부동산경매 관련한 선순위가등기 해결비법을 공개합니다-----

----부동산경매 관련한 선순위가등기 해결비법을 공개합니다-----

■선순위가등기

선순위 가등기는 그 실질적 원인에 따라 ‘소유권이전청구권가등기’와 ‘담보가등기’ 로 분류된다.

 또한 이중 소유권이전청구권가등기의 등기 원인은 ‘매매계약’과 ‘매매예약’으로 분류된다.

그러나 실무상 흔히 사용되는 등기목적의 가등기는 나중에 청산을 해야 하고, 등기비용도 상대적으로 비싼 담보가등기가 아닌 ‘소유권이전청구권가등기‘이다.

즉, 실제로는 담보가등기일지라도 소유권이전을 위한 가등기의 형식으로 기재되는 경우가 흔하다.

또한 소유권이전청구권가등기의 등기원인으로는 주로 매매예약이 사용된다.

 판례에서도 가등기의 형식이 실제와 다름을 인정하고 ‘가등기의 효력은 등기부상의 기재형식이 아니라 실질에 의하여 결정 된다‘라고 판시하고 있다.

따라서 등기부상의 기재형식이 아닌 실질적인 내용을 찾기 위해서 많은 노력을 기울여야 한다.

1. 청산절차를 마친 선순위 담보가등기 및 선순위 소유권이전청구권가등기

(1) 청산절차를 마친 선순위 담보가등기

선순위가등기가 담보가등기라면 담보가등기는 채권에 대한 담보를 목적으로 하는 가등기로서 저당권과 동일하게 취급되어 배당과 함께 소멸되기 때문에 별 문제가 없다. 단, 말소기준권리보다 선순위 담보가등기가 경매신청기입등기 이전에 청산절차를 마친 담보가등기라면 그 가등기에 기한 소유권이전등기 이전이라 하더라도 법률 규정에 의거 청산시점에 소유권이 인정되기 때문에 그 가등기는 매수인에게 인수된다.

(2) 선순위 소유권이전청구권가등기

선순위가등기가 소유권이전청구권가등기라면 매각 후 가등기권자가 본등기를 하는 경우에는 매수인의 소유권이 상실될 수 있다.이러한 소유권이전청구권가등기의 등기원인은 다시 매매예약과 매매계약의 두 가지로 구분된다.

① 매매예약의 가등기

매매계약을 체결하기 전에 미리 두 당사자가 나중에 매매계약을 체결할 것을 약속하고 그 증거로서 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위하여 행하여지는 가등기를 말한다.

이러한 형태에서의 가등기권자에게는 등기된 가등기만으로는 매매가 완결된 것으로 보지 않고 추후 가등기권자가 매매를 원한다는 의사를 소유자에게 표시하면, 그 의사 표시만으로 매매계약이 완결된 것으로 보는 매매예약완결권이라는 권리를 가진다.

* 대법원 2003.1.10. 선고 2000다26425 판결

1) 복수의 권리자가 소유권이전청구권을 보존하기 위하여 가등기를 마쳐 둔 경우 특별한 사정이 없는 한 그 가등기의 말소청구소송은 권리관계의 합일적인 확정을 필요로 하는 ■필수적 공동소송이 아니라 ■통상의 공동소송이라 할 것이다(대법원 1991.4.12. 선고 90다9872 판결 참조).

같은 취지에서 원심이 가등기의 일부 권리자를 상대로 한 이 사건 가등기말소 청구소송을 필수적 공동소송으로 보지 아니한 조치는 정당하고,

2) 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸하고(대법원 1992.7.28. 선고 91다44766, 91다44773 판결, 1995.11.10. 선고 94다22682, 22699 판결, 1997.7.25. 선고 96다47494, 47500 판결 등 참조), 제척기간에 있어서는 소멸시효와 같이 기간의 중단이 있을 수 없다고 할 것이다(대법원 2000.8.18. 선고 99므1855 판결 참조).

