[부동산 공공연한 비밀 ②] 인정계약 속수무책?…컨설팅업체 요주의
-인정작업, 매수자-중개인 사이에 음성적으로 이뤄져
-국토부ㆍ서울시 적발실적 없어…“내부거래라 비노출”
-컨설팅업자들 인정계약 유도해서 이득을 챙기기도
[헤럴드경제=박준규 기자] 부동산 소비자들을 기만하는 인정계약은 우리 부동산시장의 고질병이다. “싸게 사서 몇배로 부풀려 되파는 속칭 ‘되도리’와 희망가격 이상의 금액은 중개업자가 가져도 좋다는 식의 ‘순가계약’도 결국 부동산값 폭등을 가져왔다.”(1990년 5월15일 매일경제)
왜 좀처럼 근절되지 않을까. 이유는 인정작업이 이뤄지는 매커니즘에 있다. 인정작업은 기본적으로 ‘심리’를 기반으로 한다. 희망하는 가격에 빨리 처분하길 원하고(매도자), 적당한 가격에 빨리 매수하길 바라는(매수자) 심리다. 중개자는 양쪽을 모두 만족하는 결과를 만들어 내고 자신의 이익을 취한다.
매물표가 붙은 대학가 인근의 부동산 중개사무소. [헤럴드경제DB]
현행법엔 인정작업 자체를 금지하는 대목은 없다. 다만 공인중개사법 시행규칙에서 규정한 중개보수 요율을 정하고 있는데, 인정작업을 거쳐 이 상한선보다 많은 이익을 가져간다면 위법이 된다.
하지만 계약서만으로는 이게 정상적인 거래인지, 아닌지를 좀처럼 판단하기 어렵다. 외면적으로 매수자는 매도자가 부르는 가격을 받아들여 거래를 성사된 것이고 중개수수료는 이 금액을 기준으로 산출한 것으로 볼 수 밖에 없다.
이 때문에 ‘업계약서’나 ‘다운계약’ 같은 부정 거래행위를 단속하는 국토교통부도 인정작업을 통한 거래만큼은 잡아내질 못한다. 국토부 관계자는 “그렇게 성사된 계약을 적발한 적은 없다”고 했다. 또 다른 관계자는 “그런 계약형태를 처음 들어본다”며 “그건 공정거래위에서 관여할 부분이 아닌가 싶다”고 말하기도 했다.
서울시 사정도 마찬가지다. 25개 자치구에서 각종 부동산 거래가 활발하게 벌어지는 곳이지만, 지금껏 인정작업이 드러나 행정처분이 이뤄진 사례는 없다고 했다. 상가임대차 분쟁조정위원회에도 인정작업을 통한 권리금 거래가 상정된 적이 없다.
서울시청 관계자는 “당사자(매도자-중개인)들의 내부거래라 알 길이 없다. 본인들의 필요와 이익에 부합하게끔 이뤄진 거래이기 때문이라서 한 쪽이 자발적으로 밝히지 않는 한 드러나기 어렵다”고 했다.
물론 인정계약이 중개업계를 전반에서 벌어지는 건 아니다. 대부분의 공인중개사들은 법을 지키면서 중개업무를 한다. 서울의 한 개업공인중개사는 “공인중개사들도 도덕성을 강조하고, 지역별로 네트워크를 형성해서 자정작용을 추구한다”며 “특히 정보가 다 드러나 있는 주택시장에선 금물이다”고 했다.
최근엔 ‘무늬만 공인중개사’들이 문제가 된다. 주로 부동산 컨설팅을 내세우는 업체들이다. 투자상담과 조언을 제공하는 컨설팅업은 중개자격증이 없어도 등록할 수 있다. 하지만 이들은 실질적으로 중개에 해당하는 서비스를 제공하고 수수료 명목으로 돈을 챙긴다. 공인중개사들은 법정 중개보수 이상을 요구할 수 없지만, ‘컨설팅 수수료’ 명목으로는 제한이 없기 때문이다.
대형 중개법인 관계자는 “최근 TV에서 소위 ‘부동산 전문가’로 등장하는 이들 중에서도 대부분은 중개사 자격이 없으면서도 의뢰가 들어오면 실질적인 중개행위를 한다”고 귀띔했다.
지난 7월 대법원은 “컨설팅 명목의 계약을 맺었더라도 실제 업무가 중개에 해당한다면 중개행위로 간주해 법정 중개보수 상한 한도를 초과한 보수는 부당이득으로 본다”는 판결을 내리기도 했다.
김용일 부동산 전문 변호사는 “컨설팅업 자체에 규제를 가하는 건 어려움이 있겠지만 컨설팅을 내세우면서도 실제 중개를 하는 행위는 세부적으로 제어가 필요하다”고 했다.
nyang@heraldcorp.com
|