유치권자의 유치물 점유사용에 따른 과실수취권, 부당이득반환, 유치권소멸사유 법리와의 관계

유치권자의 유치물 점유사용에 따른

과실수취권,

부당이득반환,

유치권소멸사유 법리와의 관계

 

 작성자 최광석

 

★ 민법 제323조(과실수취권)

 

① 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.

② 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

 

 

유치권은 원래 유치물을 점유하는 것에 불과한 권리이지만,

 

점유에 있어 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담하는 점(민법 324조),

과실을 수취하여도 변제에 충당되어 채무자의 이익을 해치지 않는 점을 고려하여 과실수취권을 인정하고 있다. ( 변제에 충당한다는 것은 채무자가 유치권자에게 당연히 갚아야 할 빚을 갚는 것)

 

과실이라 함은, 천연과실은 물론 법정과실도 포함되는 바, 부동산과 관련해서는 직접 부동산을 사용수익하거나 타인에게 임대하여 차임을 받는 것이 가장 일반적이다.

 

그런데, 이와 같은 유치권자의 과실수취권이 점유사용에 따른 부당이득반환의무와 법리적으로 어떻게 조화롭게 해석될 수 있는지 논란이 될 수 있다.

 

 

★ 대법원 2010. 2. 11.선고 2009다49117 [건물명도]

 

☞ 유치권을 주장하며 점유하는 자에 대해 건물명도와 함께 차임상당의 부당이득을 청구한 사안에서,

 

하급심은 유치권성립을 인정하여 명도청구는 기각하되,

 

부당이득반환청구와 관련해서는 (소유자동의없는 사용이라는 이유로) 유치권자의 과실수취권을 부정하면서 원고에 대한 금전지급을 인정하는 판단을 했지만, 대법원은 과실수취권을 인정하여 유치권자가 가지는 공사대금채권과 상계를 허용하였음

 

--유치권자에 의한 유치물의 사용․임대 등에

 

소유자의 승낙이 있거나

 

그것이 보존행위에 해당할 경우에는

 

민법 제323조에 의하여 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 자기 채권의 변제에 충당할 수 있는 것이다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다57523 판결 등 참조).

 

원심은, 제1심판결 이유를 인용하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음,

 

원고가 피고의 이 사건 빌라 101호에 대한

 

사용을 승낙하였다고 볼 아무런 증거가 없고, 또한 유치권자가 신축주택을 4년이 넘는 장기간 동안 줄곧 사용하는 것을

 

유치물의 보존에 필요한 사용이라고 볼 수도 없다는 이유로 피고의 변제충당 주장을 배척하였다.

그러나 피고가 유치권의 행사를 위하여 가족과 함께 이 사건 빌라 101호를 점유․사용한 것은 유치물의 보존에 필요한 사용이라고 봄이 상당한바,

 

앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 유치물을 적법하게 사용하여 얻은 차임 상당의 이익을 유치권의 피담보채권의 변제에 우선 충당할 수 있다고 할 것이다.

 

따라서 이와 달리 판단한 원심판결에는 유치권자의 유치물 사용 및 과실수취권에 관한 법리 등을 오해한 나머지 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

 

★ 하급심 판결 (인천지방법원 2006가단130455 건물명도)

 

-- 이에 대해

 

피고는, 위 부당이득금 전액이 이 사건 빌라에 관한 공사대금채권의 변제에 충당되어야 하고,

 

이로써 원고에게 반환할 부당이득금은 소멸하였다고 주장한다.

 

살피건대,

 

유치권제도의 취지인 공평의 원칙과 유치권자가 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다는 민법 제322조 제1항의 규정 내용에 비추어 보면,

 

유치권자가

 

채무자(소유자)의 승낙을 받거나

 

유치물의 보존에 필요한 사용을 하는 등

 

유치물을 적법하게 사용하여 얻은 차임 상당의 이익은 유치물의 과실에 준하여 유치권의 피담보채권의 변제에 우선 충당할 수 있다고 봄이 상당하다.

 

그러나 이 사건에서는,

 

원고가 피고의 이 사건 빌라 101호에 대한 사무실 내지 주거지 용도로의 사용을 승낙하였다고 볼 아무런 증거가 없다.

