미국 금리의 습격

작성자 : 장인석	싸이월드 밴드

미국 금리의 습격

-금리가 인상되면 부동산에 어떤 영향을 미칠까.

미국이 2017년 3월 15일에 기준금리를 0.75∼1.00%로 인상했다. 제로금리를 오랫동안 유지하던 미국은 7년만인 2015년 12월에 기준금리를 0.25∼0.50%로 인상했고, 2016년 12월에 다시 0.50∼0.75%로 인상한 데 이어 3개월 만에 0.25%를 인상했다. 그런데 미국의 기준금리가 2017년 연말까지 한 두 차례 추가 인상이 있을 것으로 예상됨에 따라 한국 금융시장을 비롯하여 부동산 시장이 향후 어떻게 변화될 것인지에 대해 촉각이 곤두서 있다.

<출처: 뉴시스>

미국 금리는 한국 금리에 막대한 영향을 미친다.

국내 자본 시장에 상당한 양의 달러가 유입돼 있기 때문이다. 또한 금리는 부동산에도 영향을 미치기 때문에 미국 금리의 인상은 어떤 형태로든 한국 부동산 시장에도 파장을 일으킬 것이 분명하다.

미국의 기준금리 인상이 한국 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 알아보려면 먼저 한국 기준금리가 앞으로 어떻게 될지를 예측해야 한다. 미국이 기준금리를 인상한 것은 경기가 그만큼 회복되었다는 자신감의 표현이다. 게다가 2017년 연내에 추가 인상을 시사하는 것은 완만하지만 경기가 점차 더 회복될 것이라는 전망이 우세하기 때문이다.

미국의 기준금리가 인상되면 한국의 기준금리도 따라서 인상되는 것이 일반적이었다. 금리가 오른다는 것은 돈의 사용료가 올라가는 것이므로 달러에 투자하기 위해 원화를 파는 사람이 늘어나게 되어 원화 약세가 일어나고(환율 인상), 달러가 국내 자본시장에서 유출되는 사태가 일어날 수 있기 때문이다. 따라서 한국은행은 달러화 유출을 막기 위해 한국의 기준금리를 올릴 수밖에 없는 것이 그동안 달러와 원화의 숙명적인 관계였다.

한국은행 기준금리 추이<출처: 한국은행>

하지만 한국은행은 2016년 6월9일에 기준금리를 1.50%에서 1.25%로 인하한 이후 10개월 째 동결을 유지하고 있다. 한국은행이 기준금리를 인상하지 못하는 것은 그만큼 한국 경기가 나쁘기 때문이며, 기준금리를 동결한다는 것은 경기 회복에 대한 의지가 강하다는 것을 의미한다.

또한 기준금리를 올리게 되면 가계대출 부담이 증가해 소비심리를 위축시키게 된다. 한국의 가계대출 부담은 이미 상당히 심각한 국면에 처해 있다. 우리나라의 가계부채는 2016년 말 기준 1344조원으로 GDP 대비 89%에 달한다. 가계대출 금리가 1%포인트 상승할 경우 가계가 추가적으로 부담해야 할 이자비용은 연간 약 9조원으로 추산된다. 미국의 기준금리가 인상되는 데도 불구하고 한국은행이 기준금리를 동결시킨 데는 이런 속 아픈 사정이 있다.

미국의 기준금리가 인상되는데 한국 금리가 동결되면 달러화 유출이 시작되고 환율이 올라가야 하는데 실상은 그렇지가 않다. 우려했던 바와 같이 달러화 자금의 이탈은 아직까지는 일어나지 않고 있으며 환율은 오히려 떨어졌다가 안정세를 유지하고 있다. 달러화 강세가 아니라 원화 강세가 일어나고 있는 것이다.

주택 가격 역시 여전히 상승 국면을 보이고 있다. 한국감정원이 매달 발표하는 월간주택 가격동향에 따르면 주택가격은 2016년 10월까지 큰 폭으로 오른 뒤 미국 기준금리 인상 여파와 겨울철 불경기 탓에 의해 2017년 1월까지는 상승률이 떨어졌지만 2월부터는 다시 상승세로 돌아서 3월에는 0,06%의 상승률을 보였다. 

<출처:한국감정원>

한국은행은 미국 기준금리 인상이 연내에도 계획돼 있지만 완만하게 서서히 올릴 것으로 예상하고 있어 국내 경제에 미치는 영향이 우려했던 것만큼 크지는 않을 것으로 판단하는 것 같다. 당분간은 국내 경기 회복을 위해 금리 동결을 유지하면서 미국의 기준금리 추이에 따라 인상 시기를 저울질한다는 복안을 갖고 있는 것으로 보인다.

