2014년 법원경매, 제3의 물결

2014년 법원경매, 제3의 물결

작성자 : 강은현

2014년은 경매시장에 또 한차례의 생태계 변화가 일 것으로 본다.
내년 경매시장 패러다임 변화 고찰에 앞서 잠시 경매시장의 몇 가지 유의미한 변천사를 들여다보자.

첫째, 1993년 5월 11일 ‘입찰제’ 도입이다.

 
‘호가제 당시에는 특정인이 경매시장을 좌지우지하여 경매에 대한 부정적 인식이 일반인에게 팽배했다. 그러나 입찰가액을 구두대신 서면으로 적어내자 적어도 분위기에 휘둘러 낙찰을 받지 못하거나 특정인이 낙찰을 받는 병폐가 사라졌다. 즉 입찰제하에서는 부동산에 관심있는 사람이라면 누구나 제한없이 참여가 가능해 경매대중화의 제1일보를 디딘 날로 평가받고 있다.

 

둘째, 2002년 7월 1일 ‘민사집행법’의 시행이다.

 
경매절차법이자 실체법인 민사집행법의 시행으로 제도적 측면에서는 적어도 대중화의 완성이 이루어졌다.
민사집행법 시행 이전의 경매가 채무자 중심이었다면 민사집행법 시행 이후에는 채권자와 매수인으로 무게중심이 이동하여 남녀노소 누구나 참여가 가능해졌고, 경매절차 지연의 주범이었던 항고제도와 인도명령 대상의 확대로 낙찰 후 3~4개월이면 재산권 행사가 가능해졌다.
이어 2006년 1월 30일부터 ‘공인중개사에게 입찰대리’가 허용돼 경매가 더 이상 법의 영역에서 배회하지 않고 부동산의 영역으로 자리잡는 계기가 되었다. 그간 법원경매는 부동산의 부분집합 내지 하위 시장임에도 불구하고 공인중개사의 참여가 제한을 받았다.

이런 일련의 자양분 축적을 토대로 내년은 어쩌면 경매대중화의 마지막 획을 그을지 모를 사건들이 줄줄이 대기하고 있다.
먼저 경매에 참여 해본 사람이라면 유치권 때문에 누구나 한 두번 골머리를 앓은 적이 있을 것이다. 그러나 그 앓던 이 같던 유치권이 사실상 퇴출된다.
입법예고된 개정 유치권에 따르면 부동산유치권은 폐지되고 미등기 부동산에 대해서만 유치권이 인정한다.

그나마 미등기 부동산도 유치권자에게 저당권설정청구권을 법으로 부여하여 저당권으로 전환할 수 있도록 하되, 부동산이 등기된 때로부터 6개월 내에 청구하지 않으면 소멸하도록 한시적으로 운용된다.
경매계에서 유치권은 전체진행 물건 중 약 7~8%를 점유하고 그 신고된 유치권 중 약 90%는 가장내지 허위유치권으로 알려져 있다. 이런 연유로 유치권은 소액임차인의 최우선변제권에 이어 거짓말 2위를 차지할 정도로 경매계의 애증의 대상이었으나 이제 역사의 뒤안길로 사라질 날도 멀지않았다.
안타깝게도 경매 종사자 중 극히 일부가 이와같은 허위 또는 가장 유치권을 자기경쟁력과 생존의 자양분으로 삼은 부끄러운 이면도 없지 않았으나 이제는 페어플레이로 부동산의 미래가치에 대한 안목치수로 승부를 겨를 수 있는 제도적 기반이 마련됐다.

민사집행법 제91조 ⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다는 조항이 삭제되고 대신
제91조 ② 매각부동산 위의 모든 저당권과 유치권은 매각으로 소멸된다로 바뀌게 된다.

둘째, 공유자우선매수권 행사의 1회 제한이다.

공유지분 경매시 민사집행법 제140조의 모호한 규정으로 인해 공유자는 우선매수권을 제한 없이 사용할 수 있었다. 그러나 공유자우선매수권에 대한 횟수 제한으로 공유자가 더 이상 우선매수권 제도를 악용하여 저가에 매수하거나 절차를 지연시키지 못하도록 하였다

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셋째, 최저매각가격의 20% 하향.

경매시장 패러다임 변화의 완결판은 최저매각가격을 20% 낮춰 진행한다는 점이다.
최저매각가격 기준을 현행 ‘감정평가액’에서 내년부터는 감정평가액의 20%을 차감한 액수로 진행한다.
최저매각가격 20% 하향은 단순히 경매소요 기간 1개월 단축의 의미만이 아닌 경매시장 구조를 뒤흔들 파급력을 가지고 있다.
그간 경매는 부동산의 부분임에도 부동산 가치보다는 권리분석에 대한 변별력이 우선순위를 점하였을 뿐만 아니라 ‘경매 = 권리분석’이라는 말이 회자될 정도였다. 이는 경매관련 도서나 경매강의 목차를 통해서 쉽게 알 수 있다.
2014년부터 입찰참여자는 법원에서 경매물건을 공고한 즉시 현장으로 달려가 첫 기일에 참여할 것인지 결정해야 한다.
좀 더 상세히 표현하면 주거형 부동산 가운데 중소형은 보증금을 인수하는 경우를 제외하고 대부분 신건에 참여해야 한다. 즉 감정평가액이 시세 대비 5 ~ 10% 정도 고 감정을 했더라도 신건부터 낙찰을 받아야 한다. 이제 기다림의 미덕이 아닌 적극적 행동의 미덕이 요구된다.
일반매매시장이 지난 2010년을 변곡점으로 시세차익에서 임대수익으로 변했 듯, 경매시장은 2014년부터 권리분석 위주에서 물건분석 중심으로 무게중심이 이동할 것이다. 물론 권리분석을 소홀히 해도 좋다는 의미는 결코 아니다.

왜냐면 경매에 있어 권리분석은 기본 중의 기본이기 때문이다.
물론 이런 일련의 모든 제도 변화의 화룡점정은 조만간 시행 예정인 ‘전자입찰’이다.
앞으로 경매의 묘미를 만끽하며 기대이익을 누리는 자는 권리분석을 잘 하는 사람이 아니라 부동산을 잘 아는 자가 될 것이다.