[스크랩] 비싼 상가 싸게 취득할 수 있다는 “상가딱지” 무엇을 조심해야할까?

 

비싼 상가 싸게 취득할 수 있다는 “상가딱지” 무엇을 조심해야할까?

등록일 2013.04.26 |

 

<비싼 상가 싸게 취득할 수 있다는 “상가딱지” 무엇을 조심해야할까?>

판교, 광교, 별내, 위례, 동탄2 신도시 등 대규모 택지개발지구들이 등장할 때 마다 나타나는 부동산 용어 중 한 가지가 상가딱지라는 용어이다.

상가딱지란 주거문제를 해결하기 위해 대규모택지를 조성하게 되면서 기존에 터를 잡고 생계를 유지하고 살던 사람들을 위한 대책으로 제공하는 것 중 한 가지 제도로서 생활대책용지를 제공할 때 제공받게 되는 용지취득권리를 말하는 것이다.

엄밀하게 따지자면 법적 근거가 부족한 상태에서 토지수용을 원활히 하기 위한 행정편의를 위한 제도에서 파생되어진 생활보호대책용지의 불하권인 상가딱지가 인기를 끄는 이유는 가격 경쟁입찰로 공급되어지는 일반 상업용지보다 더 저렴한 가격에 상가용지를 불하 받을 수 있기 때문이다.

제도적 미비점을 논하기 보다는 현실에서 상존하고 있는 상가딱지의 거래의 허와 실을 알아보면 상가용지에 대한 공급 우선권을 부여 받게 되는 생활대책용지는 택지개발 주체에서 대상자 선정을 확정 짓기 전까지는 잠재적 권리상태로 남아있게 된다.

즉, 법적 등기권리를 확보할 수 있는 상태에 있지 않다는 것을 의미하고 있으며, 그러다 보니 제도적으로 확실하게 소유권을 확보했다고 할 수도 없는 상태인 것이다.

보통의 아파트와 같은 부동산 거래라면 전 소유주의 등기상태를 확인하거나 신규공급과 같은 경우, 시행사와 시공사의 공급계획을 통해 정보를 파악하고 자칫 시행사의 자금압박 등으로 부도가 날 경우에도 대한주택보증의 공제가입 등으로 안전장치를 확보할 수 있는 제도적 장치가 마련되어 있지만 생활대책용지(상가딱지)의 경우에는 택지개발주체의 생활보호대책용지(상가딱지) 대상자 선정을 확정하기 전까지는 확실성을 보장한 것이 아닐뿐더러 더더구나 등기를 확보할 수 있는 상태도 아니다.

그러다 보니 대상자 확정 전에 공증 등을 통해 거래되는 상가딱지가 이중, 삼중으로 중복 판매를 하여도 이를 알아낼 수 있는 방법이 없는 셈이다.

생활대책용지를 대상자 확정 전에 이런저런 홍보를 하는 브로커나 일부 악성 부동산업소에게 내놓았다 하더라도 만일 권리매도자나, 소개브로커나 업소가 불순한 의도를 가지고 재판매를 한다면 막상 자신도 모르는 이중, 삼중의 계약들이 있을 수 있기 때문에 대상자 확정 전 불법적 거래에는 위험성이 도사리고 있다고 할 수 있다.

다행이 운 좋게 상호 간의 합의된 사전거래가 이중삼중의 중복없이 한 번의 거래만으로 추후 대상자 확정 후 조합설립을 통해 조합원 명의이전을 통해 소유권을 넘겨받는다 하더라도 해당 조합의 선정과정이나 참여 등에서의 추가적인 문제점들은 내용을 잘 모르고 접근할 경우 낭패를 볼 가능성이 크다고 할 수 있다.

생활대책용지들은 16M2-17M2(구 5평 내외)이나 26.M2-27M2(구 8평 내외)규모로 공급되어지는 것이 일반적 규모이지만 어로사업보상등과 관련해서는 300M2이상의 규모로 공급되어지기도 한다.

하지만 공급을 받게 될 때 대상자들이 확정되었다 하더라고 택지개발주체의 상가용지공급은 개인별로 구분해서 해주는 것이 아니라, 해당 대상자들이 참여한 조합별로 공급을 해주기 때문에 조합단위의 가입을 전제해야 용지불하에 참여가 가능하게 된다.

즉, 원주민(생활보호대책용지불하 최초인) 개개인이 계약주체가 아니라 개개인들의 조합원가입으로 형성된 조합이 계약대상이라는 뜻이다.

