우리나라의 리츠시장????

최근 서울 등 수도권 분양시장의 과열에도 불구하고 상가나 빌딩 등과 같은 상업용 부동산시장의 침체는 장기간 지속되고 있다.
상업용 부동산시장의 부진은 주식시장의 위축, 저금리에 따른 예금 및 채권 등 전통적투자수단의 수익률 저조와 더불어 상대적
으로 고수익을 노린 주택분양시장으로의 자본 이동을 부추기는 양상이다.

부동산투자는 개인이나 기업 등이 주거나 사업 목적 또는 임대소득이나 가격상승에 따른 자본 이득을 목적으로 부동산을 직접
취득하는 직접투자와 부동산 간접투자기구를 통해 간접적으로 임대 또는 매각 수익을 목적으로 투자하는 간접투자로 대별된다.

과거 우리나라에서의 부동산투자는 고수익을 누릴 수는 있으나 일정한 자본력과 부동산투자가치 평가와 분석에 대한 전문적 지
식과 경험이 요구되는 직접투자 형태로 이뤄져 일반인들의 접근이 어려운 투자대상으로 인식돼 왔다.

세제상 불리·잦은 법 개정 등으로 리츠 인기 시들 이러한 부동산이 보다 접근 가능한 투자대상으로 될 수 있었던 것은 1998년 아시아 외환위기 극복 과정에서 부동산에 대한 다양한 투자수단이 도입되면서부터다. 특히2001년 「부동산투자회사법」에 의해 부동산투자회사, 즉 리츠(REITs)가 도입되면서 부동산 거래가 보다 투명해지고 일반인들의 부동산투자에 대한 접근 기회가 확대되는긍정적인 효과가 있었다.

그러나 이후 「자산유동화법」 등에 따른 간접투자기구로 부동산 펀드가 도입되면서 이에 비해 설립자본금, 투자대상, 법인세 혜택에서 불리한 대우를 받는 리츠의 인기는 시들해질 수 밖에 없었다.

또한 위탁관리 위주의 소규모 리츠가 시장의 다수를 형성하는 가운데 잦은 법 개정으로 리츠는 규제 대상이라는 인식이 확
산되고 자율과 책임이라는 간접투자 원칙과도 괴리되는 현상이 발생하면서 리츠의 자산은 2016년 4월 말 현재 18조6천억원 규모
로 부동산 펀드가 가지고 있는 부동산 자산의 50% 수준이다.

그러나 부동산 펀드는 펀드 자산의 50% 정도만을 부동산으로 보유하고 있음을 감안하면 실질적으로 리츠 자산은 부동산 펀드의 4분의 1 수준에 불과한 실정이다

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우리와 비슷한 시기에 리츠를 도입한 일본, 홍콩, 싱가포르 등과 비교해 볼 때 우리리츠시장의 성장 속도가 이들 국가에 비해
더딘 것이 부동산시장과 부동산 간접투자제도의 측면으로 분리해서 생각해 볼 수 있을 것이나

구체적 비교는 지면상 생략하기 우리나라 리츠시장의 특징은 폐쇄형, 기한부형, 위탁관리형, 기관투자자 사모 중심의 낮은 성장성을 가진 시장이라는 것이다.

특히 국내 리츠시장 규모의 확장에 가장 큰 걸림돌은 상장리츠가 많지않다는 데 있다.

2011년 경영진 횡령 비리로 인해 당시 리츠사 2개사가 상장 폐지됨에 따라 리츠의 경영 건전성에 대한 부정적 인식으로 규제가 강화되면서 현재 3개사만이 상장돼 있으며 이들의 자산 규모는 3천억달러에 불과한 실정이다.

인사이트
리츠(REITs) 활성화를 위한 과제
CC
78 나라경제 2016 November로 한다.

