부동산 중개업자의 직접거래 계약, 무효인가

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

                  

부동산 중개업자의 직접거래 계약, 무효인가

최광석  

 공인중개사법은 중개업자와 중개의뢰인 간의 직접거래를 금지하고 있고, 이를 위반하면 행정처분은 물론 형사처벌까지 가하고 있다.



★ 동법 제33조(금지행위)

개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
<제1호 내지 제5호 중략>
6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

★ 동법 제38조(등록의 취소)

① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다.
<이하 중략>
② 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.
<제1호 내지 제8호 중략>
9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우

★ 동법 제48조(벌칙)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
<제1, 2호 중략>
3. 제33조제5호 내지 제7호의 규정을 위반한 자



 그렇다면, 이에 위반한 부동산 거래계약의 효력은 어떠할까? 즉, 중개업자가 매수 중개의뢰인에게 자신의 부동산을 매도하거나, 매도 중개의뢰인으로부터 직접 매수하는 경우에 그 매매계약의 효력은 무효일 수 있을까? 직접거래 금지 규정을 강행규정(법규)으로 보아 이에 위반된 민사적인 효력도 무효로 보아야할지 아니면 단순한 단속규정(법규)으로 보아서 민사적인 효력은 그대로 유효한 것으로 볼 것인지의 문제인데, 판단이 쉽지 않을 수 있다. 실무상으로도 많은 논란이 있던 중, 최근 대법원 첫 판결이 선고되어 소개한다. 

 중개업자 자신이 소유하던 전원주택을 매수 의뢰인과 직접 계약한 사안에서 계약무효 내지 취소근거로 주장된 여러 가지 중 하나가 중개업자의 직접거래위반 문제였다.
 이 사건 원심법원은 강행법규로 해석하여 계약무효로 판단한 다음, 피고(매도인)에게 계약금을 반환하라고 판단하였다. 그 이유는 다음과 같다.  



★ 대전지방법원  2016. 10. 7.선고 2015나104495  계약금 반환

   공인중개사법 제33조 제6호는 중개인이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하고 있는바, 중개인에 대하여 이 규정을 적용하기 위해서는 먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야 하고, 위 규정에서 금지하고 있는 '직접거래'란 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다(대법원 2005. 10. 14. 선고 2005도4494 판결 등 참조). 

    위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 당사자 사이에 다툼 없는 사실과 이 법원에 현저한 사실, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 공인중개사인 피고에게 전원주택 매매의 중개를 의뢰하였는데, 피고가 원고에게 전원주택 대신 피고 소유의 이 사건 각 부동산을 소개하여 이 사건 매매계약에 이르게 된 사실, 피고가 이 사건 매매계약의 당사자인 매도인인 사실, 피고는 2016. 2. 17. 대전지방법원 2015고정1928호 공인중개사법위반 사건에서 중개의뢰인인 원고와 직접 이 사건 매매계약을 체결하여 공인중개사법 제33조 제6호의 규정을 위반하였다는 이유로 벌금형의 유죄판결을 선고받았고, 이에 대하여 항소하여 항소심 재판이 계속 중인 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면 피고는 주택 매수 중개의뢰인인 원고와 직접 이 사건 매매계약을 체결함으로써 위 공인중개사법 규정을 위반하였다 할 것이다. 

    나아가 위 공인중개사법 규정을 위반한 매매계약의 효력에 관하여 살피건대, 위 공인중개사법 규정은 부동산중개인이 중개의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 투기행위를 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서를 분란시키는 것을 방지하려는 데 그 입법목적이 있는 점, 공인중개사법 제48조는 중개인이 위 규정을 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어, 위 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로, 이를 위반하여 체결된 이 사건 매매계약은 무효라 할 것이다. 

    따라서, 피고는 원고에게 이 사건 매매계약에 따라 원고로부터 지급받은 계약금 50,000,000원을 반환할 의무가 있다(원고의 그 밖의 청구원인에 관하여는 더 나아가 살피지 않는다).



 하지만 대법원은, 이를 단속법규로 보아서 형사처벌과는 별개로 매매계약의 효력 자체는 유효하다고 판단하여 원심판단을 파기하였다.



★ 대법원 2017. 2. 3.선고  2016다259677  계약금반환

  1. 사법상의 계약 기타 법률행위가 일정한 행위를 금지하는 구체적 법규정에 위반하여 행하여진 경우에 그 법률행위가 무효인가 또는 법원이 법률행위 내용의 실현에 대한 조력을 거부하거나 기타 다른 내용으로 그 효력이 제한되는가의 여부는 당해 법규정이 가지는 넓은 의미에서의 법률효과에 관한 문제의 일환으로서, 다른 경우에서와 같이 여기서도 그 법규정의 해석 여하에 의하여 정하여진다. 따라서 그 점에 관한 명문의 정함이 있다면 당연히 이에 따라야 할 것이고, 그러한 정함이 없는 때에는 종국적으로 그 금지규정의 목적과 의미에 비추어 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는지를 검토하여 이를 정할 것이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 등 참조). 

  개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 공인중개사법 제33조 제6호의 규정 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있는바, 위 규정에 위반하여 한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없고, 위 규정을 효력규정으로 보아 이에 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인되어 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 위 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 보아야 한다.

  2. 그런데도 원심은 공인중개사법 제33조 제6호의 규정이 강행규정이라고 보아 이를 위반하여 중개의뢰인인 원고와 공인중개사인 피고 사이에 체결한 이 사건 매매계약이 무효라고 판단하였으니, 이러한 원심판단에는 공인중개사법 제33조 제6호의 효력, 강행규정 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.