재개발재건축 분양신청 후 분양계약미체결로 현금청산가능여부

재개발재건축 분양신청 후 분양계약미체결로 현금청산가능여부
작성자 : 김은유	싸이월드 밴드

재개발재건축 분양신청 후 분양계약미체결로 현금청산가능여부

<법무법인 강산>

1. 서설

 일단 분양신청을 하면, 조합원이다. 그러나 조합 정관에 분양계약을 체결하지 않으면 현금으로 청산한다는 규정이 있다면 그 규정에 따라서 현금청산을 받을 수 있다. 그런데 문제는 분양계약미체결로 현금청산을 받고자 마음먹고 있다고 하더라도 조합이 분양계약체결기간을 설정하지 않으면, 조합원으로서의 일단 조합원으로서의 의무를 다하여야 한다. 즉, 이주비를 받고 이사를 가야하고, 재건축등의 경우는 신탁등기까지 해주어야 한다. 이를 이행하지 않으면 조합은 인도청구소송과 신탁등기청구소송(재건축만)을 제기하여 온다.

 이러한 경우 대응방법은 다음과 같다.

2. 대응방법

첫째, 이주비를 받고 이사를 가거나 신탁등기를 해 주고 나서, 나중에 조합이 분양계약체결기간을 설정하기를 기다리는 방법이 있다. 추천하고 싶지는 않다.

둘째, 조합이 제기하는 인도청구(재건축은 신탁등기 포함) 소송에서 적극대응을 하는 방법이 있다.

 그러나 인도청구소송 중에 분양계약체결기간이 설정되지 않는 한 현금청산대상자가 패소를 하는 경우가 많다. 그래도 현금청산대상자가 인도청구소송(재건축은 신탁등기 소송 포함)에서 응소를 하는 경우는 4가지 경우를 생각하고 진행한다. 첫째는 조합이 조정에 응하는 경우이다. 조합이 조정에 응하게 하기 위해서는 다양한 방법으로 재판부와 조합을 설득하여야 한다. 특히 조합정관에 분양계약체결기간은 관리처분인가일로부터 00일 이내로 한다고 규정되어 있는 경우에는 수월하다. 이렇게 조정으로 결론이 나는 경우도 많다. 둘째, 인도청구소송(신탁등기소송) 도중에 분양계약체결기간이 설정되기를 기대하고 응소하기도 한다. 셋째, 재건축등의 경우에는 신탁등기를 해주지 않으면(1심판결이 아니라 확정되어야 등기가 넘어간다), 철거 문제가 걸림돌로 작용할 수도 있다. 넷째, 준공검사 전까지는 소유권을 확보하여야 하므로, 이 문제를 가지고 다투기 위해서이다.

 그러나 최근에는 비록 하급심이지만 조합이 정관규정에도 불구하고 관리처분계획변경인가 시점으로부터 상당한 기간이 지나도록 분양계약 체결절차를 진행하지 않음으로써 현금청산자가 될 기회를 주지 않고 조합원임을 전제로 부동산에 대한 신탁을 원인으로 한 이전등기와 인도를 구하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 아니한다고 판시한바 있음을 유의하여야 한다(서울서부지방법원 2015. 12. 27. 선고 2015가합33374 판결, 동법원 2015. 10. 22. 선고 2015가합30442 판결). 사견으로는 매우 타당한 판결이라고 본다. 따라서 분양계약을 체결하지 않음으로서 현금청산을 받고 싶다면 이러한 신의칙 항변으로 철저히 대응을 할 만하다.

 이렇게 적극대응을 할 경우 장점은 또 있다.

즉, 현금청산을 할 경우에 가격산정시점이 분양계약체결기간만료일(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결)로 되므로, 증액될 가능성이 크다는 점이다.

셋째, 위법 발견 시 관리처분계획인가 취소소송을 제기하거나, 분양계약체결기간을 조속히 설정하도록 압박을 하거나, 필요시 현금청산대상자 지위 확인의 소를 제기한다(서울행정법원 2013. 10. 31. 선고 2012구합42090 판결).

3. 결론

 조합이 정확한 종전자산가격을 등을 알려주지도 않은 채로 분양신청을 받으면서 나중에 분양계약을 체결하지 않음으로서 현금청산을 할 수도 있음을 홍보하는 경우가 많다. 그러나 조합원들은 현금청산을 받고 싶다면 분양신청을 하지 않는 것이 타당하다.

 한편 분양신청을 하였다고 하더라도 분양계약체결기간을 조합이 설정하지 않고 무조건 신탁등기와 인도청구 소송만 제기할 경우 전문변호사를 동원하여 제대로 싸우면 승소할 수도 있다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

김은유 現 법무법인 강산 대표변호사 現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수 저서) `재개발·재건축은 전략이다` 등 재개발재건축 분양신청 후 분양계약미체결로 현금청산가능여부 토지에 대한 특별한 가치의 보상 경매(2) 재건축아파트 경매 시 토지별도 등기 주의사항