신도시 아파트에 숨겨진 토지매입비 함수는

 

 

신도시 아파트에 숨겨진 토지매입비 함수는
 
동탄2신도시, 위례신도시, 판교 등지에서 분양이 활발해지자 수도권 신도시 택지지구에 관심을 가지는 주택 수요자들이 늘고 있다. 수도권의 대규모 신도시 택지지구가 줄어들고 있는 가운데 정부에서도 신도시를 더 이상 확산하지 않겠다는 방침이라 희소가치가 더욱 오르고 있는 상황이기도 하다. 이 가운데 신도시 내 주택을 구입하려는 투자자나 실수요자들을 토지매입비를 고려하여 합리적인 구입전략을 세워보자.

신도시 아파트를 구입할 때 가장 걱정되는 것은 입지다. 장밋빛 개발계획은 다 나와 있지만 실제로 여기가 어떻게 변하는지 눈으로 확인할 수가 없기 때문에 막상 구입하려고 생각하면 애매해지기 쉽다. 만약 입지에 대한 자신감이 부족하거나 의구심이 든다면 토지분양을 진행했던 기록들을 차분히 살펴볼 필요가 있다.

보통 신도시 토지매입비는 입지에 따라 차이가 나기 마련이다. 특별히 경쟁입찰을 통해 가격 변동이 있지 않거나 여러번 유찰돼 가격이나 조건이 완화되지 않는 한 토지매입비가 비쌀수록 신도시 내에서 입지가 우수하다는 평가를 받는다.

실제로 동탄2신도시의 사례를 보면 계약이 잘 끝난 동탄역 더샵 센트럴시티나, 동탄 한화꿈에그린 프레스티지 등의 토지 매입비는 상대적으로 높았다. 시범단지 내의 우수한 입지 때문에 3차 동시분양 단지들과 비교하면 ㎡당 100만원이 넘는 차이를 보였다. 입지의 차이가 부지 매입비에 바로 반영됐기 때문이다.

하지만 여기서도 주의할 점이 있다. ㎡당 토지매입비만 비교하면 객관적이라고 생각할 수 있지만 블록별로 다르게 책정된 용적률을 고려해야한다. 용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율로 건축물에 의한 토지 이용도를 나타내는 척도이다. 허가된 용적률이 높을수록 건설사로서는 많은 가구를 분양할 수 있어 수익성이 높다. 그만큼 토지를 분양하는 입장에서도 더 비싼 가격이 책정된다.

이번에 분양하는 위례신도시만 해도 이러한 용적률에 따른 토지비의 차이가 확연히 드러난다.

5~6월 위례신도시에서 분양하는 민간 건설사의 아파트들은 총 3곳이다. A2-5블록(삼성물산)은 위례신도시 시범단지 내에 있어 휴먼링, 트랜짓몰 등 핵심개발계획에 대한 수혜를 기대할 수 있으며 A2-12블록(현대건설)은 지하철 8호선 우남역 역세권 아파트라는 장점이 있다. 이에 비해 A3-7블록(현대엠코)는 차별화된 장점이 별로 없어 입지가 열위라고 평가받고 있다.

단순히 ㎡당 토지매입비만 비교하면 오히려 A3-7블록(현대엠코, 528만원)이 가장 비싸다. 그 다음이 A2-5블록(삼성물산, 462만원), A2-12블록(현대건설, 428만원) 순이다. 하지만 여기에 용적률을 대입해보면 상황이 달라진다.

A2-5블록의 용적률은 180%, A2-12블록의 용적률은 170%인데 비해 A3-7블록의 용적률은 220%에 달한다. 용적률을 고려한 분양면적을 계산(용적률×대지면적)해보면 A3-7블록이 12만5781㎡로 A2-5블록(5만6601㎡)의 2배가 넘게 차이가 난다. 이 분양면적을 기준으로 토지매입비를 다시 산출하면 좋은 평가를 받고 있는 삼성물산의 부지(3.3㎡당 847만원)와 현대건설의 부지(03.3㎡당 831만원)가 현대엠코(3.3㎡당 792만원)보다 높게 나타나는 것을 확인할 수 있다.

뿐만 아니다. 토지매입비는 아파트의 분양가격이 합리적인가에 대한 기준이 될 수도 있다. 보통 아파트의 분양가는 토지매입비에 건축비를 합산해서 책정한다. 위의 기준으로 보면 건축비가 동일하다고 고려할 때 삼성물산이 현대엠코보다 3.3㎡당 50만원 가량 분양가가 비싸도 합리적인 가격이라는 말이된다. 이와 반대로 토지매입비가 차이 나는데도 아파트의 분양가가 비슷하다면 건축비는 어떻게 책정됐는지 따져볼 필요가 있다.

 

예전처럼 집을 사두기만 하면 오르던 때라면 모르겠지만 주택시장이 아직 회복됐다고 보긴 어렵다. 이럴수록 수요자들이 주택 구입에 앞서 더욱 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다. 설명한대로 단순히 토지매입비만 비교하는 것에 그치지 않고 직접 발품을 팔고 다양한 정보를 수집하면서 현명한 주택 구입에 나서야될 시점이다.