특별한 명도

 

특별한 명도 임대미상의 불법 점유자 또는 이사를 갔다고 판단되나 가재도구가 그대로 있는 경우의 강제집행 그리고 전주인 채무자 및 세임자가 임대차계약을 원할때의 임대차계약     1.전집주인 채무자 및 세입자와의 임대차계약   가능한 한 안하는 것이 좋다 만약 임대차계약을 할려면 충분한 보증금으로 계약서를 작성할때 계약금과 잔금을 일시에 받아야 한다 계약금만 받고 임대차계약을 하면 이때부터는 인도명령대상이 아니라 명도소송대상이 된다 잔금 및 월세를 안주는 경우가 발생해도 소송을 통해 강제집행까지 빨라야 8개월의 시간이 소요된다 이러한 세입자라면 전기 수도세 및 관리바도 연체한다 결국 명도비용이 1000만원이 들어 가지만 마음고생이 이만저만이 아니다 심장이 썩어 문드러 진다 수명단축의 지름길 단 상가점포로서 권리금이나 시설비가 많다면 세입자와 임대차계약을 해도 좋을 수 있다     2.이사를 갓다고 판단되는 명도대상자의 강제집행   상가가 영업을 안하거나 주택의 경우 전기나 수도의 공급이 중단되었다면 이사를 갓다고 판단된다 그런데 연락이 안되거나 연락이 된다해도 가재도구의 반충을 안하고 가재도구를 보니 버렷다고 판단되면 보관명도를 하는것이 좋다 단 이사를 간지 안간지 불분명하고 이삿짐이 많다면 법원지정 보관장소를 이용한다 보관명도는 강제집행을 위해 법원집행관이 목적부동산에 오면 보관명도를 해달라고 요구하면 된다 강제 집행이 끝나면 디지털열쇠로 열쇠를 교제하고 목적부동산에 1-2개월정도 가재도구의 주인을 기달려 보다가 쓰레기로 치우면 되고 증인을 입회할 필요없이 가재도구를 망치로 손을 보아 못쓰게 된것처럼 한 후에 사진을 찍어 두는것이 좋다 만약 뒤늦게 가재도구의 주인이 가재도구를 내놓으라고하면 법대로 하자고해야 된다 자기소유의 물건은 자기가 관리할 책임이 있다 자기소유의 부동산에서의 타인의 물건은 절도죄가 성립되지 않으며 보관의무도 없다 단 소송에서 시시비비가 일어난다면 못쓰는 가재도구라 전주인이 버리고 간 물건이라고 판단하여 쓰레기로 처리햇다고하면 면책된다 하지만 요즘 중고가전가구의 가격이 저렴하여 소송을 할 채무자 세입자는 없다 소송을 할만큼 소중한 가재도구라면 방치할리도 없다     3.임대미상 성명미상의 불법점유자가 명도대상자일때   전입신고도 안된 불법점유자가 명도대상자라면 만나자는 약속을 거절하고 이름도 안가르쳐 준다 그러면 강제집행이 안된다 그럴때는 목적부동산주소에 전주인 즉 채무자를 대상으로 강제집행을 신청한다 강제집행을 위해 법원집행관이 강제집행전에 신원을 확인하면 불법점유자는 강제집행대상자가 아니라고 할것이다 그러면 법원집행관은 강제집행의 불이행사유를 관련 장부에 기재한다 여기에는 불법점유자의 인적사항도 기재된다 강제집행을 신청한 낙찰자는 법원강제집행과를 방문하여 관련 장부를 열람하여 다시금 불법점유자를 상대로 강제집해을 재신청한다 이미 강제집행비용을 납부하여 다시 강제집행비용을 납부하지 않는다