원심은, 원고가 1979.8.23. 피고 이○형, 소외 망 이○석, 소외 유○규와 사이에 이 사건 토지에 관하여 매매예약을 체결하고, 같은 해 9.7. 위 3인 앞으로 위 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권보전의 가등기를 경료하여 준 사실을 인정한 다음,

위 사실관계에 기초하여 위 매매예약완결권은 위 예약일인 1979.8.23.부터 10년이 되는 1989.8.23.이 경과함으로써 그 제척기간이 경과되어 소멸되었다고 판단하였다.

그러나 제척기간은 기간의 중단이 있을 수 없으므로, 비록 원고가 1989.7.28. 피고 이○형, 소외 망 이○석에게 이 사건 토지에 대한 그들의 지분을 인정하는 합의각서를 작성하여 준 사실이 있다고 하더라도, 위 매매예약완결권은 위 예약일인 1979.8.23.부터 10년이 되는 1989.8.23.이 경과함으로써 그 제척기간이 경과되어 소멸되었다고 보아야 할 것이므로, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고,

② 매매계약의 가등기

매매계약을 체결하였으나 잔금지급 기일이 남아 있어 소유권이전등기를 할 수 없을 때, 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 말한다. 매매예약이 아닌 매매계약에 의한 가등기인 소유권이전청구권가등기는 10년의 제척기간의 대상이 되는 형성권이 아니고, 소멸시효의 대상이 되는 권리이다. 따라서 소멸시효의 중단이나 정지로 인해 소멸시효의 기간이 연장될 수 있다. 또한 가등기권자가 혹시라도 목적물을 인도받아 사용하고 있다면 등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다

* 대법원 1999.03.18. 선고 98다32175 전원합의체 판결[토지소유권이전등기]

시효제도는 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간의 경과로 인하여 곤란해지는 증거보전으로부터의 구제를 꾀하며 자기 권리를 행사하지 않고 소위 권리 위에 잠자는 자는 법적 보호에서 이를 제외하기 위하여 규정된 제도라 할 것인바, 부동산에 관하여 인도, 등기 등의 어느 한쪽만에 대하여서라도 권리를 행사하는 자는 전체적으로 보아 그 부동산에 관하여 권리 위에 잠자는 자라고 할 수 없다 할 것이고,

매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 것이 당원의 확립된 판례인바(당원 1976.11.6. 선고 76다148 전원합의체 판결, 1988.9.13. 선고 86다카2908 판결, 1990.12.7. 선고 90다카25208 판결 등 참조),

부동산의 매수인이 그 부동산을 인도받은 이상 이를 사용·수익하다가 그 부동산에 대한 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에도 그 이전등기청구권의 행사 여부에 관하여 그가 그 부동산을 스스로 계속 사용·수익만 하고 있는 경우와 특별히 다를 바 없으므로 위 두 어느 경우에나 이전등기청구권의 소멸시효는 마찬가지로 진행되지 않는다고 보아야 할 것이다(당원 1976.11.23. 선고 76다546 판결, 1977.3.8. 선고 76다1736 판결, 1988.9.27. 선고 86다카2634 판결 참조).

 이와 다른 취지의 당원 1996.9.20. 선고 96다68 판결, 1997.7.8. 선고 96다53826 판결, 1997.7.22. 선고 95다17298 판결의 견해는 이를 변경하기로 한다.

2. 선순위가등기에 대한 경매절차

(1) 집행법원의 최고

경매법원은 등기부에 선순위 가등기가 등기되어 있으면 가등기권자에게 그 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권가등기인지 밝혀줄 것을 최고한다.

(2) 최고의 효과

① 담보가등기

최고된 가등기가 담보가등기라면 가등기권자는 법원에 권리신고와 함께 배당요구를 할 것이다. 담보가등기인 경우에도 가등기권자가 배당요구를 하지 않으면 당해 경매절차에서는 배당을 받지 못한다.

근저당권이나 저당권은 등기부등본상에 채권최고액이나 채권액이 기재되어 있어 배당요구가 없다 하더라도 이를 근거로 배당을 할 수 있지만 가등기의 경우에는 피담보채권이 기재되어 있지 않아 법원으로서는 배당을 해 줄 수가 없다.

 따라서 이러한 위험을 회피하기 위하여 선순위가등기가 담보가등기라면 가등기권자는 배당요구서, 채권계산서, 권리신고서 등을 통하여 자신의 권리를 신고하여 배당에 참여해야 한다.

