본인을 감정평가사라고 소개하는 모 독자로부터 받은 이메일 문의 내용이다.
평소 변호사님의 부동산 관련 칼럼을 자주 읽고 많은 도움을 받고 있는 독자입니다. 최근 대법원 2019. 10. 17. 선고 2017다286485 판결과 변호사님의 2015. 9. 한국경제신문 및 www.lawnb.com 기고 “포천 다세대주택 16세대가 좌우가 통째로 바뀐 사연”이라는 칼럼의 내용이 서로 상치되는 것 아닌가 싶어 문의 드립니다.
칼럼에서 변호사님은 “예를 들어,
어떤 특정건물의 특정 구분소유부분이 101호로 정해지는 것은, 건물을 건축하는 과정에서 건축설계도면에서 해당 부분을 101호라고 정한 다음 완공되면 설계도면 등 건축허가서류를 반영하여 건축물대장, 이어서 부동산등기부등본상에 이를 101호라고 그대로 표기하기 때문이다.
그런데, 당초 설계도면상으로는 101호라고 표시된 특정부분이 건물 완공 후 현관문 호실 표시 과정에서 무심코 102호로 잘못 표시되는 수가 있는 것이다. 하지만, 이런 잘못된 102호라는 현관문 표시에도 불구하고 설계도면상 101호로 표시된 특정부분은, 건축물대장, 그리고 부동산등기부등본상에 모두 101호로 그대로 이어진다는 점에서, 법적으로는 엄연히 101호인 것이다.”라고 하였습니다.(설게도면을 건축허가 싯점의 설게도면이 아니라 준공검사시의 설계도면을 기준으로)
그런데 대법원 2017다286485 판결의 내용은 이와는 정반대로 결론에 이르고 있어 이 질문을 드리게 되었습니다. 대법원 판결의 내용은 이렇습니다.
한 동의 건물 같은 층에 좌우로 2세대 구분건물이 면적과 구조가 동일하여 등기부만으로는 좌우 세대를 구분할 수 없는데 전유부분 출입문의 표시와 집합건축물대장에 첨부된 건축물 현황도의 표시가 불일치한 사안에서, 구분건물 중 한 세대를 매수한 원고가 건축물 현황도의 표시대(출입문에 표시된)로 특정된 구분건물의 소유권을 취득하였다고 주장하면서 그 구분건물을 점유하고 있는 피고를 상대로 건물인도 등을 구하였지만, 원심과 대법원 모두 원고의 청구를 기각하였습니다(건축물 관래대장에 표시된대로 하며 이는 준공검사의 싯점을 적용함).
대법원의 판결 이유 중 주목해야 한다고 생각하는 부분은 건축주가 출입문 표시대로 전유부분을 구분한 것이고 그러한 구분행위에 따라 구분건물이 특정되어 구분소유권이 성립한 다음 그것이 등기부에 반영된 것이므로, 이러한 구분행위와 일 동의 건축물의 완성으로 구분행위로 표상된 내용대로 구조상 이용상 독립된 구분소유권이 성립된 이상(준공검사) “집합건축물대장에 등록하거나 등기부에 등재하는 것은 구분소유권의 내용을 공시하는 사후적 절차일 뿐”(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다205659, 2015다205666 판결 등 참조)이므로, 원고는 집합건축물대장 도면에 표시된 대로 소유권을 취득하는 것이 아니라고 본 점입니다.
결과적으로 대법원은 등기부가 표상하는 구분건물의 위치를 도면표시대로 확정하지 않고 현관문에 (도면과는 좌우가 뒤바뀐 채로) 부착된 출입문 표식을 기준으로 확정한 셈이 됩니다.
변호사님이 칼럼에서 소개한 포천 다세대주택 사례에 대한 의정부지방법원 2014. 11. 4.선고 2014가단12492 건물명도 및 부당이득금반환 판결 역시 이러한 논리에 대해 판단을 하고 있는데요, 그 내용을 보면 “피고가 들고 있는 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결의 논리에 의하더라도, 최초 건축주의 분양행위 등 구분행위에 의해서 그 부분이 구분소유의 객체가 된다는 것이지 그에 의해 바로 그 부분이 ‘분양행위 당시 표시한 대로’ 특정된다는 것은 아니라 할 것이어서, 앞서 인정한 사실관계에 의하면, 이 사건 부동산에 관한 최초 수분양자 및 피고가 이 사건 부동산의 소유권을 적법하게 취득하였다고 볼 수 없다”고 판단하였습니다.
