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| [부동산/임대차] 공유부동산을 공유자 1인 단독으로 임대한
경우 부당이득 성립 여부 |
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甲·乙·丙이 3분의 1씩 각 지분을 갖고 있는 부동산이 있는데 甲은 공유자인 乙과
丙의 동의없이 단독으로 丁에게 임대하였습니다. 이 경우 乙과 丙이 甲에게 부당이득반환을 청구할 수 있는지요?
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공유자의 공유물 사용·수익에 관하여 「민법」 제263조는 “공유자는 그
지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다”라고 규정하고 있습니다. 그리고 부당이득의 내용에 관하여 같은 법
제741조는 “법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야
한다”라고 규정하고 있고, 부당이득 수익자의 반환범위에 관하여 같은 법 제748조는 “선의의 수익자는 그 받은 이익이 현존한 한도에서 이득을
반환하고, 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다”고 규정하고 있습니다. 그런데 공유자 중
일부가 공유물의 특정부분을 배타적으로 점유·사용하는 행위가 부당이득을 구성하는지에 관하여 판례는 “토지의 공유자는 각자의 지분비율에 따라
토지전체를 사용·수익할 수 있지만, 그 구체적인 사용·수익방법에 관하여 공유자들 사이에 지분 과반수의 합의가 없는 이상, 1인이 특정부분을
배타적으로 점유·사용할 수 없는 것이므로, 공유자 중의 일부가 특정부분을 배타적으로 점유·사용하고 있다면, 그들은 비록 그 특정부분의 면적이
자신들의 지분비율에 상당하는 면적범위 내라고 할지라도, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하고 있지 아니하고 있는 자에 대하여는
그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 할 것이다”라고 하였습니다(대법원 2001.12.11. 선고 2000다13948 판결).
또한, 위 사안의 경우와 같이 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 부동산을 임대한 경우, 반환하여야 할 부당이득의 범위에 관하여 판례는
“부동산의 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는
법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 이 경우 반환하여야 할 범위는 그 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이며,
임대차의 내용이 미등기 전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이다”라고
하면서, 임대차에 보증금이 있는 경우 차임에 해당하는 이자 상당액의 계산에 있어서는 간주 임대료에 관한 세법의 규정을 그대로 적용 또는 준용할
수는 없을 것이지만, 임대차 기간이 1년 이상인 경우에는 임대인의 특별한 재능이나 노력이 없더라도 시중 은행의 계약기간 1년의 정기예금 이자율에
의한 금액 정도는 당연히 취득할 수 있을 것이라는 이유로, 세법의 규정과 같이 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의하여 산정한 경우가
있습니다(대법원 1995.7.14. 선고 94다15318 판결). 따라서 위 사안의 경우 甲은 공유자인 乙과 丙의 동의 없이 임의로 공유부동산을
임대한 행위는 부당이득에 해당한다 할 것이고, 이로 인한 부당이득의 반환범위로는 위 부동산의 임대료 상당액이 될 것으로 보입니다. | | | |