② 소유권이전청구권가등기

소유권이전청구권가등기권자는 법원에 권리신고를 할 의무도 없고, 권리신고를 하지 않아도 별로 불이익이 없으며, 한편 선순위가등기가 진정한 소유권이전청구권가등기라면 가등기권자는 하루 빨리 본등기를 실행함으로써 경매과정에서의 법률관계가 복잡해지는 것을 미연에 방지하려 할 것이지만, 굳이 권리신고를 하지 않아도 불이익이 없기 때문에 가등기권자의 권리신고가 없는 경우는 언제든지 발생될 수 있다.

(3) 집행법원의 업무 처리

선순위가등기가 매수인이 인수하여야 하는 소유권이전청구권가등기로 판단되면 법원에서는 그 가등기의 법적 성질이 명확히 밝혀질 때까지 경매절차를 중지시키기도 하지만, 실무에서는 다른 채권자들의 이해관계를 고려하여 가등기가 인수될 수 있음을 물건명세서에 공지한 뒤 경매절차를 진행하는 것이 위법하지 않기 때문에 경매를 진행하는 경우가 대부분이다.

역설적으로 이러한 물건 “선순위 가등기는 매수자에게 인수되니 조심하라”는 공지가 되어 있음에도 불구하고, 사실은 선순위 가등기가 손쉽게 말소할 수 있는 가등기라면 경매참여자는 낮은 가격에 취득하여 고수익을 낼 수 있을 것이다. 또한 간혹 이러한 공지조차 없이 경매절차가 진행되는 경우도 있다. 즉 경매의 최종적인 책임은 경매참여자의 몫임을 명심해야 한다.

3. 가등기권자의 대응 형태와 구분

담보가등기인지 소유권이전청구권가등기인지의 여부에 대해 완벽하게 알 수 있는 것은 아니지만 등기부등본과 대법원 경매 사이트의 ‘문건처리내역’ 및 대법원사이트의 ‘나의사건검색’에서 대략적으로나마 확인해 볼 수 있다.

(1) 법원접수문건내역에 가등기권자의 배당요구서나 채권계산서가 접수된 경우

이 경우에는 선순위가등기를 담보가등기로 간주해도 무방할 것이다. 그러나 가등기권자가 배당요구를 한 경우에는 담보가등기이고, 배당요구를 하지 않으면 소유권이전청구권가등기라고 확정해서 판단할 수는 없다. 가등기는 내용상 임의경매로 진행되는 경우도 있고 강제경매로 진행되는 경우도 발생할 수 있다. 통상적으로 가등기권자는 저당권처럼 임의경매 신청이 가능하고 이때의 가등기는 담보가등기라고 추정은 가능하지만 반드시 그렇지만은 않다.

(2) 단순히 권리신고서만 접수된 경우

경매법원은 단순한 권리신고만으로는 배당요구의 효력을 인정하지 않기 때문에 단순히 권리신고만 된 경우에는 함부로 담보가등기로 간주해서는 안 된다.

즉 가등기권자가 권리신고서의 형식을 빌려 자신의 가등기가 담보가등기가 아닌 소유권이전청구권가등기임을 주장할 수 있기 때문이다. 즉, 위 권리신고서에 소유권이전청구권가등기임을 밝히는 내용이 기재되었다면 집행법원에서는 응당 매각물건명세서에 선순위가등기가 인수될 수 있음을 경고하는 문구를 기재할 것이다.

따라서 권리신고서만 접수되었으나 매각물건명세서에 선순위가등기에 대한 인수여부의 경고 문구가 없다면 담보가등기로 추정해 볼만은 하다. 그러나 법원의 부주의로 공지 없이 진행될 수도 있으므로 사실관계를 확실히 점토한 후에 응찰해야 한다.

(3) 법원에 아무런 서류를 접수하지 않은 경우

가등기권자에게 최고서를 발송하였음에도 가등기권자가 법원에 아무런 서류도 제출하지 않은 경우, 법원은 위 선순위가등기를 소유권이전청구권가등기로 추정하고 물건명세서에 가등기가 인수될 수 있음을 공지한 상태로 경매절차를 진행하거나 아니면 경매절차를 정지시킨다.

