상가 건물을 1년 6개월동안 영리적인 목적으로 사용하지 않으면

임대인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않기 위해 종전임차인이 주선한 신규임차인과 임대차 계약을 거절하고, 1년 6월 후 신규임차인으로부터 권리금을 수수한 경우, 종전임차인의 임대인에 대한 부당이득반환청구 여부

상가건물임대차보호법 10조의4 제2항 제3호에 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우” 임대인은 신규 임대차계약 체결을 거부할 수 있는 정당한 사유 중 하나로 규정하고 있다.

문제는 임대인이 장래 권리금을 지급받을 목적으로 임대차목적물을 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않기 위해 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절하고, 위 기간 만료 후 임대인이 원하는 신규임차인으로부터 권리금을 교부 받은 경우 종전 임차인은 임대인을 상대로 부당이득금반환청구를 할 수 있느냐 여부이다.

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왜냐하면, 임차인이 형성해 둔 유⋅무형의 영업가치가 존재하고, 권리금이 1년 6월의 차임 합보다 2배 이상이 된다면 1년 6월의 차임 합을 포기하고 신규임차인에게 권리금을 받아 차임을 받을 때 보다 더 많은 이득을 취할 수 있기 때문이다.

필자는 이 문제에 대하여 아래와 같이 임의적으로 부정설과 긍정설로 나누어 살펴봤다.

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① 부정설 : 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 내지 제3항의 문언상 충실하게 해석하는 입장에서는 임대차기간이 만료되었고, 1년 6월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다면 그 후 임대인이 신규임차인에게 권리금을 교부 받았더라도 부당이득금반환을 청구할 수 없다는 주장이 있을 수 있다.

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●왜냐하면, 임차인이 과도한 권리금을 요구하여 합의가 이루어지지 않는 경우도 있을 수 있어 그로 인하여 임대차가 종료된 것은 임차인의 책임이고,

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●5년의 계약갱신으로 투하자본이 충분히 회수되었고,

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●상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점은 반드시 임차인의 노력으로 형성되었다고 볼 수 없다는 점,

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●1년 6월의 건물사용 여부는 임대인의 재산권에 기한 것이므로 이를 간섭할 수 없기 때문인 점 등을 들 수 있다.

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② 긍정설 : 부당이득금 반환을 청구 할 수 있다는 견해이다.

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●그 이유는 권리금회수 기간이 단기간이고, (임차인이 만료 3개월 전부터 만료시까지 신 임차인을 영입해야 한다는 규정)

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●비록 임대차기간이 종료하였고 임대인이 1년 6월 동안 영리목적으로 건물을 사용하지 않았지만, 처음부터 장래 신규임차인에게 권리금을 받을 목적으로 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절하였고,

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● 나아가 1년 6월 후 실제로 권리금을 지급 받았다면 그 권리금은 그동안 사용⋅수익하지 못했던 차임까지 포함하여 권리금 명목으로 지급받은 것에 불과하므로 이는 영리목적으로 건물을 사용하는 것과 같고,

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●또한 위 경우 임대인의 권리금 수수는 민법 제103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하거나 동법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위에 해당되어 그 가액 상당의 부당이득이 성립된다는 주장이다.

위 부정설과 긍정설은 필자가 전적으로 추정하여 정리한 것으로, 추후 다양한 견해로 논의되었으면 한다.

※ 논문 : 김현선, “상가건물 임대차보호법상 권리금 법제화에 대한 소고-임대인의 방해행위에 따른 손해배상과 관련하여-”, 안암법학(제48권), 안암법학회, 2015. 9.

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저서 : 상가건물임대차보호법 실무 참조.