“권리금”이라고 하면 응당 새로운 임차인으로부터 기존임차인이 받는다고 생각하지만, “바닥권리금”이라는 명목으로 임대차보증금과 별도로 임대인이 받는 경우도 있다. 임대차계약기간 종료시 반환되는 것을 전제로 한 임대차보증금과 달리 반환되지 않는 것을 전제로 한 권리금을 임대인이 받을 수 있는 것일까? 결론적으로, 수수하는 그 자체는 법적으로 아무 문제가 없다.
★대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결[임대차보증금]
☞ 영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인의 권리금 반환의무의 부담 여부(한정 소극)
--영업용 건물의 임대차에 수반하여 임차인이 임차보증금이나 차임 외에 임대인에게 지급하는 권리금 이름의 돈에 관하여는 그의 성격이나 반환의무의 발생 등 효력이 그 임대차 당사자 간의 약정이나 관련 상관습에 따라 정하여질 일이다.
따라서, 그 권리금을 반환하기로 한 약정이나 상관습이 있었다면 그 약정 등에 따라 임대인은 그 권리금을 반환할 의무를 진다.
그러한 약정이나 상관습이 없었다면 반대되는 사정이 없는 한 권리금을 지급받았던 임대인으로서는 임차인에게 그 권리금을 반환할 의무를 지지 않는다고 함이 옳다.
즉, 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고
●권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how)
●또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서,
그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며 다만, 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것이다.
따라서, ●임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지
● 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만
임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 함이 타당하다.
이 사건에서 원고가 지급한 권리금은 무이자 소비대차 성격의 돈으로서 정상적인 임대차계약이 종료되면 원고에게 반환되어야 한다는 원고의 주장을 받아들이지 아니한 원심의 판단은 원고가 약정된 기간 동안 위치상의 영업이점을 이용한 대가로서 그 권리금을 지급한 것임을 전제로 한 것이기에 옳고, 그 판단에 권리금에 관한 법리를 오해한 위법은 없다.
★ 대법원 1989. 2. 28. 선고 87다카823, 87다카824 판결[임차권,점포명도등]
상가개발업자인 갑이 상가건물소유주인 을과 상가개설계약을 맺음에 있어
갑(임차인)이 점포분양희망자들로부터 받을 임대보증금(순수한 임대보증금과 권리금을 포함한 것)에 대하여는 정하지 아니한 채
을(임대인)은● 0.7평 점포를 기준하여 금 250만원의 임대보증금으로 모든 점포를 임대하여 줄 것과
●상가개조공사를 시행하기로 약정하고 그 개조로 인하여 증설되는 점포에 대한 임대분양권을 갑에게 수여하기로 하였다면
갑은 을을 대리하여 점포분양희망자들과 임대차계약을 체결하고 그들로부터 임대보증금을 수령할 수 있는 지위와
다른 한편으로는
●상가개발업자의 지위에서 상가개발비용과 수익 등을 고려하여 권리금 액수를 책정하고 분양희망자들과 절충하여 합의된 권리금을 수수하는 양면의 지위를 가진다고 볼 수 있고
따라서 임대 보증금수령의 효과가 소유주에게 미치는 것과는 달리 개발업자와 임차인 사이에 수수된 권리금은 당연히 소유주에게 그 효력을 미치는 것이 아니므로
임대차해지시에 소유주가 이를 반환키로 하였다는 등 특별한 사정이 없으면 소유주에게 그 권리금을 반환할 의무가 없다.
그럼에도 불구하고 건물주는 권리금을 받지 못하는 것으로 많이 오해되고 있는데, 안타까운 사례를 소개한다.
성남시 분당구에 건물을 가지고 있는 甲은 임차인 없이 공실로 있는 점포 하나를 임대하는 과정에서, 중개업자 소개로 乙과 임대차계약을 체결하게 되었다.
