잔금 지급기간이 긴 경우에 대처방법

질문) 현재 거주하고 있는 기존 아파트를 매도하고 새 아파트가 완공되는 하반기에 이사하려는 매도인이 있습니다. 이 매도인은 이사할 날짜가 많이 남아 있어, 몇 달 지나서 매도하거나 지금 매도한 후 새 아파트가 완공되는 시점에 이사하는 조건으로 매매 계약을 하려고 하는 반면에, 이 아파트를 구입해서 전세나 월세로 운용하려는 매수인이 있습니다. 이 매수인은 지금이라도 이 아파트를 사고자 합니다. 만약 지금매매계약을 체결한다면 잔금까지 약 6개월 정도 걸릴것으로 예상됩니다. 이런 경우 계약후 6개월 후의 잔금이라는 계약도 가능한지? 또 계약 시 주의할점은 무엇인지요? 대처방법) 1. 계약자유의 원칙 계약당사자간의 합의만 된다면 "계약자유의 원칙"에 의해 얼마든지 계약을 진행할 수 있다. 실무는 계약 당사자간의 사정에 따라 어쩔수없이 6개월의 시간이 소요되기도합니다. 예를 들어서 매수인의 사정상 지금 시점에서 팔지 못하는 경우이죠. 양도세의 문제 및 부동산규제 또한 해제의 문제등 그리고 꼭 그 시점까지 살아야되는 경우 등등의 문제가 있을 수 있습니다. 이 경우는 그때까지 살아야되는 경우이고 매도인 입장에선 그 시점에 이 집이 안팔릴경우 새집 잔금을 못할까봐 임자있을때 지금이라도 넘기자는 속셈이라고 봐야합니다. 2. 양 당사자의 심리 매도인은 일단 6개월후 새집 잔금을 치룰수있다는 안전감 확보,매수인은 혹시 계약이 파기 되거나 때먹고 도망가지 않을까 라는 걱정이 상존합니다. 이럴때 중개하는 입장은 왠지 개운찮은 상황입니다. 3. 무엇이 거래문제점이 될까? 계약기간이 길기 때문에 법적 문제 발생의 소지 때문이죠. 혹시 잔금 하기전 가압류. 압류. 근저당권 설정등의 문제가 있을 수 있습니다. 따라서 이런 상태의 계약은 매수인측에서 잔금전까지 항상 불안한 상태의 연속이랄 수 있습니다.또한 6개월 이후에 부동산의 가격이 계약금 보다 올라갔다면 위약금을 지급하더라도 이익이 있는 쪽에선 항상 계약파기의 여지가 있습니다.매도인 입장에서 이기주의적 관점이 살아있으며 매수인 입장에선 가격하락시 계약파기의 이기주의적 관점이 공존합니다. 4. 현 상태에서 당사자를 본다면 매도인은 정형적인 안전위주의 공직 내지는 직장인 스타일 같으며 매수인은 투자를 조금이라도 한 경험이 있는 사람으로 보입니다. 즉 매수인은 위험을 다소 안더라도 투자를 하고자하는 마음이 더 눞음을 짐작할수 있습니다. 5. 계약서 쓸 때 주의할 점은? 당사자간 합의가 이루어져 계약서를 작성하게 되면 특약사항으로 "계약과 잔금 사이에 융자. 가압류 등 권리관계 변동시 매도인이 전적으로 책임진다"라는 특약을 넣어야 합니다.계약금은 10퍼센트. 중도금은 한달 후 10퍼센트로 잡고, 나머지는 잔금으로 하시면 됩니다. 6.매수인을 위한 안전장치는 없나요? 일단 매도인이 협조를 해준다면 가등기를 잡아주면 더 안전할 수 있습니다.매매예약기간은 6개월로 하고 매매예약금액은 공시가격으로 합니다.가등기비용은 공시가격의 0.4퍼센트 정도 들어가니일억원당 40만원 정도 소요되는데 이 비용은 매수인쪽에서 부담해야 합니다.가등기 거부시에는 매수인이나 가족 일부와 매도인과 계약금액만큼 전세계약을 체결하는 방법도 있습니다.전세기간은 6개월. 확정일자 . 전입신고 득 하면, 매수인의 계약금. 중도금은 지켜지게 되겠으며 잔금시 전세계약은 자연 파기됩니다. 7. 결론 6개월 이상의 계약은 얼마든지 가능합니다. 다만 매수인과 매도인의 서로 상반된 입장에서의 심리적인 상황과 이익논리에서의 불완전한 상황이 대치되는 상황에서의 기간동안 서로간 신뢰를 깨지 않는 안전장치를 어떻게 할까의 문제만 잘 합의하여 특약사항에 명시해 두면 그나마 좀 더 분쟁의 소지를 줄일 수 있을것이라 생각합니다.