현실이 이렇다 보니 상가조합결성을 통해 상가를 개발하려는 조합설립의 입장에서는 조합원 분담금을 납부하지 않고 해결할 수 있는 토지매입비 대납이라든가 건축비 대납 등 상가개발 중에 발생할 비용 등을 금융작업이나 공사관련 업체를 참여시키면서 업무를 대행하여줄 시행대행업무사등과 업무를 공동으로 추진하거나 조합설립과정과 이후 비용조달을 위해 공사권 등의 이권을 제공키로 하고 자금을 조달하는 조합자체사업으로 참여하게 되면서 조합내부의 이견과 조합총회의 분란 등으로 왕왕 부작용에 시달리는 조합이 되는 경우들도 생겨나게 된다.

여기에 이 조합이 좀 나을까 싶어 조합원으로 가입했다가 나중에 더 좋은 조건을 제시하는 예비조합에 조합원으로 가입을 하는 등 조합결성자체에도 이중 삼중가입하는 사례도 발생하는 부작용도 많이 발생하고 있다.

먼저 가입한 조합의 조합원 탈퇴를 깔끔하게 정리한다면야 문제가 되지 않을 수도 있지만 사활을 걸고 모집한 조합원의 탈퇴를 순순히 처리하여줄 조합은 별로 없기 때문에 자연스레 서류정리가 깔끔하지 못하고 이중적 지위문제가 발생하는 조합원도 생겨나는 셈이다.

이런 문제점들은 자칫 사업의 장기표류를 겪을 수 있는 위험성이 발생하게 되는데 그 이유는 앞서 설명한 것처럼 택지개발 주체와의 계약대상이 조합에 있는데 1개 이상의 조합에 중복 가입한 원주민 대상자가 1명이라도 있을 경우 해당 조합은 택지개발주체와 상가용지 계약을 체결할 수 없게 되기 때문이다.

이런 중복가입자문제를 풀려다 보면 결국 중복가입자를 대상으로 둔 조합들 간에 줄 소송이 발생할 수밖에 없는 것이 문제가 되기도 한다.

쌍방조합의 합의점으로 조합원을 정리하는 것이 조속하게 일단락된다면 그나마 다행이지만 조합전체의 이익을 좌우할 수도 있는 조합원정리 문제가 그렇게 빠른 시간에 정리되기란 쉽지 않아 많은 문제를 안고 있다.

조합자체가 시행능력이 있는 경우라면 그나마 다행이지만 대부분의 예비조합의 경우 대체로 시행대행이나 공동사업을 전제로 자금을 대주는 시행사를 두고 있는 경우들도 많은데 일부 조합들의 과도한 조합원 유치경쟁에 따라 현실적 수익성이 담보되지 않은 장미 빛 이익제시나 시행사에서 당겨쓴 자금문제로 인해 조합간부의 잠적 등의 현상도 발생하기 때문에 이런 조합에 가입한 조합원은 기 가입조합의 행정업무 마비로 인해 타 조합으로의 이전 자체가 쉽게 정리되기 힘든 점도 많다.

종합적으로 정리하면 안전한 딱지와 불안전한 딱지를 사전에 명쾌하게 구분할 수 없는 위험이 도사리고 있는 것이 상가딱지인 셈이다.

생활대책용지를 가장 안전하게 구매할 수 있는 방법은 대상자 확정 후 잡음 없는 조합에 가입된 정상적인 조합원의 권리를 사들이는 것이 현행 제도 내에서는 가장 유일한 방법이라고 할 수 있다.

특히 최근 광교지역의 대규모 개발로 공급되었던 연합조합의 조합원들의 경우 개발 전 가치와 준공 이후 가치에 대한 사업적 판단 오류로 인해 막대한 자금적 손실을 입을 수도 있는 처지에 내몰리고 있는 연합조합도 있는 것을 볼 때 일반상가투자보다 싼값에 취득할 가능성을 가지고 있는 조합상가의 경우도 짚어보아야 할 항목이 많은 점을 간과해서는 안 되며, 투자의 가장 기본적 원칙이라 할 수 있는 안정성확보라는 측면에서 본다면 무엇보다도 거래자체가 합법적 조건인 경우가 아니라면 낙관적 예측만을 가지고 편법적 사전거래에 편승하는 것은 위험할 수 있다는 점을 명심해야할 필요가 있다.

선종필

출처 : 부동산 일구회

글쓴이 : 윤영기 원글보기

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