임대차계약체결과정에서 甲은 중개업자로부터 ‘乙로부터 바닥권리금이라는 명목으로 권리금을 7천만 원 정도 받을 수 있는데,
건물주가 권리금을 받는 것은 법적으로 불가능하니 건물주가 아니라 종전의 임차인이 권리금받는 것처럼 꾸미자’라는 제안을 받고 별 생각없이 이 제안을 수용하게 된다.
그 후 甲과 중개업자는 甲의 아들을 마치 종전 임차인인 것처럼 꾸며
乙로부터 권리금 7천만 원을 받았고,
그 결과 乙은 건물주가 아니라 종전 임차인에게 권리금을 지급한 것으로 잘못 알고 임대차하였다.
그런데 이런 사실이 우연히 알려지게 되면서 甲과 중개업자에 대한 사기죄 성립 여부가 도마 위에 오르게 되었다.
건물주라도 권리금받는 것에 아무런 법적 문제가 없음에도 불구하고 중개업자와 건물주의 잘못된 판단으로 불필요한 거짓말을 하여 화를 자초한 경우이다.
권리금을 임대인이 수수한 경우 자주 발생하는 문제가 바로,
임대인이 그 권리금을 반환할 책임이 있는지 여부이다.
대법원은, 당사자간의 구체적인 계약해석 문제로 접근하면서도, 비록 임대인이 권리금을 받았다고 하더라도 기본적으로 반환책임은 없지만 계약이 중도해지되는 등 비정상인 종료의 경우에만 반환책임을 인정하는 태도를 취하고 있다.
★ 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 [전세보증금반환등]
☞ 영업용 건물의 임대차에 수반되어 지급된 권리금의 법적 성질 및 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인의 권리금 반환의무의 범위
가. 원심은 나아가, 위 1,800만 원은 원고와 위 망인 및 피고들 사이에 있어 임차권보장의 대가로 수수하기로 한 권리금인데,
피고들이 이 사건 점포를 새로 신축하였으나
원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지된 이상
피고들은 원고에게 원고가 위 망인에게 지급한 권리금 300만 원과 위 망인 및 피고들에게 지급하여 온 나머지 권리금 1,500만 원에 대한 이자 1,080만 원의 합계 1,380만 원을 반환하여 줄 의무가 있다고 판단하였다.
나. 그러나 원심의 위와 같은 조치는 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은
임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이 점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바,
권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는,
보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상
임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며,
다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나
또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만,
반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는
임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고,
그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 할 것이다( 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결 등 참조).: 기간과 금액을 비례율로 계산함(잔존금액을 비례율로 계산한다)
그런데 원심이 확정한 사실 및 기록에 의하면,
원고는 위 망인과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차기간을 1992. 5. 30.부터 24개월 간으로 한 임대차계약을 체결하면서
이 사건 점포가 철거되어 신축 건물이 완성되거나, 위 24개월 간의 임차기간이 만료되더라도 계속 임차권을 보장받기로 약정하고 이를 위하여 권리금 1,800만 원을 지급하기로 하면서
그 중 300만 원을 먼저 지급하고
나머지 1,500만 원은 나중에 지급하기로 하되,
대신 위 1,500만 원에 대한 이자를 지급하기로 하여 위 망인 및 피고들에게 합계 1,080만 원을 지급하는 일방,
1995. 3. 20.까지 이 사건 점포를 사용하여 오다가 피고들이 건물을 신축하겠다고 하므로 이 사건 점포를 명도한 사실과
그 후 피고들이 1995. 12. 18. 원고에게 위 임대차계약의 해지를 통고하면서
보증금의 잔액으로 11,476,340원을 변제공탁한 사실을 알 수 있는바,
사정이 이러하다면
원고가 약정한 권리금 1,800만 원 중 1,500만 원의 지급을 유예받는 대신
지급한 이자 상당액은 위 망인이나 피고들이 위 1,500만 원을 즉시 지급받아 활용할 기회를 상실하는 대가에 해당할 뿐 권리금 자체로는 볼 수는 없으므로 (이자는 지급에 대한 기회비용이다)
원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 그것을 반환대상이 되는 권리금액에 포함시킬 수는 없다고 할 것이다.