이런 복안을 갖게 된 데에는 국내경제가 미국의 완만한 기준금리 인상에도 견딜 수 있을 정도의 펀더멘탈이 강화되었고, 달러의 자본유출도 급속도로 이루어지지 않을 것이라는 확신이 있기 때문이다. 이를 뒷받침하듯 국내 증권시장은 미국 금리인상에도 불구하고 꾸준한 상승세를 유지하고 있고, 환율 역시 안정적으로 움직이고 있다.

따라서 국내 기준금리는 미국 기준금리 인상에도 불구하고 당분간은 동결 혹은 소폭 상승이 예상되므로 금리 인상에 따른 부동산 악영향은 크지 않을 것으로 예상된다. 한편 미국 기준금리 인상이 올해에 이어 2018년에도 이어질 것인지는 견해가 엇갈린다. 금리 인상을 시사했던 미국연방준비제도 이사회(연준, FRB)의 옐런 이사장의 임기가 2018년 2월에 끝나는데 트럼프 대통령이 오바마의 사람인 옐런 대신 자기 사람을 앉힐 것이 확실하다. 트럼프 대통령은 제조업의 부활을 공약으로 내건 만큼 신임 이사장은 경기 회복을 위해 당분간 금리를 동결할 것으로 예측하는 전문가들이 많다. 이렇게 되면 한국 기준금리는 올릴 이유가 없어지게 된다.

결론적으로 유추해보면 한국의 부동산 시장은 저금리 기조가 유지되는 한 지속적인 상승세를 보일 것으로 전망된다. 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 것은 금리다. 금리가 떨어지면 경기를 회복시키겠다는 뜻이므로 부동산은 상승세를 탈 수밖에 없다. 시중에 돈은 넘쳐나는데 은행에 넣어봐야 손해고, 경기가 침체돼 있어 달리 투자할 곳도 없으므로 부동산에 돈이 쏠리게 된다.

부동산 시장이 활황세를 띠고 경기가 회복되어 가열 조짐이 보이면 한국은행은 경기 과열을 막고 긴축정책을 펼 수밖에 없는데 이에 대한 가장 효과적인 처방은 시중의 돈줄을 죄는 것이다. 다시 말해 금리를 올리게 되는 것이다. 금리를 올린다는 것은 부동산에 넣어두었던 돈을 은행으로 보내라는 신호이므로 부동산 경기는 점차 나빠질 수밖에 없다.
금리와 부동산의 상관관계는 미국의 주택가격 추이를 정확하게 나타내는 케이스-실러 주택가격 지수를 보면 잘 알 수 있다. 케이스-실러 지수는 미국 주택시장 동향을 알아볼 수 있는 대표적인 경제지표 중 하나로, 세계 3대 신용평가회사인 스탠더드앤드푸어스(S＆P)가 발표한다. 집계기준이 되는 뉴욕ㆍ시카고 등 미국의 주요 대도시 지역(MSA : metropolitan statistical area)을 대상으로 최소한 두 번 이상 거래된 단독주택가격 변화를 지수로 산출하기 때문에 상당히 정확한 것으로 정평이 나 있다.

2000년 1월 지수를 100으로 기준한다. 개별 MSA지수 20개, 10개 MSA를 종합한 10대 대도시지수(composite-10 index), 20개 MSA를 종합한 20대 대도시지수(composite-20 index), 전국지수 등 네 가지 종류로 구성된다. S&P는 전국지수를 제외한 3종류의 지수를 매월 마지막 주 화요일 오전 9시(미 동부시간)에 2달 전 기준으로 발표하며, 전국지수는 2월ㆍ5월ㆍ8월ㆍ11월 마지막 주 화요일에 발표하고 있다.

As Of Jan 2017
Published Mar 28, 2017

위의 그래프는 2017년 3월 28일에 발표된 케이스-실러 20대 대도시지수인데, 2017년 1월 현재까지의 주택 가격 추이다. 2008년 정점을 찍었던 주택가격은 글로벌 금융위기로 뚝 떨어져 2013년까지 하향안정세를 유지하다가 2014년부터 현재까지 꾸준히 상승하고 있다. 2008년부터 유지된 제로금리에 힘입어 경기가 회복하면서 부동산 경기도 2014년부터 좋아지기 시작한 것이다. 2015년과 2016년에 기준금리를 한차례씩 올렸지만 부동산 경기는 계속 좋아져서 2017년 현재는 글로벌 금융위기 전 수준까지 가격이 치솟은 것을 확인할 수 있다.

