경매개시결정 사실이 부동산등기부등본에 등기된 때,

경매는 채권자의 경매신청으로부터 비롯되지만

사실상 경매의 시작은 경매개시결정 사실이 부동산등기부등본에 등기된 때,

 즉 압류등기가 되는 시점부터이다.

경매개시결정등기가 이루어짐으로써

일반인들의 특정 부동산에 대한 경매사실 여부를 확인할 수 있게 되고

 법원 역시 압류부동산의 매각을 위한 본격적인 준비에 착수하게 된다.

경매(개시결정등기)는

■채권자가 경매를 신청하기 위한 집행권원을 필요로 하느냐 (강제경매)

■그렇지 않느냐(임의경매)에 따라

강제경매(개시결정등기)와

임의경매(개시결정등기)로 나눠진다는 것은 익히 알고 있을 것이다.

채권자의 경매신청이 있으면

 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여

강제집행의 일반요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건에 관하여 형식적 심사를 한다.

판결절차에서와 같은 실질적 심사까지는 하지 않는다.

그 심사(또는 심리)는 당사자의 심문기일이나 변론기일을 열어 할 수도 있으나

 변론이나 심문 없이 서면에 의하여 심사하는 것이 통상적 방법이다.

심사 결과 신청이 적법하면 경매개시결정을 하고

만약 요건에 흠이 있고 그 하자가 보정될 수 없는 것인 때에는 결정으로 신청을 각하한다.

경매신청을 허용해야 할 때에는 신청인으로 하여금 집행비용을 예납시킨 후에 개시결정을 하는데

만약 그 비용을 미리 내지 않으면 법원이 경매신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있다.

법원은 경매개시결정을 내리기 전에

●적정한 신청방식의 구비 여부,

●경매신청 법원의 관할권 여부,

●강제경매 신청의 경우 집행력 있는 정본 제출 여부 등을 조사하고

●아울러 부동산의 소유권,

●토지별도등기 사항,

●대지권의 유무 등 경매 대상 부동산에 대한 조사 등에 대해 심리 또는 조사를 하게 된다.

이러한 심리 또는 조사 결과 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단하면

 집행법원은 경매신청 접수일로부터 2일 이내에 경매개시결정을 하여야 한다.

법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록

 등기관에게 촉탁하여야 한다.

경매개시결정에 의한 압류의 효력은

그 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때에 발생한다.

 개시결정이 채무자에게 송달된 시기와 개시결정등기가 된 시기 중 먼저 된 시기에 경매개시결정의 효력,

즉 부동산 압류의 효력이 발생한다.

따라서 채무자에게 부동산경매개시결정이 송달되기 전에 기입등기가 이루어진 경우에는

 그 등기 시점이 압류의 효력발생시기의 기준이 되는데

제3자에 대하여 그 부동산에 관한 압류가 되었다는 것을 공시함으로써

제3자로 하여금 그 등기 이후에 권리를 취득하더라도 경매신청인이나 매수인에게 대항할 수 없도록 하기 위함이다.

압류에는 처분금지효가 있으나

 처분금지에 위반되는 채무자의 처분행위는 경매신청 채권자에 대해서만 대항할 수 없을 뿐이다.

 따라서 압류 후의 채무자의 처분행위는 당사자간에서는 유효하고

압류채권자가 행하는 집행절차와의 관계에 있어서만 효력이 없게 되는 결과

채무자의 처분행위가 있어도 경매신청 채권자는 이를 무시하고 매각절차를 진행할 수 있다.

경매개시결정의 등기가 되었다고 해서 채무자의 경매대상 부동산을 사용ㆍ수익권까지 빼앗는 것은 아니다.

채무자는 압류 후에도 매수인이 소유권을 취득할 때까지 부동산의 교환가치를 감소시키지 않는 한도 내에서

목적물을 관리ㆍ사용ㆍ수익할 수 있다.

경매개시결정등기는 임차인의 보증금 배당이나 배당요구하지 않아도

당연 배당이 되는 채권자의 배당과 밀접한 관련이 있다.

우선 소액임차인 최우선변제와 관련하여 소액임차인이 최우선변제를 받기 위한 요건 중 하나로

최소한 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 주택의 경우 주민등록,

상가건물의 경우 사업자등록 신청)을 갖출 것을 요구하고 있다.

소액임차인의 최우선변제권은

확정일자 있는 임차인의 우선변제권과 달리

소액보증금 중 일정액 범위에서 선순위 채권자보다도 우선적으로 변제를 해주는 것으로

 선순위 채권자를 해하는 결과가 발생하기 때문에 경매개시결정등기 전 대항요건 구비라는

최소한의 조건을 내걸고 있는 것이다.

또한 임차인이 배당요구에 갈음하여 임차권등기명령에 기한 임차권등기를 경료하면

배당을 받을 수 있으나

이 경우에도 그 임차권등기가 경매개시결정등기 전에 이루어져야 한다.

선순위 대항력 있는 임차인이 별도의 배당요구를 하지 않은 채

 배당요구에 갈음하여 임차권등기를 경료하였으나

그 등기가 경매개시결정등기 이후에 이루어졌다면 배당을 받을 수 없게 되어

 궁극적으로 매수인이 그 임차인의 보증금을 인수해야 하므로 주의를 요하는 사안이다.

다음으로

근저당권자, 가압류채권자 등은 배당요구의 종기 내에 별도의 배당요구 없이도

당연히 배당을 받는 채권자에 해당한다는 것은 주지의 사실이다.

그러나 이러한 채권자라 하더라도

근저당 설정이나 가압류 결정이 경매개시결정등기 이후에 이루어졌다면 확정임차인과 같이

배당요구의 종기 내에 배당요구를 해야 매각대금으로부터 순위에 따른 배당을 받을 수 있다.

첨언하여 경매물건에 유치권이 신고돼 있거나 유치권을 행사하고 있는 경우

그 유치권자가 유치권을 행사하는 시점이 경매개시결정등기 이후라면

유치권 성립이 부정될 가능성이 많다는 점도 알아둘 일이다.

부동산태인 칼럼니스트 이웰에셋 이영진 대표