또한, 기록에 의하면,
원고는 위 망인 사이에 이 사건 점포에 관하여 1992. 5. 30.부터 1996. 5. 30.까지 48월 동안 임대차관계를 유지하기로 하였다고 주장하고 있음을 알 수 있으므로(기록 10쪽),
원심으로서는 위와 같은 원고의 주장 내용이 사실인지,
만일 사실이 아니라면 원고가 보장받은 전체 임차기간은 어느 정도인지의 여부를 심리한 후
위 법리에 따라 원고와 위 망인 사이에 약정된 권리금 1,800만 원을 기준으로(약정금액으르 기준으로)
이를 전체 임대기간 중 1992. 5. 30.부터 1995. 3. 20.까지의 경과된 기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어,
그 중 경과된 기간에 대응하는 부분이 원고가 위 망인에게 실제 지급한 권리금 300만 원을 초과하는지 여부를 따져 보아서
이를 초과하게 되는 경우에는 피고들에게 위 300만 원의 반환의무를 인정하지 말았어야 함이 마땅하다.
그럼에도 불구하고,
원심이 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지된 이상
피고들은 원고에게 원고가 위 망인에게 지급한 권리금 300만 원과 나머지 권리금 1,500만 원에 대한 이자 1,080만 원의 합계 1,380만 원을 전부 반환하여 줄 의무가 있다고 판단한 것은,
심리를 미진하고 권리금의 반환범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점에 관한 주장이 포함되어 있는 것으로 보이는 이 부분 상고이유의 주장은 이유가 있다.
★ 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394,20400 판결
☞ 전대차계약이 계약기간 도중에 해지된 경우
권리금의 반환관계(전차인인 원고가 전대인인 피고를 상대로 지급한 권리금 전액의 반환을 구한데 대해,
대법원은 ‘전대차계약이 계약기간 도중 해지된 경우 수수된 권리금성격을 감안하여 반환범위가 전액인지,
아니면 기간에 비례한 액수에 불과한지를 살펴서 판단해야한다’는 취지로 판단하여 이에 관한 심리를 다하지못한 원심판결을 파기함
--기간의 정함이 있는 전대차계약에 있어
권리금이 지급되고 그 권리금이 영업시설·비품 등의 유형물이나 거래처, 신용 또는 점포 위치에 따른 장소적 이익 등의 무형적 이익을 이용하는 대가로서의 성질을 가지는 경우에는 계약기간 중에 전대차계약이 해지되어 종료되면
특별한 사정이 없는 한 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어
전대인은 전차인으로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 할 것이므로,
이 사건에서 원심으로서는 원고가 피고에게 지급한 권리금의 성격이 어떤 것인지를 밝힌 후
피고에 대하여 원고로부터 수령한 권리금 전액의 반환을 명할 것인지 아니면 원고로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 나머지 부분만의 반환을 명할 것인지의 여부에 관하여도 심리·판단하여야 할 것이어서,
원고와 피고 간의 전대차계약이 피고의 채무불이행으로 인하여 적법하게 해지되었음을 전제로 하여 원고의 본소청구를 인용하고, 피고의 반소청구를 기각한 원심판결은 모두 파기될 수밖에 없다.