 하지만 이 경우에도 법원이 소유권이전청구권 가등기라고 강하게 추정할 뿐이지 위 가등기를 소유권이전청구권 가등기로 확정할 수 있는 효력을 가지고 있는 것은 아니다.

결과적으로 정확한 사실관계는 당사자를 제외한 법원이나 이해관계인등 모두가 모른다. 또한 법원이 소유권이전청구권가등기임을 공지하지 않은 상태로 경매절차를 진행한다 하더라도 위법은 아니며, 간혹 그런 공지 없이 진행되는 경매물건도 존재한다. 이러한 경우라 하더라도 모든 위험부담을 매수자가 부담해야 한다. 따라서 선순위가등기가 인수될 여지가 조금이라도 있는 물건에의 경매참여는 신중을 기하여야 한다.

4. 소유권이전청구권가등기의 유효성 문제

소유권이전청구권가등기의 등기원인이 매매예약인가 매매계약인가의 점은 10년의 제척기간에 적용되는가에 관해 중요한 쟁점이 된다.

실무상 매매예약을 가등기의 등기원인으로 기재하지만, 이와 같은 경우에도 등기원인의 표시만으로는 매매예약이 매매계약으로 전환되었는지 알 수 없다.

실무적으로 “보통 매매예약일 기준 10년이 경과하면 제척기간의 도과로 본등기청구권이 소멸되지만, 기간 내 예약완결권을 행사하였는지 여부가 등기부에 명시되지 않아 판단이 쉽지 않다”는 점을 명심해야 한다.

(1) 매매예약완결권의 행사 여부

가등기에 기한 본등기 전환이 없었더라도 매매예약완결권 미행사로 단정 짓기 힘들다. 왜냐하면 매매예약완결권을 이미 행사하여 계약이 체결된 이후에도 어떤 사정으로 본등기가 되지 않을 수 있기 때문이다.

​가등기 관련 분쟁을 살펴보면 가등기에 기한 본등기청구권의 시효와 관련되는 사례가 많다. 보통 매매예약가등기완결권은 형성권의 성격을 가져 통상적인 제척기간은 10년인데, 소멸시효의 경우와 달리 시효중단의 문제가 없이 진행된다. ​사실 이러한 사례가 소송으로 발전할 경우 재판과정에서 완결권 행사를 주장하는 자가 날짜를 소급해 허위로 만든 서류 등을 법원에 제출하여 제척기간의 도과를 저지하려고 할 경우 이에 대한 반증이 그리 쉽지 않다. 즉, 오래된 가등기라고 하더라도 무작정 제척기간 도과로 실효되었다고 단정할 수 없다.

① 10년을 훨씬 넘긴 가등기

제척기간 내에 권리행사를 하는 경우에는 숫자상의 10년을 넘을 수도 있다. 학계의 통설적 견해는 제척기간 내의 권리행사의 의미를 “제척기간내의 소의 제기” 여부로 보고 있으므로 결국 매매예약완결권에 기해서 가등기권자가 소유자를 상대로 가등기에 기한 본등기소송을 제기하였는지 여부를 확인해야 할 필요가 있다. 따라서 소의 제기가 없는 10년 이상의 상당한 기간이 지난 가등기라면 안심해도 되지만,

② 겨우 10년을 경과한 가등기

10년을 겨우 넘긴 상태라면 가등기권자가 소유자를 상대로 가등기에 기한 본등기 소송의 제기여부를 확인할 필요가 있다. 가등기에 기한 본등기 청구소송을 할 때 통상적으로 당사자를 항정시키기 위하여 처분금지가처분을 활용하게 되므로, 처분금지가처분이 등재되어 있다면 소송이 제기되었을 가능성이 높으므로, 보다 더 세밀한 조사가 요구된다.

참고로 가등기에 기한 본등기의 소송은 쟁점이 간단한 소송이므로, 송달 등의 문제가 없으면 6개월 이내에 종결된다. 따라서 10년의 제척기간이 도과하고도 1년 이상이 더 경과하였다면, 채권자가 권리행사를 하지 않았다고 추정해도 큰 무리는 없을 것이다.

