상가세입자, 5년 맘 편히 장사하려면

 

 

 

 

	상가세입자, 5년 맘 편히 장사하려면|  [이데일리 박종오 기자]최근 가수 리쌍의 임차권 분쟁으로 상가 세입자들의 권리에 대한 관심이 높다. 임대기간을 보장받고 보증금을 지키려면 관련 법 규정을 잘 알아두어야 한다. 상가건물 임대차보호법은 임대차계약서상 보증금이 일정액 이하인 세입자에게 5년 간 임차권을 보장하고 있다. 지역별로 서울 3억원, 수도권 과밀억제권역(서울 제외) 2억 5000만원, 광역시와 안산·용인·김포·광주시는 1억 8000만원 이하여야 한다. 기타 지역에서는 1억 5000만원이 적용된다. 보증금 외 월세를 낸다면 월세에 100을 곱한 값을 보증금에 더해 기준으로 삼는다. 예를 들어 서울 소재 상가를 보증금 5000만원, 월세 250만원에 계약했다면 환산한 보증금은 3억원(5000만원+250만원×100)으로 임차기간 5년을 보장받을 수 있다. 보증금이 기준을 만족할 경우 처음부터 임대차계약서에 5년 간 임차하기로 했음을 명시해두는 게 유리하다. 상가는 연 9%까지 임대료 인상이 가능한데, 만약 재계약을 맺을 때 인상된 보증금이 기준액을 초과하면 보호대상에서 제외되기 때문이다. 예컨대 대구에서 보증금 1억팔천만원 이하로 최초 2년 간 상가 임대차계약을 맺은 뒤 재계약 때 보증금이 1억팔천만원을 넘게 되면 임차기간 5년을 못 채웠더라도 재계약 기간까지만 계약이 유효하다는 의미다. 김남주 변호사는 “현행 법에 재계약에 관한 규정은 없기 때문에 이런 경우 임차기간 5년을 계속 보장받으려면 건물주와 법적 소송 과정을 거칠 수밖에 없다”고 말했다. 상가가 경매에 넘어갔을 때 세입자가 우선적으로 돌려받을 수 있는 금액도 지역별 보증금 기준에 따라 다르다. 서울의 경우 월세를 합한 보증금이 5000만원 이하인 세입자에게 1500만원까지 보증금을 우선적으로 돌려준다. 수도권 과밀억제권역은 4500만원 이하 세입자에게 1350만원, 광역시 등은 3000만원 이하 세입자에게 900만원까지 우선 상환한다.