그동안 많은 경매실무에서는 위 의정부지방법원의 판결처럼 도면에 표시된 위치를 기준으로 구분소유권을 취득한다는 rule이 성립된 것으로 이해하는데요... 이번 대법원의 판결은 실무의 이러한 관행, rule과 정반대로 이 판결을 어떻게 이해해야 하는지 대략 난감합니다. 위 대법원 판결을 어찌 이해해야 하는지요?
필자는 다음과 같이 답변했다.
칼럼에서의 표현
즉 “예를 들어, 어떤 특정건물의 특정 구분소유부분이 101호로 정해지는 것은, 건물을 건축하는 과정에서 건축설계도면에서 해당 부분을 101호라고 정한 다음 완공되면 설계도면 등 건축허가서류를 반영하여 건축물대장, 이어서 부동산등기부등본상에 이를 101호라고 그대로 표기하기 때문이다.
그런데, 당초 설계도면상으로는 101호라고 표시된 특정부분이 건물 완공 후 현관문 호실 표시 과정에서 무심코 102호로 잘못 표시되는 수가 있는 것이다. 하지만, 이런 잘못된 102호라는 현관문 표시에도 불구하고 설계도면상 101호로 표시된 특정부분은, 건축물대장, 그리고 부동산등기부등본상에 모두 101호로 그대로 이어진다는 점에서, 법적으로는 엄연히 101호인 것이다.”라는 것은, 일반적으로 건축허가신청 내용 그대로 건축물대장(현황도), 등기부에 등재되는 것을 전제로 한 표현입니다. 이와 같은 객관적인 구분행위를 기준으로 호실 특정이 되어야하고, 착오로 부착된 현관문표기를 기준으로 할 수 없다는 의미인 것입니다.
다음 판결을 참고해보세요.
★ 대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다13082 판결
다세대주택 지하층 및 1, 2층의 입구 오른쪽 세대 전유부분 면적은 50.44㎡이고, 왼쪽 세대 전유부분 면적은 52.03㎡이며, 소유권보존등기 당시 제출된 도면상에는 입구 오른쪽 세대가 각 층 01호로, 왼쪽 세대가 각 층 02호로 기재되었는데, 실제 현관문에는 각 층 입구 오른쪽 세대가 02호로, 왼쪽 세대가 01호로 각 표시되어 있고, 갑이 임의경매절차에서 등기부상 ‘지층 02호, 면적 52.03㎡’인 부동산을 매각받은 사안에서, 등기부상 지층에서 2층까지의 각 층 02호는 입구 왼편에 위치한 세대를, 각 층 01호는 오른편에 위치한 세대를 표상하는 것이고, 각 현관문에 등기부상 표시와 다르게 표시되어 있다는 사정만으로 각 층 02호에 대한 등기가 입구 오른편에 위치한 면적 50.44㎡의 세대를 표상하는 것으로 볼 수는 없으므로, 갑은 임의경매절차에서 등기부가 나타내는 대로 입구 왼편에 있는 지층 02호를 매각받은 것으로 보아야 한다고 한 사례.
언급하신 대법원 2017다286485 판결은 일반적인 사안과 다른 특이한 사안으로 판단됩니다. ■건축허가신청 할 때와 달리 집합건물 대장을 만드는 과정에서 건축물현황도가 착오 작성된 경우이기 때문입니다. 즉, 건축허가된 그대로가 아니라 건축허가된 도면과 호실이 뒤바뀐 건축물현황도가 만들어진 경우에는 잘못 만들어진 건축물현황도가 기준이 될 수는 없다고 판단한 것입니다. 호실을 어떻게 특정하겠다는 구분행위의 해석은 이미 건축허가를 통해 표현된 것을 기준으로 해야 하기 때문입니다. 아래 판결을 참고해보세요.
★ 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결[대지권지분이전등기등]
[1] [다수의견] 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다.