임차인은 대항력을 주장할 수 있을까?

임차인은 대항력을 주장할 수 있을까?

박성훤 

       

재래시장 등에서 종종 발생하는 사안입니다.. 임대인(매도인)과 임대차계약을 체결하고 사업자등록을 안내고 장사를 하던 중 건물이 매매된 이후에 임차인이 사업자등록을 하고 확정일자를 받았다면 임차인은 매수인에게 대항력을 주장할 수 있을까요? 우선 중요한 것은 임차인이 대항력(상가는 사업자 등록 .주택은 전입신고)을 갖추지 못했다면 매도인과 임차인과의 관계는 단순한 임대차관계라고 보아야 합니다.(그러므로 상가임대차 보호법에 의한 보호를 받지 못함) 그러므로 매매는 임대차를 깨뜨린다는 법명제에 따라 임차인은 매수인에게 어떠한 주장도 할 수 없게되는 것이 기본원칙입니다.. 이때 정말로 중요한 것은 매매계약을 체결할 때 매매조건 특히 임차권에 대한 합의사항입니다.. 건물이 매매되면 임대인은 기본적으로 임차인에 대한 보증금반환채무를 매수자에게 인수시키는 것이됩니다. 따라서 채무인수에 대한 채권자의 동의 또는 승낙이 있어야 매도인은 보증금반환의무로 부터 벗어나고 그렇지 않으면 매도인에게 여전히 보증금반환의무가 있게 됩니다. 채무인수에 대하여 임차인의 동의 또는 승낙은 상당한 기간내에 행사해야 하므로 건물이 매매된 것을 알면서 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않았다면 묵시적이 동의 또는 승낙이 있는 것으로 볼 수 있습니다. 임차인은 임차건물이 매매되면 임대차계약을 해지하고 임차보증금의 반환을 매도인에게 청구할 수 있게됩니다.  대법원 판레에 의하면 임차목적물이 매매되었을 때 임대인은 임대차계약의 해지통고를 할 수 있다고 합니다. 매도인과 매수인간의 상가건물의 매매계약과 더불어 임대인의 계약자의 지위를 승계시키기로 하는 계약인수가 있었는가를 살펴보아야 합니다. 매도인과 매수인 임차인의 3면 계약에 의하여 하는 것이 원칙이나 2 당사자의 계약과 잔류당사자의 동의로 계약인수계약이 성립될 수 있다는 것이 대법원의 판례입니다. 따라서 매도인과 매수인이 매매계약을 하면서 임대인의 지위를 양도하는 게약인수 계약이 병행된 것으로 볼 수 있고 임차인도 이에 동의를 하였다면 임대차계약에 대한 계약인수가 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우 매수인은 임차인에 대하여 임대인으로서의 계약자의 지위를 갖게되고, 둘 사이에 임대차계약이 성립된 것으로 볼 수 있게됩니다. 따라서 이후 임차인이 사업자등록을 내고 확정일자를 받았다면 임차인은 매수인에 대하여 대항력을 취득하게 되는 것입니다. 법리적으로 매우 중요한 사안이므로 정확하게 인지하고 있어야 정확한 상담을 해드릴 수 있을 것입니다. 그리고 임차인이 있는 건물을 매매할 때에는 이와 관련된 내용을 체크할 필요성이 있으며 따라서 임차인 현황조사를 통해서 반드시 확인하여야 하는 내용입니다...