[머니투데이 민동훈 기자][[도시형생활주택의 종말<下>]공실 줄여 안정적 수익 보장…세입자 모집·관리등 제도개선 필요]
#최근 입주를 마무리한 서울 서초구 B도시형생활주택 입주자들은 임대주택관리전문회사 B컨설팅과 계약하고 주택관리와 임차인 확보 등 임대주택 관리 전반을 맡기고 있다. 계약자들이 개별적으로 임대에 나서는 데 비해 일정한 수수료를 임대주택관리회사에 지급해야 하는 까닭에 수익은 줄었지만 공실률이 크게 하락하고 약정한 수익을 보장받을 수 있다는 점에서 계약자들의 반응이 좋다. #일본의 대표적 주택임대관리 전문회사 R사는 일본 전역에서 60만여가구를 임대관리한다. 내·외국인 싱글족, 장·단기 체류 외국인, 유학·출장·연수·파견근무자, 기숙사, 사택 등이 사업대상이다. 연간, 분기, 월간 3개 유형으로 임대계약을 진행한다. R사와 전속관리 계약을 한 집주인은 월세 수입의 85~90% 정도를 매달 받아가는 형태로 운영한다.
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| 그래픽=강기영 디자이너 | 최근 몇 년 동안 공급 급증에 따른 공실률 상승 등으로 수익률 확보에 어려움을 겪는 도시형생활주택 투자자들이 임대주택 관리전문업체를 통해 활로를 찾고 있다. 당장 공실을 줄일 수 있고 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 점에서 이같은 위탁관리가 대안으로 꼽힌다. 하지만 아직 임차인모집, 세입자관리, 보증금 등 제도적 안전장치가 미비해 활성화의 걸림돌이 된다는 지적이다. 6일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 '4·1부동산대책' 내용에 포함된 '주택임대관리업' 제도 도입을 골자로 한 주택법 개정안이 지난달 27일 국회 본회의를 통과했다. 이번 개정안에서 신설된 주택임대관리업은 임대를 목적으로 하는 주택(준주택 포함)의 시설물 유지·보수, 임차인 관리 등 종합서비스를 수행한다. 이에 따라 최근 몇 년새 공급과잉으로 수익률 악화문제가 본격화된 도시형생활주택 등 소형 수익형 부동산투자자들의 관심도 덩달아 높아지고 있다. 이러한 형태의 주택임대관리업은 그동안에도 부동산컨설팅업체와 중개업체를 중심으로 운영돼왔다. 통상 보증금 부담이 적은 3개월 이내 단기형 임대상품을 통해 수익률을 맞춰왔던 것. 하지만 이번 개정안 통과로 보다 다양한 유형의 임대상품 개발과 수익모델을 갖출 수 있을 것이라고 관련업계는 기대한다. 하지만 여전히 주택임대관리업 활성화를 위해 넘어야 할 산이 많다는 지적이다.
현행법상 주택임대관리회사가 직접 임차인을 선정할 수 없게 돼 있어 ①부동산중개업소에 관련업무를 위탁해야 한다.
세입자 관리도 문제다. 현행 임대차보호법은 ②세입자의 2년 거주를 당연시하고 있어 관리비나 월세 연체, 기타 계약 위반 사유 등에도 임대주택 관리회사가 퇴거조치를 취하기 어려운 구조라는 것이다. ③명도소송에 나서더라도 소송기간이 적어도 3~6개월 걸린다는 점에서 해당 기간에 임대를 못해 발생하는 피해는 모두 임대주택관리회사가 부담해야 한다.
박승덕 라이프테크 대표는 "집주인은 세입자를 선정할 때 직접 보고 임대를 결정할 수 있지만 어떤 직업을 가지고 있는지 어디에서 살다가 왔는지 일일이 캐묻기 어렵다"며 "세입자가 월세를 미납하면 임대인이나 임대관리회사는 합법적인 조치를 취할 수 있도록 임대차보호법의 일부 개정이 필요하다"고 주장했다.
통계청에 따르면 2010년 기준 1~2인가구 비율은 47.6%로 전체 가구의 50%에 육박했다. 이에 따라 국내 임대차시장에서 절대비중을 차지하던 전세는 2005년 54.1%에서 2010년 50.3% 떨어졌지만 월세는 45.9%에서 49.7%로 높아졌다. 임대관리업계 입장에선 이러한 소형가구 증가와 월세시장 확대는 관련 시장의 전망을 밝게 한다.
전문가들은 급격한 인구구조 재편과 함께 도시형생활주택과 같은 소형주택의 필요성이 유효한 만큼 주택임대관리업 활성화를 통해 투자실패 요인을 줄이는 한편 저렴하고 안정적인 소형임대주택을 공급할 필요가 있다고 지적했다.
박덕례 한국주택금융공사 연구위원은 "월세시장이 확대되는 상황에서 이를 관리대행할 주택임대관리 전문회사의 필요성이 높아지고 있다"며 "수익률 하락으로 어려움을 겪는 투자자 입장에서 공실부담을 덜고 안정적 임대수익을 거둘 수 있다는 점에서 충분히 매력적일 것"이라고 분석했다. |