 12월 31일 이전 토지 무상사용분
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1996년 12월 30일 법률 제5193호로 신설된 상속세및 증여세법 제37조(토지무상사용권리의 증여의제) 제1항에서는 “건물(당해 토지소유와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택을 제외한다)을 소유하기 위하여 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 토지무상사용이익을 토지소유자로부터 증여받은 것으로 본다”라고 규정하고, 위 같은조 제3항에서는 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자의 범위, 증여시기, 주택의 범위, 토지무상사용이익의 계산방법 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”라고 규정하고 있으며, 같은법 부칙(1996. 12. 30 법률 제5193호로 개정된 것) 제1조 및 제2조에서는 “이 법은 1997년 1월 1일 이후 최초로 증여하는 것부터 적용한다”라고 규정하고 있다.
또한 같은법 시행령 제27조(토지무상사용권리의 증여의제 적용범위 등) 제1항 제1호에서는 법 제37조 제1항에 의한 대통령령이 정하는 경우의 하나로써 특수관계에 있는 자의 토지위에 건물을 신축하여 사용하는 경우를 예시하고 있고, 위 같은조 제2항 제1호에서는 “제1항 제1호의 경우의 토지무상사용권리의 증여시기를 사용검사필증 교부일”로 규정하고 있고, 같은법 시행령 부칙(1996. 12. 31 대통령령 제15193호로 개정된 것) 제1조 및 제2조에서는 “이 영은 1997년 1월 1일 이후 최초로 증여하는 것부터 적용한다”고 규정하고 있다.
따라서 1996년 12월 30일 법률 제5193호로 신설된 상속세및 증여세법 제37조에 의한 토지무상사용권리에 대한 증여의제과세는 1997년 1월 1일 이후 최초로 특수관계에 있는 자의 토지위에 건물을 신축하여 사용하는 등 같은 법 시행령 제27조 제2항에 의한 증여시기가 도래하는 분부터 적용하므로(재삼46014-197,1998.02.05) 1996년12월 31일 이전에 이미 건물을 신축하여 특수관계자의 토지를 무상으로 사용하는 경우에는 동 규정에 따라 증여세를 과세하지 못한다. |