대항력에 대한 오해와 진실

 

 

경매에서 권리분석의 첫 걸음은 말소기준등기요 마지막은 대항력이라고 한다. 말소기준등기(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 중 설정일이 가장 빠른 등기)는 등기부 상의 모든 등기가 매각으로 모두 소멸되는지, 임차인의 보증금을 매수인이 인수 해야는지, 점유자는 인도명령으로 내보낼 수 있는지 기준 역할을 한다.

첫째, 대항력요건과 대항력은 다르다

 

경매 참여자들이 권리분석에서 부딪치는 오해 중 하나가 임차인이 대항력 요건만 구비하면 대항력이 있는 것으로 알고 있다는 점이다.
그러나 이는 일반임대차 관행에 오랫동안 익숙해 있어서 생기는 오해이다.
대항력 요건을 규정한 주택임대차보호법 제3조 제1항을 보면 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 되어 있다.
즉 임차인은 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음날 0시부터 대항력이 발생한다.

문제는 일반임대차 시장과 경매에서 대항력에 대한 해석이 다르다는 점이다.

 
우리가 익히 알고 있 듯 일반 임대차에서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력 요건만 구비하면 새로운 주인에게 임대차기간을 보장받을 뿐만 아니라 임대차기간이 끝나면 임차보증금을 돌려받을 수 있다.
즉 임대차에서는 '대항력 요건 = 대항력' 즉 대항력 요건 자체가 대항력이라는 등식이 성립하여 임차인은 맘 놓고 거주 해도 된다. 그러나 임차인이 살 던 주택이 경매나 공매로 넘어가면 대항력에 대한 해석이 달라진다.

경매나 공매에서는 대항력요건과 대항력을 분리한다.

 

즉 주택의 인도와 주민등록은 대항력 요건일 뿐 제3자(매수인)에 대해 대항력이 있느냐는 별개의 문제다.
임차인이 경매나 공매에서 매수인에게 대항력을 행사하려면 대항력 기산일(주택의 인도와 주민등록 다음날)이 말소기준등기보다 빨라야 한다.

임 대 차 : 대항력 요건 = 대항력
경ㆍ공매 : 대항력 요건 ≠ 대항력(대항력 기산일 > 말소기준등기)

 

둘째, 대항력과 우선변제권은 다르다

대항력 관련에서 두 번째로 오해가 많은 부분이 대항력이 있으면 임차보증금을 매각대금에서 배당받는 걸로 알고 있다는 점이다.
대항력이 있는 경우 임차보증금을 당연히 돌려받을 수 있다. 문제는 임차인이 보증금을 받긴 받는데 매각대금이 아닌 매수인으로부터 받는다는 점이다. 즉 매수인이 온전하게 재산권을 행사하려면 매각가 외에 임차보증금을 추가로 부담해야 한다. 
예를 들어 법원감정가가 1억 5,000만원이고 대항력 있는 임차인의 보증금이 1억원인 경매사건에서 A가 1억 2,000만원에 낙찰 받았다고 하자. A는 당연히 매각가 1억 2,000만원 중에서 임차인이 1순위로 1억원을 배당 받는 것으로 알고 있다. 그러나 임차인은 배당기일에 1억원을 배당 받을 수 없다. 이는 대항력의 근본이 채권이기 때문에 담보물권(저당권)처럼 매각대금에서 우선변제권을 행사할 수 없기 때문이다.
다시 말하면 경매나 공매에서 대항력은 임차인이 보증금을 받을 때까지 그 집에 거주할 수 있는 권리지 매각대금에서 임차보증금을 후순위권리자보다 먼저 변제 받는 권리는 아니다.
만일 임차인이 매각가에서 보증금을 후순위권리자보다 우선변제 받으려면 확정일자가 있어야 한다.

 

셋째, 대항력요건은 언제까지 갖춰야 하나

최선책은 임차주택에 말소기준등기가 설정되기 전에 대항력요건을 갖춰야 한다. 이때는 대항력요건 자체가 대항력이기 때문에 어떠한 외압에도 존속기간과 임차보증금을 보호받을 수 있다.
차선책은 임차인이 대항력 요건을 구비하기 전에 근저당권 등이 설정된 경우라면 늦어도 경매개시결정 등기 전까지 구비해야 한다.