③ 가등기권리자의 부동산 점유

실무상 특히 문제가 되는 경우는 매매예약완결권이 행사되어 매매계약으로 전환된 뒤에 가등기권리자가 그 부동산을 계속하여 점유하고 있을 경우이다. 이 경우 가등기권리자의 권리는 매매예약완결권이 아닌 본등기 청구권(채권적 청구권)으로 전환되게 되어 10년의 소멸시효의 대상으로 바뀐다.

그런데 대법원은 소유권이전등기청구권자가 당해 부동산을 점유하고 있을 경우 본등기 청구권의 소멸시효가 중단된다고 해석한다. 따라서 이 경우에는 가등기에 기한 본등기 청구권은 소멸시효가 완성되지 않는다. 이렇듯 가등기가 10년 이상 경과되었다고 해도 가등기권자가 부동산을 점유하고 있을 경우에는 시효중단에 의해 가등기가 여전히 유효할 수 있으므로 특히 주의를 요한다.

5. 경매진행 절차 중지

판례도 선순위가등기가 있다고 해서 반드시 경매를 중지하여야 하는 것은 아니라고 판시하고 있다. 하지만 추후 가등기에 의한 본등기가 경료되면 가등기의 순위보전 효력에 따라 가등기 이후에 이루어진 중간처분은 가등기권자와의 관계에서 유효하지 못할 수 있기 때문에 선순위가등기가 있는 물건의 경매진행에는 어려움이 발생할 수 있다.

(1) 잔금납부 이전

잔금납부 이전에 본등기가 경료되면 집행법원은 매각절차를 속히 취소하여 매수인으로 하여금 대금납부를 하지 않도록 할 필요가 있다.

(2) 잔금납부 이후

낙찰 후 말소되지 않은 가등기는 낙찰자가 가등기말소청구소송을 제기하는 등의 본안소송 결과에 따라 확정될 것이다. 만약 선순위가 등기된 부동산을 낙찰받아 잔금납부 후 가등기에 기한 본등기로 인해 부동산의 소유권을 상실하게 되었다면, 민법 576조 및 578조에 의거 채무자나 채권자를 상대로 대금의 반환을 청구할 수 있다.

따라서 배당이전이라면 민사집행법 96조1항을 유추적용하여 납부한 매각대금의 반환청구도 가능하다.

하지만 본등기가 되지 않은 채 가등기 그 자체로 남아있는 상태에서는 매각대금의 반환을 구할 수 없다.

* 대법원 2003.10.6. 자 2003마1438 결정

부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 낙찰된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보 목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인에게 인수되는 것인바,

 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족한 것이지, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다.

이 사건 경매목적물인 서울 강남구 신사동 ○○○의 ○○ 대 186.2㎡ 및 그 지상 건물에 대하여 각 1998.12.31. 접수 제89449호로 같은 달 30.자 매매예약을 원인으로 하는 정○옥 명의의 소유권이전청구권가등기가 경료되었는바, 

위 대지에 관하여는 위 가등기에 앞서 1996.5.31. 한국자산관리공사 명의의 근저당권설정등기가 경료되어 있었으나, 위 건물에 관하여는 등기부상 위 가등기보다 선순위의 담보권설정등기나 압류 또는 보전 처분의 기입등기가 경료된 바 없는 사실, 

집행법원은 가등기 권리자인 정○옥에게 가등기담보등에 관한법률 제16조제1항에 의한 최고를 하였으나 정○옥은 집행법원이 낙찰허가결정을 선고한 2003.4.11.까지 집행법원에 채권신고를 하지 아니한 사실,

 집행법원은 위 토지와 건물에 관하여 일괄매각결정을 한 후 매각물건명세서의 비고란에 “건물에 대하여 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기 있음”이라고 기재하여 절차를 진행시킨 끝에 제3회 입찰기일에 최고가로 매수신고한 권○숙에게 2003.4.11.자로 낙찰허가결정을 선고한 사실을 알 수 있는바, 

위에서 본 법리나 사실관계에 비추어 보면 위 낙찰허가결정에 대한 이 사건 항고를 기각한 원심의 조치는 정당하고,

6. 인수되지 않을 가능성이 있는 선순위가등기

(1) 법원에 아무런 서류가 접수되지 않은 10년 이상의 오래된 선순위가등기

법률관계를 잘 모르는 보통사람이 법원으로부터 서류를 받게 되면 어떤 형태로든 답을 하는 것이 일반적이다. 그러함에도 가등기권자가 아무런 서류도 접수하지 않았다는 것은 매매예약 혹은 매매계약의 해제로 더 이상 효력이 없는 선순위가등기임에도 미처 정리되지 않은 가등기 일 수도 있다. 

