Q. 임대인 A는 상가건물 1층을 옷가게를 운영하는 임차인 B에게 임대해오고 있다. 그런데 어느 날 임차인 B가 배관이 터져 물이 새어 옷이 젖었다면서, 임차인이 가입한 보험사의 손해사정인을 통해 손해를 산정해 보험금을 받았다. 그런 뒤 임대인에게 보험 범위 밖 손해에 대해 소비자 가격 상당의 손해를 배상하라고 주장한다. 과연 임대인은 어떻게 대처해야 억울한 피해를 방지할 수 있을까?
A. 상가건물의 관리 사고와 관련해 책임의 소재와 그 범위가 불분명하다 보니, 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 상가건물 임대인은 임대건물에 관해 임차인이 임대목적물을 사용`수익에 적합한 상태로 유지시킬 적극적인 의무가 있다. 이를 수선의무라고 하는데, 이에 따라 임대건물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에는 임대인이 이를 수선해야 한다. 그 수선의무의 범위는 계약의 목적대로 사용`수익할 수 있는가의 여부에 따른다.
먼저 사고 발생 시, 임대인은 향후 손해가 산정되면 임차인의 보험사는 임대인에게 보험금 지급분 상당액의 구상권을 행사할 것이라는 점을 유념해야 한다. 이를 위해 임대인은 임차인에게 유리하게 책정될 손해 산정절차에 적극적으로 참여하며 임대인이 가입한 보험사가 있다면 즉시 신고해 임대인의 입장을 대변할 수 있도록 하고, 손해 원인 확인 및 손해액 산정과정을 꼼꼼히 기록해 두어야 한다.
위 사례에서 임대인 A는 보험사로부터 보험금 상당액의 구상금 청구 및 임차인으로부터 보험 이외의 영업손해 등 손해배상 청구 소송에 휘말릴 가능성이 있다. 이 경우 임대인은 사고의 원인이 임차인의 위법한 상가사용에 있다는 사실을 감정 신청해 입증하는 방법으로 원고의 주장을 배척하거나, 물에 젖은 물품의 피해는 세탁으로 회복할 수 있음을 적극적으로 항변해야 한다.
그렇다면 손해사정이 과다함을 인정받을 수 있을 것이다. 소송 중 감정을 신청, 법원감정인의 감정절차를 통해 인테리어 등 공사 기간 및 공사 비용의 감정이 가능하나 상가 내 전시된 상품 등에 대해서는 사고 직후 임대인이 현장 관련 정보를 많이 수집해 두어야 억울한 피해를 방지할 수 있다.