[스크랩] 경쟁률 38대 1 기록한 4억 빌라, 반값에 낙찰된 이유

경쟁률 38대 1 기록한 4억 빌라, 반값에 낙찰된 이유

 

 

 

빌라는 아파트만큼 환금성을 갖췄거나 관리 측면에서 편의성이 돋보이는 주거시설은 아니다. 그러나 경제적인 이유에서, 또는 아파트 기피라는 기호적인 측면에서 적지 않은 수요자들에게 대표적인 대안으로 꼽히는 주택이기도 하다.

 

 

 

아울러 임대수익 상품으로서의 빌라는 굉장히 매력적이다. 비교적 임차인을 쉽게 구할 수 있기 때문에 고수익은 불가능할지언정 안정적이고 고정적인 수입이 가능하기 때문이다. 이 때문에 대출 원리금을 상쇄할 수 있는 월세를 받는다면 장기적인 투자도 가능한 부동산으로 평가된다.

 

 

 

이처럼 빌라는 실수요자와 투자자들 모두에게 매력적인 부동산이 될 수 있지만 여기에는 전제조건이 따라붙는다. 바로 거주 여건과 입지다. 근린시설이 거의 없어 생활이 불편한 고립지역 소재 물건이나 전철역∙버스정류장에서 멀리 떨어져 있어 접근성이 떨어지는 물건은 아무도 주목하지 않는다. 이는 곧 많은 사람들이 주목하는 물건일수록 거주여건과 입지가 좋다는 뜻이기도 하다.

 

 

 

지난 주 경매시장에서 최고 입찰경쟁률을 기록한 양천구 소재 빌라는 이런 측면에서 아주 모범적인 사례다. 9호선 염창역에서 도보 10분 거리에 위치한 이 빌라는 전형적인 주택가에 자리잡고 있어 서울임에도 안락하고 조용한 주거가 가능하다.

 

 

 

이런 점이 반영된 듯, 이 물건에 입찰한 사람은 지난 주 전국 법원에 나온 경매물건 중 가장 많은 38명이었다. 그러나 치열한 경쟁에도 불구하고 낙찰가율은 57.78%에 그쳤다. 권리 관계상 특별히 골치아파 보이는 물건이 아니라는 점과 최근 다세대 물건에 집중되고 있는 관심을 감안하면 쉽게 이해하기 힘든 부분.

 

 

 

그러나 본 건과 연관된 실거래가 정보를 수집해보면 의문은 해소된다. 아래 표에서 알 수 있는 것처럼 입지와 건물 상태 등 주어진 조건에 따라 다소 차이는 있지만 이 물건 인근에 소재한 빌라는 단위면적(1㎡) 당 가격이 300~400만원 선임을 알아낼 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

본 건과 유사성이 가장 큰 실거래건은 물건 D다. 거리도 100m 이내로 가장 가깝고 면적에서도 큰 차이를 보이지 않는다. 공시지가 측면에서도 가장 유사성이 높아 전반적인 부동산가치가 비슷한 것으로 평가되는 것. 거리상으로 물건 A가 더 가깝긴 하지만 거래일시가 지난 2012년 6월이어서 현재의 시세를 대변하기엔 문제가 있다.

 

 

 

 

 

 

물건 D를 보면 다른 실거래건들에 비해 1㎡당 매매가가 100만원 가까이 낮다. 즉 낙찰건과 물건 D가 위치한 곳 일대는 물건 C나 E가 위치한 곳에 비해 가격대가 저렴하다는 사실을 유추해낼 수 있는 것이다.

 

 

 

그러나 낙찰건 감정가(4억원)는 1㎡당 533만원으로 실제 시세와 적지 않은 차이가 있다. 감정평가 절차상의 문제라기보다는 감정시점(2013년 3월)에 따른 시세 변동에 따른 것으로 치열한 경쟁과 어울리지 않는 낙찰가율 역시 여기서 기인했다는 것이 좀 더 타당한 분석으로 보인다.

 

 

 

정리하면 이번 주 낙찰사례는 감정기일에 따라 변동하는 시세, 특히 객관화된 지표가 없는 빌라물건에서 실거래가 정보가 어떻게 쓰이는 지를 새롭게 보여줬다고 할 수 있다. 감정가를 맹신하지 말라는 경매업계의 속설이 단지 ‘설’이 아닌 ‘사실’이라는 점을 직접 증명하고 있는 것이다.

 

 

 

부동산태인 홍보팀

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 사랑지기 원글보기

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