한편, 당사자가 최고서를 법원으로부터 송달받지 못하였거나 가족이 송달을 받았지만 해외출장 등의 이유로 정작 당사자가 적기에 권리신고를 못 했을 수도 있다. 

법원은 가등기권자의 주소가 불분명하여 송달이 되지 않는 경우 경매의 신속한 진행을 위하여 채무자의 주소지로 가등기 최고서를 송달하기도 한다. 왜냐하면 가등기권자가 진정한 권리자라면 송달절차의 하자를 들어 추후 경매진행에 불복청구를 할 수 있기 때문이다.

(2) 저당권과 함께 등기된 선순위가등기

개인 간의 금전거래에서 저당권을 설정함과 동시에 채권의 변제가 없으면 소유권을 이전받겠다는 취지의 가등기를 설정해 두는 경우가 있다. 

이 경우 가등기권자는 이미 저당권으로 담보가치를 확보하고 있기 때문에 가등기권자로서의 권리행위는 하지 않는 것이 보통이다. 결과적으로 선순위가등기는 담보가치를 확보하기 위하여 저당권에 부종하여 설정된 것이기 때문에 저당권이 소멸하게 되면 선순위가등기도 함께 소멸하게 된다.

(3) 선순위가등기권자가 경매신청을 한 경우

(4) 착각 등으로 선순위가등기가 말소되지 않은 경우

간혹, 당연히 말소되어야 할 선순위가등기가 당사자의 착오 등으로 미처 정리되지 못한 상태로 실제 선순위가등기로서의 권리가 존재하는 양 경매가 진행 중인 물건도 있다.

(5) 선순위가등기권자가 배당신청을 한 경우

(6) 선순위가등기권자가 참고자료를 제출한 경우

가등기권자가 대물반환예약서 등 참고자료를 법원

에 제출한 경우 그 내용에 대한 검토와 함께 배당신청 여부를 확인할 필요가 있다.

(7) 경매진행 중에 가등기가 말소된 경우

경우에 따라서는 경매 진행 중에 선순위가등기가 말소되는 경우도 있다. 관심 있는 경매물건은 자주 등기부등본을 열람해보는 것이 고수익 창출의 한 방법이다.

7. 경매함정에서의 탈출기법

인수대상 가등기나 가처분의 물건을 매수하여 잔금을 납부한 경우라면

① 배당이전

매도인의 담보책임 규정을 원용하여, 매수인은 이행불능을 이유로 매매계약을 해제하고 매각대금의 반환을 청구하는 방식으로 해결한다.

② 배당이후

채무자에게 먼저 책임을 물어 매각대금의 반환을 구한다. 만약, 채무자에게 반환 받기가 어려우면 배당절차에서 배당을 받아간 채권자를 상대로 부당이득금반환청구 소송을 제기하여 반환 받아야 한다. 

이때 당사자가 자력이 있는 개인이거나 금융기관이 배당을 받아 갔다면 별다른 무리가 없겠으나, 배당을 받아 간 채권자가 의외로 많거나 혹은 자력이 없는 채권자가 있는 경우에는 돈을 되돌려 받기가 상당히 어려울 수 있다. 

따라서 배당채권자가 금융기관이라면 향후 담보책임을 부담하기에 충분한 자력이 있으므로 선순위가처분이나 선순위가등기가 있더라도 과감하게 접근해 볼 수 있다. 그러나 배당받게 될 채권자가 자력이 불충분한 개인인 물건은 보다 보수적으로 접근할 필요가 있다.

8. 결언

결국 선순위가등기가 있다 하더라도, 법원문건접수내역에 가등기권자가 배당요구서나 채권계산서를 제출한 것으로 기록되어 있으면 담보가등기로