★ 대법원 2008.4.10. 선고 2007다76986,76993 판결 [건물명도·임대차보증금]
--원심은 그 채택 증거들에 의하여,
이 사건 임대차계약 체결시 원고가 원고의 언니이자 대리인인 소외인을 통하여
피고로부터 권리금 1억 8,000만 원을 교부받은 사실,
피고가 위 권리금 1억 8,000만 원을 회수할 수 있는 기간을 보장받기 위하여 임대차기간을 5년으로 할 것을 요구하자
원고측은 임료 조정 문제로 이를 거절하면서
임대차기간을 일단 2년으로 정하되, 원래의 임대차기간이 만료되더라도 임료를 조정하여 이 사건 임대차계약을 갱신하자는 취지로 제의함에 따라
이 사건 임대차기간이 2년으로 정해진 사실,
이 사건 점포에 관하여 원고가 관할 구청으로부터 주차장법위반으로 고발을 당하는 등 원고(임대인)의 사정으로 당초의 약정과 달리 이 사건 임대차계약 갱신을 거절함으로써
피고의 권리금 회수 기회를 박탈하게 된 사실 등을 인정한 다음,
원고는 피고에게 회수 기회를 박탈한 기간에 비례한 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였는바,
위 법리와 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 권리금에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
★ 대법원 2011.1.27. 선고 2010다85164 판결[영업금및보증금반환]
☞ 백화점 내 매장에 관하여 특정매입 거래계약을 체결한 갑이 그 매장에 관한 영업권을 을에게 매도한 후 경영을 위탁받아 5년간 수익금을 정산하기로 하는 위탁영업 가맹계약 등을 체결하면서 2년 이상 영업을 보장한다는 약정하에(갑이 양도인 을은 양수인)
을에게서 영업권리금을 지급받았으나, 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 을에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해주지 못한 사안. 대법원은, 수수된 영업권리금 중 일부만의 반환 의무를 인정한 원심판단을 정당하다고 판단함
--원심판결 이유에 의하면,
원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음,
이 사건 위탁영업 가맹계약의 계약기간이 2008. 12. 16.부터 2013. 12. 15.까지 5년으로 정해진 점,
원고가 영업권을 매수한 이후 피고에게 경영을 위탁하고 5년간 수익금을 정산받기로 하면서(전대차 유지를 하고 경영을 도와주는 양식) 이 사건 매장과 같은 업종의 영업이나 관리방식에 관하여 배우고자 하였던 점,
피고와 주식회사 현대백화점(이하 ‘현대백화점’이라고 한다) 측과의 계약에 의하면
피고가 특정매입 거래계약상 권리를 제3자에게 양도·위탁하는 경우에는 현대백화점(임대인측) 측에서 즉시 계약을 해지할 수 있었고,
이에 따라 원고와 피고 모두 계약 내용을 현대백화점 측에 비밀로 하기로 약속하였던 점,
원고가 현대백화점 측의 사정에 의해 이 사건 매장이 폐쇄될 수 있음을 알고 있어 2년간 영업보장을 한다는 내용이 계약에 포함된 점,
피고는 이 사건 위탁영업 가맹계약이 백화점의 임대사업부와 관계없는 계약임을 명확히 하면서,
이 사건 위탁영업 가맹계약의 기간과 달리 피고가 원고에 대하여 이 사건 매장에서 2년간의 영업을 보장하였던 점,
원고는 피고의 사전 서면승인 없이는 이 사건 매장 운영권을 타인에게 전대나 양도할 수 없는 점,
피고는 2006년 하반기부터 이 사건 매장을 운영하여 왔고,
현대백화점 측과 체결한 특정매입 거래계약에도 계약만료 1개월 전까지 별도의 통지가 없는 한 동일한 조건 및 기간으로 연장하는 것으로 보는 규정이 존재하며,
원고와 피고 모두 특별한 사정이 없는 한 피고와 현대백화점 측과의 계약기간이 계속적으로 갱신될 것으로 예상하였던 점과 같은 여러 사정을 종합하면,
이 사건 영업권리금은 그 수수 이후 일정 기간인 2년 이상으로 영업권을 존속시키기로 하는 보장 약정하에
원고로부터 피고에게 지급된 경우에 해당한다 할 것인데,
피고와 현대백화점 측의 계약이 갱신되지 아니함으로써
피고는 원고에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해 주지 못하였으므로, 피고는 그 권리금 일부의 반환의무를 부담한다고 판단하였다.
