매매 중 임대차계약은 누구와 해야할까요?|

매매 중 임대차계약은 누구와 해야할까요?|     

박성훤 |           

매매 중 새로운 임대차계약을 할 때에는 매도인과 매수인 누구와 해도 상관없습니다. 다만 누구와 임대차계약을 하느냐에 따라서 위험이 있게 되는데 이러한 위험을 회피할 수 있는 계약서를 작성하면 됩니다. 그러기위해서는 각 당사자와 계약을 할 때 어떤위험이 있는지를 알면 되겠네요^^* [질문내용] 상가주택 매매계약이 이루어져 이행중입니다. 상가에 대해서 임대차 계약을 하려고 하는데 새로운 임차인이 누구와 계약을 해야 하나요? 만일 현 등기자인 매도자와 계약을 하고 확정일자 받은 후 매수인이 승계하기로 한다라는 특약을 하게되면 될것 같은데요. 이 경우 계약금 중도금 잔금도 매도자에게 지불하는지 등 구체적인 방법을 알려 주시면 고맙겠습니다. [답변내용] 매매계약을 한 매도인은 원칙적으로 당해 부동산에 대하여 임대차계약을 체결할 수 없습니다.  임대차계약이야 채권행위이기 때문에 가능하지 않느냐고 생각이 드시겠지만, 매도인은 매매목적물에 대하여 매매계약 후 명도할 때 까지 선량한 관리자의 주의로 보관할 의무를 가지게됩니다. 따라서 매도인과 임대차계약을 할 때에는 원칙적으로 매수인의 동의 또는 승낙이 있어야 하는 것입니다. 매매 중에는 매수인과 임대차계약을 하는 것보다는 매도인과 하는 것이 조금 더 안전합니다. 그리고 보증금 등은 매도인에게 지급하기로 하면 되구요. 다만 매매대금으로 정산을 하기로 하면 되겠지요. . 개업공인중개사가 매수인 및 임차인에게 확인 설명할 사항은 매매 중인 사실(매매계약서를 가지고 계약금 중도금 잔금 등 매수인이 매도인에게 매매대금 등을 지급한 현황, 대출실행 등 임차인의 보호에 영향을 미칠 수 있는 사실 등에 대해서 설명해야 합니다), 매수인의 매도인의 임대차계약의 체결에 대한 동의, 임차인은 임대차계약 후 매매로 인하여 임대차계약을 해지할 수 있게되므로 이를 방지하기 위해서는 임차보증금반환채무인수에 대한 동의 또는 승낙 즉 임차권을 승계한다는 내용이 계약에 포함되어 있어야 합니다..