부동산 중개업을 하다보면 잔금시 전혀 뜻밖의 일이 가끔 벌어지곤한다.

 

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▣ 부동산 중개업을 하다보면 잔금시 전혀 뜻밖의 일이 가끔 벌어지곤한다.   즉:개인적인 적격(자격)사유판단까지는 사실 힘들다.   부동산 (물건)소개시에 개인의사항/등록요건/세무문제 등 개인적인 조건특성을 100%파악하기 힘들다. 일반적으로 공부상으로 소개를하고 있다.   더우기.....입주자격심사/취득세중과/양도세중과/토지거래허가/농지자격취득증명/지식산업센터 입주요건 등 은 사실 공인중개사 보다는 매도/매수코져하는 당사자가 더 세밀하게 검토하여야 옳다.   하지만 이를 중개하는 공인중개사는 사전에 위 사항에 대하여 한번쯤 살펴보고 계약을 체결하여야 나중에 전혀 생각지 않은일로 난처함을 줄일수가있다.   ◈ 그렇다면 양도세중과.취득세중과는 세무사를 통하여 검토를해보고 토지거래허가/농지자격취득증명은 계약서 특약에 [매수자가 토지거래/농지자격취득증명 불가시에는 계약금 반환하고 조건없이 해약한다] 라고하면 별 어려움이없다.   ◈ 하지만 가령 지식산업센터의 공장(아파트형 공장)을 매매시에는 보이지않은 취득세 중과세란 엉뚱한 사항이있다. 즉 매수코져하는 오너가 지식산업센터   공장을 매수시에는 공장설립등록을 한지 5년이 넘어야 취득세가 일반세율(약 4.6% 비용포함) 이나 5년 미만시에는 취득세가 3배를 물어야한다는 것을 조사해야한다 .   이러한 사항은 지식산업센터 관리규약에 나와있기도하고 표기가없기도하다. 그래서 지식산업센터의 공장을 매매시에는 사전에 관리사무소에 문의를 하여 취득자격요건에 대하여 알아보아야한다. 임대차도 오폐수 등 사전에 임대차가 가능한지 알아보아야한다.   ◈ 계약을 완성시에는 그 지식산업센터의 관리규약을 첨부한다고 표시하고 관리규약을 제공하여야한다. 그래서 매수자나/임차인이 그 관리규약을 숙지하도록 권한다.   ◈ 확인설명 미비로 이런계약으로 체결후 잔금시에 문제 발생시에는 가능타면 조용히 위와같이 설득으로 이해를 구하는게 좋으며 만약 끝까지 매수자가 취득세 중과부분에 의이를 제기한다면 단호하게 [개인적인 적객사유까지 파악은 힘들다고...] 단호하게 대처를 하여야 한다.   주:1. 우리는 계약을 많이 하는것도 중요하지만 일어나는 과정의사항을 잘 대처하여 [중재]협의점을 잘 이끌어 내야 전문가 소리를 듣는다. 어느분야에 중점 중개물건을 취급한다면 사전에 위와 같이 파악을 하여 공부함도 1등/프로/최고의 전문가로서 탄생 할것이다.