다만 그 결과만을 제시해 보면 우리나라 리츠시장의 특징은 폐쇄형, 기한부형, 위탁관리형, 기관투자자 사모 중심의 낮은 성장성을 가진 시장이라는 것이다. 특히 국내 리츠시장 규모의 확장에 가장 큰 걸림돌은 상장리츠가 많지 않다는 데 있다.

2011년 경영진 횡령 비리로 인해 당시 리츠사2개사가 상장 폐지됨에 따라 리츠의 경영 건전성에 대한 부정적 인식으로 규제가 강화되면서 현재 3개사만이 상장돼 있으며 이들의 자산 규모는 3천억달러에 불과한 실정이다.

리츠 상장비율은 홍콩, 싱가포르는 100%, 일본은 93%, 미국은 90%인 반면 우리나라는 2%에 불과하다.

재무적 투자자 양성, 규제 완화 필요리츠의 원활한 자금조달과 운용자산의 다양성을 확보하기 위해선 리츠의 상장 활성화가 반드시 선행돼야 할 과제임을 감안할 때

다음과 같은 문제점들이 해소될 필요가 있다.

첫째, 장기투자를 목적으로 하는 재무적 투자자를 양성할 수 있는 제도적 기반을 조성할 필요가 있다.

일반적으로 출구에 대한 불안정성을 우려해 장기투자를 회피하는 현상이 있으므로 이러한 우려를 불식시킬 수 있는 세제 및 제도적 개선을 강구해야 한다.

둘째, 리츠는 주식회사 형태이므로 금융기관의 경우 의결권 주식의 소유 규제가 존재하고 있어 출자제한에 한계가 존재하고 있다.

셋째, 사모로 설립된 리츠가 운용구조를 안정화한 후 공모를 통해 유상증자를 시도할 경우 지배구조의 변화가 불가피하고 이 경우 출자지분제한에 처한 주주의 출구에 대한 불확실성이 발생할 수 있다.

넷째, 자기관리리츠의 경우에는 법인세 면세 대상에서 제외됨에 따라 투자매력이 저하된다는 문제가 있다.

조세도관체[도관체는 법인 또는 단체가 하나의 경제적 실체가 아니라 구성원 또는 출자의 단순한 대리인으로서 단순히 수익을 배분하기 위한 수단 또는 도관(conduit)에 불과한 것으로 조세도관체는 이러한 도관체에 대해선 과세상의 실체로 인정되지 않는다는 것을 의미. 따라서 정부는 도관체인 법인이나 단체에는 과세하지 않고 도관체로부터 수익을 배분받은 법인 또는 단체의 구성원이나 소유주에게 세금을 부과]로 법인세 면제 혜택을 받기 위해선 수익을 실질적으로 모두 분배하고, 상근 임직원은 없어야 된다는 것이 국세청의 입장이다.

 특히 연기금 등은 법인세 납부대상이 아님에도 불구하고 자기관리리츠가 법인세를 납부한 후 배당하므로 이에 민감하게 반응할 수밖에 없게 된다.

리츠와 부동산 펀드가 상존하는 가운데 굳이 2개의 간접투자기구가 필요한가에 대한 논란이 제기되는 가운데 리츠가 회사형으로서의 특성과 장점을 뚜렷이 부각시키지 못한 채 리츠와 부동산 펀드가 대체투자수단으로서의 관계를 가질 때 리츠의 성장에는 한계가 있을 수밖에 없을 것이다.

상장을 통한 공모리츠 성장과 규모의 경제를 향유하기 위해선 투자자 보호와 리츠 건전성 확보를 위한 리츠산업의 자체적인 노력과 감독기관의 적극적인 감독수단의 도입도 필요할 것이다. 특히 리츠의 상시 모니터링제도를 도입함으로써 리츠 사고를 사전적으로 예방하고 투자자의 신뢰를 확보함으로써 저금리 시대에 일반 투자자들이 부동산 간접투자시장에 참여할 수 있는 기회를 확대해 나갈 필요가 있다.