나아가 원심은,
원고와 피고가 이 사건 위탁영업 양수도 이행계약과 위탁영업 가맹계약 체결 당시 예정한 권리금 회수 기간, 원고의 이 사건 매장에서의 영업기간, 피고가 원고로 하여금 이 사건 매장을 이용·수익하게 해주지 못한 사유 내지 경위, 원고에게 피고의 직영매장 운영의 선택권이 부여되어 있었던 점 등에 비추어,
피고는 원고에게 순수한 영업권리금 1억 8,000만 원 중 8,000만 원을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.
위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하다.
거기에 상고이유와 같이 권리금에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하거나, 논리와 경험의 법칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정한 위법 등이 없다.
★ 대법원 2012.10.25. 선고 2012다58593 판결[부당이득금반환]
☞ 기존건물주에게 별도로 권리금을 지급하고 임대차계약을 체결했는데
임대차기간 만기를 앞두고 이루어진 건물매매 과정에서
매수인과 합의하에 운영하던 약국을 다른 호실로 이전하게 된 원고가, 기존건물주인 피고를 상대로 하여 지급한 권리금반환을 청구한 사안
---원심은,
그 판시와 같은 사실들에 비추어 볼 때,
피고가 임대인으로서 임차인인 원고에게 임대차기간 만료일인 2011. 3. 23.까지 부산 사상구 괘법동 (지번 생략) 소재 ○○○메디칼센터 1층 전면 21평(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관한 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용하도록 해 주기로 약정하였음에도 불구하고
임대인인 피고의 사정으로 위 임대차계약이 중도 종료됨으로써
2011. 2. 15.부터 2011. 3. 23.까지 37일간(이하 ‘잔여계약기간’이라 한다) 이 사건 점포의 재산적 가치를 이용하도록 해 주지 못하였다고 봄이 상당하다고 하여,
피고는 원고에게 그 기간에 해당하는 권리금 7,927,123원과 임료 증가분 1,290,322원, 합계 9,217,445원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기가 어렵다.
<중략>
---적법하게 채택된 증거들과 기록에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들,
즉 ① 피고와 주식회사 비에스테크(건물매수인)가 작성한 매매계약서에
임대차보증금을 제외하고 잔금을 지급하는 것으로 기재되어 있는 것으로 볼 때
주식회사 비에스테크가 기존 임대차계약을 승계한 것으로 보이는 점,
② 앞서 본 바와 같이 원고가 잔여계약기간 동안 주식회사 비에스테크에 기존 임대차계약의 월 임료 250만 원을 그대로 지급한 점,
③ 원고가 피고에게 이 사건 건물 매매를 이유로 임대차계약해지를 통지하였다거나 이 사건 건물 매매로 인하여 잔여계약기간 동안 약국영업 자체를 중단할 수밖에 없었다는 사실을 인정할 자료가 없는 점,
④ 기존 임대차기간이 한 달 정도 남아 있었지만
원고와 주식회사 비에스테크의 합의하에 2년간
계약기간을 연장하고 약국의 위치를 이전하였으며 이전 비용 및 인테리어 비용을 주식회사 비에스테크가 부담하였다는 내용의 주식회사 비에스테크 작성의 을 제8호증(확인서)의 기재에 비추어 볼 때
원고가 기존 임대차계약 만료를 한 달 정도 앞두고 임차목적물을 변경하여 주식회사 비에스테크와 새로운 임대차계약을 미리 체결한 것으로 보이는 점 등을 종합해 보면,
임대인인 피고의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 잔여계약기간 동안 원고의 목적물 이용이 불가능하게 되었다고 단정할 수 없다.
그렇다면 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 피고가 원고에게 권리금 중 잔여계약기간에 대응하는 금원을 반환할 의무가 있다고 보기 어려운바, 이에 반하는 원심의 판단은 권리금에 관한 법리를 오해한 것이다.