부동산 Q&A] 낙찰 받은 상가, 점유자가 임대차 계약 원하는데···
계약서 작성서 잔금수령까지 한번에 끝내야
협의 불발 대비 인도명령절차도 함께 진행을
[서울경제] Q. 조그만 상가 하나를 낙찰받았습니다. 잔금을 지급하고 점유자를 만나 명도를 협의하려 하니 그 상가를 임차해 계속 사용하고 싶다고 합니다. 이 점유자와 임대차 계약을 해도 되는지, 한다면 어떤 것들을 주의해야 하는지 알려주세요.
A. 임대사업을 목적으로 상가나 오피스텔을 낙찰받은 경우 점유자가 임대차계약을 요구한다면 낙찰자 입장에서는 꽤 구미가 당기는 일입니다. 당장 이사비용이나 강제집행비용을 절약할 수 있을 뿐만 아니라, 새로 임차인을 구하는 공인중개사 수수료도 지급할 필요가 없고 임차인을 구할 때까지 낙찰받은 상가가 공실로 방치되는 손해도 막을 수 있기 때문입니다.
그러나 이와 같은 점유자의 제안은 그리 녹록하게 볼 일만은 아닙니다. 그 점유자와 임대차계약을 체결함과 동시에 임대차 계약금까지 받았지만 이후 임차인이 임대차 잔금을 지급하지 않는다면 문제가 복잡해집니다. 임차인이 약정대로 임대차 잔금을 지급하지 않으니 낙찰자는 당연히 계약을 해제하고 법원에 인도명령을 신청하겠지만 이때 점유자가 낙찰자와 작성한 임대차계약서를 법원에 제출하면 법원은 이미 낙찰물건에 대한 명도문제가 협의에 의해 종결이 됐다고 판단하기 때문에 인도명령신청은 기각될 가능성이 매우 높습니다. 임대차 계약이 체결되는 순간 점유자는 낙찰물건에 대한 적법한 임대차계약에 의한 임차인의 지위를 얻게 되는 것이고, 그 임대차계약의 불이행으로 임차인을 내보내려 한다면 인도명령이 아니라 명도소송을 해야만 합니다. 인도명령이라는 제도는 오로지 경매로 낙찰받은 물건의 점유자만을 상대로 활용할 수 있는 제도이기 때문입니다.
그렇다면 낙찰받은 부동산의 점유자가 제안하는 임대차계약은 무조건 거절해야 하는 것일까요? 그렇지는 않습니다. 계약 전에 고려해 봐야 할 사항들을 꼼꼼히 따져보고 안전한 방법을 선택한다면 점유자와의 임대차계약은 낙찰자에게 큰 행운이 될 수도 있습니다.
우선, 점유자가 전소유자냐, 불법점유자 또는 임차인이냐에 따라 낙찰자의 결정은 달라질 수 있을 것입니다. 일반적으로 전소유자나 불법점유자라면 임대차계약은 일단 위험합니다. 전소유자는 이미 채무로 인하여 자기의 부동산을 경매로 잃은 만큼 재정적으로 위태로운 상태입니다. 임대차계약금은 어떻게든 지급을 하더라도 잔금이 지급되지 않을 가능성이 매우 높고, 지급한다고 하더라도 월세가 제 날짜에 꼬박꼬박 들어 올 것을 기대하기는 어렵습니다. 또, 남의 물건을 권원도 없이 점유하고 있는 불법점유자라면 그 무법자의 희생양이 내가 될 수도 있음을 알아야 합니다.
임대차계약을 요구하는 점유자가 임차인이라면 긍정적으로 검토해 볼 필요도 있습니다. 임차인이 관리비 또는 공과금을 꼬박꼬박 납부하고 있는지, 경매로 매각되기 전에 월세를 전 소유자에게 제 날짜에 지급했는지를 보면 그 임차인이 신뢰할 수 있는 임차인인지를 판단할 수 있습니다. 요즘은 월세를 은행계좌로 입금시키는 경우가 대부분이니 임차인이 월세를 어김없이 지급했다면 그 사실을 증빙하는 것은 어렵지 않을 것입니다.
임대차계약을 한다면 만약의 불이행에 대비해 계약조건을 정하는 것이 중요합니다. 우선, 임차인이 계약서를 확보한 후 계약을 이행하지 않으면서 명도를 지연시키는 최악의 상황을 피하려면 임대차계약서 작성과 계약금 수령, 잔금 수령 등 순차적 절차는 생략하고 모두 한날한시에 하는 것이 좋습니다. 그리고 협의 중에도 인도명령 절차는 계속 진행해야 혹시 협의가 깨지더라도 명도가 늦어지지 않습니다.
인도명령에 의한 강제집행은 오직 경매로 취득한 부동산에만 인용될 수 있습니다. 일단 임대차 계약이 체결되면 명도소송을 통하지 않고는 임차인을 내보낼 수 있는 방법이 없다는 것을 잊지 말아야 합니다.
김재범 레이옥션 대표
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