 

또, 앞서 살핀 바와 같이, 피고는 2003년 말경부터 자신이 신축한 이 사건 빌라 101호를 사무실 용도로 사용하기 시작하여, 현재까지 가족과 함께 사무실 및 주거지 용도로 계속 사용하고 있는데,

 

이와 같이 사용된 바 없는 신축주택을 4년이 넘는 장기간 유치권자의 사무실이나 주거지 용도로 줄곧 사용하는 것은 유치물의 보존에 필요한 사용이라 볼 수 없다.

 

따라서 피고는 이 사건 빌라 101호를 부적법하게 사용하였으므로, 위와 같은 사용이익에 관한 우선변제권능을 행사할 수 없다. 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

 

 

주의할 점은, 유치권자의 과실수취권이 소유자동의없는 사용, 대여를 정당화할 수는 없다는 것이다.

 

 

★ 대법원 2006. 2. 23.선고 2005다57523판결【건물명도등】

 

민법 제324조에 의하면,

 

유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고,

 

소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며,

 

소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있고,

 

한편 민법 제323조에 의해 유치권자에게 과실수취권이 인정되지만,

 

이는 유치물의 사용·임대 등에 소유자의 승낙이 있거나 그것이 보존행위에 해당함을 전제로 하는 것이므로

 

유치권자에 대한 과실수취권의 인정이 승낙 없는 사용이나 대여를 정당화할 수는 없다고 할 것이다.

 

원심이 적법하게 확정한 사실관계와 기록에 의하면,

 

피고 회사의 대표이사인 정00는 소유자의 승낙 없이 이 사건 건물 중, 2층 202호를 피고 정@@에게 1995. 1.경부터 임대한 외에,

 

2000. 6.경 내지 10.경부터 1층 부분을 주식회사 00에게 보증금 1,000만 원, 월임료 80만 원에,

 

2층 201호를 이00에게,

 

3층 301호를 임00에게 보증금 2,300만 원에,

 

3층 302호를 유00에게 보증금 2,000만 원에 각 2년 이상 임대하였고,

 

이러한 임대차관계는

 

원고가 이 사건 토지와 건물의 소유권을 취득한 2002. 8. 9. 이후에도 여전히 계속되고 있다는 것이며,

 

또한 정00는 2002. 6. 21.경 피고 회사 및 그와 동업관계에 있는 주식회사 00의 영업을 위해 임의로 이 사건 건물 1층 뒤쪽 벽의 3평 정도(높이 2.3m, 길이 4.4m)를 철거하여 1층에 몰딩기계 등을 설치하여 이를 공장 내지 판매장으로 사용하면서 제1심 법원이 현장검증을 한 2004. 7. 23.까지도 위 벽을 철거된 상태로 장기간 방치하였고,

 

정00는 이로 인하여 2003. 10. 17. 재물손괴죄로 벌금 100만 원의 약식명령을 받기까지 하였다는 것인바,

 

위와 같은 소유자의 승낙 없는 임대 및 손괴행위는 유치물의 보존에 필요한 사용이라고 할 수 없으므로 원고는 이를 이유로 유치권소멸청구를 할 수 있다 할 것이다.

 

 

이와 같은 대법원 판결취지를 종합해보면,

 

유치권소멸청구 사유에 해당하지 않는 유치권자의 사용, 즉 보존에 필요한 사용의 정도까지만 과실수취권으로 보장받으면서 공사대금채권과 같은 유치권 피담보채권에 우선 충당할 수 있는 것이 대법원의 입장인 것으로 이해된다.

 

한편, 부당한 이익으로 소유자에 대해 부당이득반환의 의무가 있는지,

 

그렇다면 이를 공사대금채권과 상계가 가능할지 의문이 생길 수밖에 없는데

 

대법원 판단은 아직 확실치 않은 것으로 보인다.

 

사견으로는 과실수취권은 유치권자의 “적법”한 권리라는 점에서 부당이득반환의무 자체가 부정되고, 그 결과 채권채무의 상계라는 문제로 다룰 여지가 없지 않을까 판단된다.