[칼럼]부동산의 이론과 현실

[칼럼]부동산의 이론과 현실

작성자 : 정인택

 
우리 역사 중에 바다를 배경으로 활약한 장군이라면 이순신 장군과 장보고 장군을 꼽을 수 있다. 이순신 장군은 우리가 너무나 잘 알고 있으나 장보고 장군은 이순신 장군 만큼 잘 알고 있지 못하다. 두 장군 모두 우리 해역에서 싸워 공을 세운 장군인데 말이다. 왜 그럴까?

그것은 두 장군들을 설명 할 수 있는 “스토리텔링”이 있고 없음의 차이일 것이다.이와 같이 역사적 이론으로는 우리 바다를 지킨 맹장들이지만 오늘 날의 현실에서는 돋보임의 차이가 엄연히 나타나고 있음을 알 수 있다.

 

1. 경매(競賣)

 

부동산의 매력적인 한축을 이루는 경매물건. 현 시세보다 현저히 저렴하게 구입할 수 있는 매력 있는 합법적인 부동산임에는 틀림없다. 경매 물건들을 살펴보면 동일하게 피눈물의 사연이 없는 건이 하나도 없다. 누구인가의 고뇌에 불가항력적인 약자들의 물건이 대부분이다. 옛말에 ‘남의 불행이 나의 행복’ 이란 말이 있다.

경매물건의 매력은 시세보다 싸다는 것이 가장 큰 매력일 것이다. 낙찰가 자체는 분명히 현시세보다 싼 것은 틀림없다. 그러나 낙찰 후 공부상 정리하여 본인 소유가 될 때까지는 험난한 과정들을 거쳐야 한다.낙찰 후에 확인하고 정리하여 완전한 본인의 재산으로 만들기 위해서는 평범한 부동산 보다는 절차가 복잡하고 신경 쓰이는 부분이 너무나 많다. 또한 생각지 못한 위험요소도 내재하고 있는 부동산이다.

종전 소유자의 피눈물이 묻어있는 부동산일 뿐 아니라 또한 그 건물에 들어 있었던 세입자 역시 보증금이 후순위라면 전세 보증금을 되돌려 받지 못하며 이것 또한 사회적 약자인 세입자에게는 가슴 아픈 일이 아닐 수 없다. 그래서 세입자는 목숨 걸고 그 집에서 나가지 못하겠다고 아우성을 외치는 것 이다. 그러나 모든 것이 법원에서 적법하게 진행되는 절차이기에 안타깝지만 어쩔 수는 없다. 명도소송(明渡訴訟)이라는 법 절차에 의하여 강제 퇴거 행위가 이루어지게 되니까. 최근 들어서는 경매 물건의 약 70%가 전, 월세 보증금의 전부 또는 일부를 잃게 되는 사례가 발생하고 있는 것이 현실이다.

정리 단계까지 투입되는 비용도 계산상 나타나지 않는 본인의 시간적 손실, 정신적 고통 등 무형의 재화와 그일 처리에 따르는 경비, 계산에 넣지도 않는 본인의 인건비 등을 감안 하면 경매물건이 그렇게 싼 것도 아님을 알 수 있다.

 

2. 임대(賃貸)

 

요즈음과 같이 부동산의 전망이 불투명할 때에는 누가 뭐라고 해도 회사원들이 월 급여를 받듯 고정 임대 수입이 발생하는 부동산이 최선의 답이 될 수밖에 없다. 그러나 월 임대료가 신경 쓰이지 않게 또박또박 입금되는 경우가 그렇게 흔하지 않다.임대료 입금 일이 다가오면 두통과 가슴이 두근거리는 “트라우마(trauma)” 현상이 나타나는 분들이 많이 있다. 매월 같은 날이 되면 또 전화하여 독촉하고 설전을 치러야하는 월례행사이기 때문이다. 또한 임차인의 눈물 적시는 사정과 형편을 들어보면 인간적으로 마음이 약해지는 사연들이 허다하다. 과연 생각만 했던 이론의 계산과 맞는 결과인가? 어떤 이는 매월 되풀이되는 마음의 전쟁으로 얻은 불편함 때문에 신경정신과적 치료를 받고난 후 임대료 보다 편안한 일상이 더 절실하다고 하여 소유 부동산을 매각하기까지 했다. 임대 수입이 있는 부동산을 잡으라고들 하지만 정작 임대료 받기는 그렇게 쉽지 않다.
이론상 계산에 의한 결과는 모두 긍정적으로 나타난다. 그러나 현실은 생각하지 못한 부분들이 많이 있어서 이론과는 상당한 차이가 있다. 성공한 사례만 소개하다 보면 모든 거래가 성공적으로 이루어지는 것처럼 오해 할 수가 밖에 없다. 물론 잘 된 결과로 나타나는 경우도 있지만 그렇지 못하고 시간적, 정신적 어려움을 초래하는 경우도 허다하다.

많은 사람들이 관련 된 부동산 성공 사례의 정보만 접하게 되는 경우가 거의 전부이다. 그러다 보니 제시되는 이론대로 하면 다 좋은 성공의 결과만 얻을 것이라고 하는 아주 위험한 오류의 판단을 하게 된다는 것을 알 수 있다.
이론에 입각한 계산상의 결과를 장밋빛 재테크의 전부인양 전개하는 것도 좋지만 최소한 현실에 적용했을 때 나타나는 시행착오(試行錯誤)로 예상 밖의 불편이나 어려움도 적시(摘示)해주어야 된다고 생각한다.그 이후의 판단은 각자 형편에 따라 선택하는 독자들의 몫이니까.