부동산의 이중거래에는

 

아파트를 사서 이사를 갔는데 다른 사람이 와서 살고 있다면, 이런 황당한 일을 실제 당했다면 어떨까.    이처럼 이중 매매되었을때 우선 순위는 누구일까. 정답은 계약시점이 아니고 소유권이전 등기를 마친 사람이 우선권이 있게된다. 따라서 잔금까지 치뤘다면 즉시 소유권이전등기 신청을 마쳐야 한다.   잔금은 법무사 사무소나 공인중개사에 우선 맡겨놓았다가 법무사 사무소에서 소유권이전등기신청서를 등기소에 접수했다는 연락을 받은 후에 집을 판 매도인에게 지급하면 이중매매의 피해자가 되지 않을 것이다. (어느 정도는 신뢰관계가 있어야 거래가 이루어지는 게 부동산입니다)    이삿짐을 들이려고 갔더니 비워있어야할 집이 아직 이삿짐을 싸지도 않은 경우는 어떻게 해야할까.   같이 동거하던 사람, 즉 법률상 배우자나 사실혼 배우자등이 실제 본인의 인감증명과 신분증을 이용해 실제 본인의 대리인으로 행세해 집을 부동산에 내놓고 집을 보러오면 보여주고 대리인으로 계약하고 계약금과 잔금을 받아간 경우이다.   이럴때에 대비하기위해서는 대리인 계약시에 반드시 실제 본인과 통화를 해야한다. 계약금과 잔금 지급도 실제 본인 명의의 통장에 계좌이체를 해야 한다. (대리인과 계약시)   전세계약을 할때는 등기부가 깨끗했지만 이사하고 며칠 후에 등기부등본을 확인해보니 거액의 근저당권설정 등기를 발견한 경우는 어떨까.     주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법은 임차인에게 대항력(일정한 요건하에 등기된 것과 같은 효력)을 부여하고 있는데 이런 대항력과 근저당권의 우선순위가 문제가 된다. 근저당권은 등기 신청의 접수일자에 순위를 부여받게되며 대항력은 전입신고 부동산점유 확정일자등의 3가지 조건을 모두 바친 날의 밤12시, 자정부터 그 순위를 부여받는다. 따라서 임차인은 3가지 요건을 모두 마쳤더라도 그 날의 자정이 되기전에는 그 순위가 없어 만약 그 사이에 근저당권설정등기신청등이 이뤄지면 순위싸움에서 뒤로 밀리게 된다.   이를 방지하려면 전입신고와 확정일자는 이삿짐이 들어가기전에 마치고, 잔금은 오후 6시30분쯤에 등기부등본을 확인하고 지급하는 것이 좋다. 왜냐하면 등기신청은 오후 6시까지이기 때문에 그 이후로는 등기신청이 불가해 그때까지 만약 다른 등기신청이 있었다면 인터넷등기소에 확인도 가능해 모든 상황을 확인하고 잔금을 지급해야 하기때문이다. 물론 집주인은 잔금이 들어오지 않으면 열쇠를 주지 안을 것이니 불편하더라도 이사를 오후 6시 이후로 미루는 것도 한 방법이 될 것이다.