한국의 주택가격 추이도 미국의 케이스-실러 지수와 차이가 거의 없다. 같은 저금리 기조를 유지해왔기 때문에 한국의 주택가격도 미국처럼 상승해왔던 것이 사실이다. 한국의 주택가격은 미국처럼 금리를 인상하지 않는 한 가격은 계속 오를 것이 분명하다.

미국은 금리를 인상하고 있지만 소폭으로 상승하는 한 주택가격의 상승세가 꺾이지는 않을 것으로 분석된다. 금리 인상 초기에는 경기가 과열 국면으로 가기 전 단계이기 때문에 부동산을 비롯하여 모든 경기는 호황을 띠게 된다. 금리 인상이 중반을 넘어 후반으로 가는 단계가 부동산 시장이 한풀 꺾이는 시기이므로 이때가 매도 시기가 된다. 따라서 미국의 부동산 매도 시점은 아직 도래하지 않았고, 한국 부동산의 매도 시점은 미국보다 2∼3년은 늦을 것이 분명하다.

금리가 인상될 때 중요하게 눈여겨봐야 할 것이 바로 임대수익률 또는 시장환원률이다. 임대수익률이 금리보다 높으면 투자자들은 은행에 돈을 넣어두기보다는 부동산에 투자하는 것이 낫다고 판단한다. 현재 시중은행의 예금 금리는 2% 미만이지만 강남의 시장환원률은 4%대를 유지하고 있다.

금리가 인상되어 임대수익률과 금리가 거의 같아진다면 투자자들은 부동산에 넣어두었던 돈을 회수해서 은행에 넣어두려고 할 것이다. 같은 금리라면 예금이 안전성과 환금성 면에서 훨씬 우수하기 때문이다. 따라서 금리가 인상되지 않은 현재, 또한 금리가 인상됐다고 하더라도 시장환원률에 미치지 못할 때까지는 부동산 가격은 계속 오를 수밖에 없다.

금리가 인상되면 임대수익률 또는 시장환원률은 시차를 두고 따라서 인상되게 된다. 투자자들이 금리 인상에 따른 물가 상승분을 임차인에게 전가하기 때문이다. 따라서 금리가 인상된다고 해서 곧바로 부동산 경기가 나빠지는 것은 아니다. 시차를 두고 인상되는 임대수익률에 비해 금리 인상이 더 가파를 때가 부동산 경기의 꼭짓점이 될 수 있다. 부동산에 관심이 있는 자라면 금리 인상을 예의 주시해야 하는 것은 바로 이 때문이다.

한국 부동산 시장은 금리 인상이 시작되기 전까지는 지속적인 상승을 보일 것으로 예상된다. 이는 대선정국과 대선 이후 새 정권의 부동산 정책과 상관없는 일이다. 정책이 부동산 시장에 중요 변수이긴 하지만 금리를 이길 수는 없기 때문이다.

금리 인상이 시작되더라도 부동산 시장은 당분간은 지속적인 상승세를 띨 것이다. 앞서 말한 대로 금리 인상은 경기 회복을 의미하므로 과열 국면이 될 때까지는 부동산도 상승세를 탈 수밖에 없다. 부동산 경기가 꺾이는 시점은 금리 인상이 지속적으로 이루어져 중반을 넘어 후반으로 치닫는 바로 그 시점이다.

저금리 기조에도 불구하고 한국의 경기는 침체 일로를 치닫고 있다. 저성장과 고령화 사회, 1인 가구 증가, 소득 저하 등으로 인해 경기 회복은 쉽지 않은 일처럼 보인다. 이런 상황에서 부동산 가격의 상승은 한순간 폭락할 수 있는 거품으로 여겨지기도 한다.

거품이 우려되는 사람들이라면 투자의 폭을 줄일 필요가 있다. 수도권보다는 도심, 택지개발지구보다는 강남재건축, 지방 역세권보다는 서울 역세권에 투자하는 것이 만약의 사태를 대비할 수 있다. 부동산은 입지가 가장 중요하기 때문에 택지개발지구 아파트보다는 서울 도심의 역세권 빌라가 더 가치가 높다.

또한 시세 차익보다는 임대수익에 초점을 맞추는 것이 더 안전한 투자가 된다.

가장 좋지 않은 판단은 부동산 시장의 미래가 불확실하다고 해서 돈을 움켜쥐고 있는 것이다. 금리가 낮을 때는 은행에 돈을 넣기보다는 부동산에 투자해야 한다. 그래야 미래를 대비할 수 있는 것이다.

장인석 착한부동산투자연구소장 (주)케이디알종합건설 이사 전 동아일보 기자 " 미국 금리의 습격 부동산 공부 제대로 하는 법 올 한 해 부동산 투자법