내년부터 달라지는 임대소득 과세…“‘감가상각비’ 꼭 계산하세요”|■ 세무회계 완전정복
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절세미남미녀 부부는 2년 전 강남에 부인 명의로 8억 원 짜리 주택을 구입해 월세 150만 원을 받고 있습니다. 그런데 내년부터 주택임대사업자가 아닌 경우에도 2천만 원 이하 임대소득에 대한 소득세를 내야 한다는 뉴스에 고민이 생긴 절세미남미녀 부부. 4억 원의 대출로 인한 이자만 100만 원에 달해 남는 것도 별로 없다며 한숨이 절로 나는데요. 남편은 차라리 임대소득 신고를 하지 말아야 하나 싶기까지 합니다. 세금 줄여주는 솔루션 코너 ‘절세미남 절세미녀’에서 임대소득세 신고에 따른 절세 방법을 알아보겠습니다. (코칭 : 이윤실 회계사)
◇ 내년부터 주택임대수입 연 2000만 원 이하도 세금 납부…반드시 신고해야 하는 이유는?
사례와 같이 월세 150만 원을 받더라도 내년부터는 세금을 내야 합니다. 세금을 신고하지 않으면 주택임대소득에 대한 가산세까지 추징될 뿐 아니라 해당 주택을 양도하는 경우 양도소득세에서 세금폭탄을 맞을 수 있기때문입니다.
 앞서 사례를 보면 8억짜리 주택에 대해 5년간 임대수입이 있다고 봤을 때 양도소득까지 고려하면 임대수입에 대한 세금을 신고한 경우, 세금을 신고하지 않은 경우보다 최대 약 6천만 원의 세금을 더 줄일 수 있습니다.
◇ 임대소득세 신고 vs 무신고, 큰 세금 차이 발생…감가상각비 계산 필수
세법에서는 납세자가 소득을 신고하지 않는 경우, 납세자의 임대소득을 추정해서 과세할 수 있습니다. 이렇게 납세자의 임대소득을 추정해서 과세하면, 올해 세법 개정으로 인하여 해당 주택을 양도할 때 건물의 취득가액에서 임대기간 동안의 건물 가치 감소분인 감가상각비를 빼고 양도이익을 다시 계산할 수도 있기 때문에 주의가 필요합니다.
 얘기인즉슨 건물은 일반적으로 40년 동안 사용할 수 있다고 보고 있는데, 단순 계산해 8억 원에 취득한 주택은 매년 2천만 원씩 임대수입에서 비용으로 처리할 수 있는데, 세법에서는 이에 대한 비용을 ‘감가상각비’라고 부릅니다.
감가상각비는 납세자가 임대수입에서 비용으로 처리할지 또는 비용으로 처리하지 않을 지를 선택할 수 있는데, 임대소득을 신고하지 않는 경우 매년 2천만 원씩 5년 동안 감가상각비 1억 원이 비용으로 처리되었다고 보고 주택의 취득가액 8억 원에서 감가상각비 비용처리액 1억 원을 뺀 7억 원만 인정한다는 것입니다.
이에 따라서, 주택을 15억 원에 양도하는 경우 양도이익은 15억 원에서 8억 원을 뺀 7억 원이 아닌 15억 원에서 7억 원을 뺀 8억 원으로 계산이 되고 세금부과기준이 달라지니 이로 인한 양도소득세가 무려 5720만 원 차이가 날 수 있다는 점을 잘 계산하셔야 합니다.
◇ 임대소득세, 피할 수 없다면 현명하게 신고하자
신고 방법은 총4가지 중 하나를 선택할 수 있습니다. 먼저, 장부를 기록하지 않고 신고한다면 분리과세방법과 추계과세방법 중 하나를 선택할 수 있고, 다음으로 장부를 기록해서 신고한다면, 감가상각비를 비용으로 처리하거나, 감가상각비를 비용으로 처리하지 않는 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다.
앞선 사례의 경우를 예로 든다면, 먼저 수입과 비용을 장부에 기록하고 다음으로 감가상각비를 비용으로 처리하지 않을 때의 세금이 3억6151만 원으로 가장 적습니다. 반면, 장부를 기록하지 않고 추계과세방법을 선택했을 때가 4억2014만 원으로 세금을 가장 많이 냅니다. 따라서, 세금 차이는 무려 5863만 원 정도로 추산됩니다.
장부를 기록하는 것이 장부를 기록하지 않는 것보다 절세측면에서 유리한데, 그 이유는 장부를 기록하지 않을 때 인정받을 수 있는 경비는 월 임대수입 150만 원의 경비율 46.2%인 69만3천 원이지만, 장부를 기록하면 주택에 대한 대출이자 월 100만 원을 비용으로 인정받을 수 있기 때문입니다.
양도소득세 또한 양도할 때 이익이 클 것으로 예상될 경우 장부를 기록하되, 감가상각비를 비용으로 계상(처리)하지 않아야 기존 취득가액을 그대로 인정받게 되기 때문에 위의 표에서와같이 크게 줄일 수 있습니다.
주택임대와 관련해 당장의 임대소득세뿐 아니라 향후 주택의 양도소득세까지 고려해서 절세전략을 미리 준비하는 게 매우 중요합니다. 연 2천만 원 이하를 버는 주택임대소득자라면 첫째, 2019년부터 임대소득세를 신고하는 것이 유리합니다. 둘째, 장부를 기록해서 대출이자, 재산세 등 관련 비용을 인정받으면 세금을 줄일 수 있습니다. 셋째, 양도이익이 크다면 장부는 기록하지만, 감가상각비를 비용으로 처리하지 않아야 한다는 점 명심하시기 바랍니다. |
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