낮게 평가된 감정평가액 부당이득으로 보상받을 수 있을까?

낮게 평가된 감정평가액 부당이득으로 보상받을 수 있을까?

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 부합물에 대한 평가 누락 등 대상 물건에 대한 감정평가가 잘못되어 감정평가액이 실제 가치보다 낮게 평가된 경우, 실제 가액과 감정평가액 간 차액에 대하여 부당이득반환 청구를 구할 수 있는지 여부에 대하여 알아 보도록 하겠습니다. 

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

① A는 1992. 9. 7. 소외 B 회사와 사이에 B 회사가 신축하는 지하 1층, 지상 10층 건물에 설치될 냉·난방설비 및 도시가스배관, 위생설비, 소화설비, 자동제어설비(이하"이 사건 설비"라 합니다)를 소외 C 회사로부터 구입하여 B 회사에게 리스하여 주기로 하는 리스계약을 체결하였다(리스금융액 7억 원, 리스기간 : 1992. 12. 22.부터 60개월, 매달 금 16,448,000원씩 분할 지급).

그 후 이 사건 설비가 위 신축건물에 설치·완료되었다.

A는 위 리스거래로 인한 채권을 담보하기 위하여 위 건물이 신축 중이던 1992. 9. 4. B 회사 소유의 위 2필지의 대지에, 이어 위 건물의 신축이 완료된 1993. 6. 22. 소외 회사 소유의 위 신축건물에, 각 채권최고액을 금 9억10,000,000원으로 한 근저당권을 각 설정받았다.

② 그런데 B 회사가 1993. 5. 25. 6회의 리스료를 지급한 것을 마지막으로 같은 해 6월경 도산하게 되자

A는 1993. 7. 8. 리스료의 이행지체를 이유로 위 리스계약을 해지하였는데 그 때 A의 규정손실금이 금 7억22,993,462원이었다.

③ B 회사의 도산 후 A는 리스물건의 보전을 위한 조치로 표면에 나타나 있는 리스물건(전체물량의 90% 정도)에 대하여 A의 소유물임을 명시하는 스티커를 부착하였다.

④ 한편, 소외 관할 세무서장은 B 회사가 위와 같이 도산하자 체납한 1993년 수시분 법인세 등을 징수하기 위하여 1993. 6. 23. 소외 회사 소유의 위 2필지의 대지 및 지상건물을 국세징수법에 의하여 압류한 다음,

같은 해 6. 30. 그 공매를 국세징수법시행령 제68조의 3 제1항에 의하여 성업공사 관할지점에 대행 의뢰하였고,

그에 따라 성업공사 관할지점에서 위 공매절차를 진행하게 되었다.

⑤ 이러한 공매사실을 알게 된 A는 공매대상 물건에 포함된 이 사건 설비에 대한 자신의 권리를 확보하기 위하여 1993. 7. 29. 성업공사 관할지점에 이 사건 설비가 A가 리스한 그 소유의 것이니 공매절차의 진행시 나머지와 분리평가하되 일괄 경매하여 원고로 하여금 그 공매대금을 받아갈 수 있도록 하여 달라는 협조요청을 하였으나 위 지점으로부터 불가하다는 통보를 받았다.

⑥ 사정이 이러하자, 성업공사 관할지점도 당초 공매대상에 포함시켰던 이 사건 설비를 제외하고자 관할 한국감정원 지점장에게 이 사건 설비의 감정가격을 구분, 통보하여 줄 것을 다시 요청하여 1993. 9. 23. 이 사건 설비의 감정가격이 금 3억89,829,600원임을 통보받자 당초 감정가격 금 3,7억82,086,600원에서 통보받은 이 사건 설비의 감정가격을 공제한 금 3,3억92,257,000원을 감정가격으로 하고 공매공고에 이 사건 설비가 제외된다는 사실을 기재하여 게시한 다음 공매절차를 진행시켰다. 

⑦ 몇 차례의 유찰 끝에 1994. 3. 28. D에게 금 21억원에 낙찰되어 1994. 5. 2. 위 2필지의 대지와 그 지상건물에 관하여 D 앞으로 위 공매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다.

관련 법령은 다음과 같습니다. 

민법 제741조 (부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판시하였습니다. 

과세관청이 체납처분으로서 하는 공매에 있어서 공매재산에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못되었다 하더라도, 그로 인하여 공매재산이 부당하게 저렴한 가격으로 공매됨으로써 공매처분이 위법하다고 볼 수 있는 경우에

 공매재산의 소유자 등이 이를 이유로

■ 적법한 절차에 따라 공매처분의 취소를 구하거나,

■공매처분이 확정된 경우에는 위법한 재산권의 침해로서 불법행위의 요건을 충족하는 경우에

국가 등을 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고,

매수인이 공매절차에서 취득한 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인 없이 부당이득한 것이라고는 볼 수 없고,(매수인이 부당이득을 취하지 않았다는 의미) 

이러한 이치는 공매재산에 부합된 물건이 있는데도 이를 간과한 채 부합된 물건의 가액을 제외하고 감정평가를 함으로써 공매재산의 매각예정가격이 낮게 결정된 경우에 있어서도 마찬가지이다.(부합물을 낮게 평가를 한 경우도 마찬가지다)

결국 매각 대상 재산에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못되었다 하더라도, 그로 인하여 매각 대상 물건이 부당하게 저렴한 가격으로 처분됨으로써 이를 위법하다고 볼 수 있는 경우에 해당 절차에 대한 취소를 구하거나 국가 등을 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고,

매수인이 공매절차에서 취득한 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인 없이 부당이득한 것이라고는 볼 수는 없으므로 결국 감정평가액이 실제 가치보다 낮게 평가된 경우, 실제 가액과 감정평가액 간 차액에 대하여 부당이득반환 청구를 구할 수 없게 됩니다. (매수인에게 부당이득 반환을 청구할 수는 없다는 의미)