재개발·재건축 부자들의 비극

김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

                  

재개발·재건축 부자들의 비극

김은유  

  

재개발·재건축 부자들의 비극

 

1. 환급금 지급 문제 발생

 

재개발·재건축 사업에서는 부자들이 손해를 본다는 속설이 있다. 그러나 이는 단순한 속설이 아니라 현실에서 실제로 벌어지고 있는 일이다.

 

오늘 상담사례를 보면 실감이 난다. 갑은 상가를 소유하고 있는데, 종전자산가격이 40억원으로 결정되었다. 갑은 6억원짜리 아파트 1채를 신청하여 분양받았다. 그럼 갑은 조합으로부터 잔금 시 34억원을 반환받아야 하는 것이다. 반면 을은 종전자산가격이 3억원인데, 6억원짜리 아파트 1채를 받았다. 그러면 을은 잔금 시에 3억원을 조합에 내야 한다. 이렇게 되면 아무런 문제가 없다.

 

그런데 대부분 조합에서는 관리처분계획을 수립하면서 소위 부담금은 잔금 시까지 모두 내도록 하면서, 환급금은 조합 청산 시에 반환하도록 한다. 물론 현재 일부 조합들에서는 환급금을 나누어 지급하고 있기는 하다. 이러한 내용의 관리처분계획은 부담금을 내는 조합원이 훨씬 많으므로 총회에서 문제없이 통과되는 것이다.

 

나아가 환급금을 받아야 하는 조합원들조차도 ‘환급금은 조합 청산 시에 반환한다’는 의미를 모르고 지나치기도 한다. ‘환급금은 조합 청산 시에 반환한다’는 의미는 갑에게 34억원을 조합 청산 전까지는 지급하지 않는다는 것이다. 그러면 갑은 40억원짜리 부동산을 조합에게 내주고, 6억원짜리 아파트만 받은 채로 조합 청산 시까지 기다려야 34억원을 받는다는 이야기이다. 조합 청산은 언제 할지도 모른다. 늦어지는 경우는 입주 시점부터 10년 후에 청산하는 사례도 많다. 이게 얼마나 불합리한 것인지는 설명이 필요 없다. 갑과 을을 비교하면 갑은 6억원을 분양받을 시 이미 모두 다 부담한 셈이고, 을은 3억원만 부담하고, 그 이후 나머지 3억원은 조합결정에 따라 통상 중도금이나 잔금시에 납부하는 것이므로, 이것만 해도 갑이 손해인데, 거기서 더 나아가 34억원마저 청산시에 지급한다면 이는 너무도 불합리하다.

 

2. 환급금 대상자 대응방법

 

그럼 환급금 대상자들은 어떻게 대응하여야 할까.

첫째, 관리처분계획수립 시에 아예 환급금도 부담금과 같은 시기인 잔금 시에 지급되도록 수립하게 하면 된다.

둘째, 그것이 실패하면 관리처분계획 일부취소 소송을 제기하여야 한다. 즉, ‘환급금은 조합 청산 시에 반환한다’는 내용은 조합원간 형평성이 침해된다. 따라서 이를 이유로 관리처분계획인가일로부터 90일 내에 반드시 관리처분계획 일부취소소송을 제기하면 승소할 수 있을 것으로 본다. 만일 90일 내에 관리처분계획 일부취소소송을 제기하지 못하였다면 그 이후라도 관리처분 일부 무효확인의 소를 제기하여야 한다. 이 경우는 중대하고 명백한 하자가 있어야 하므로(대법원 2002. 12. 10. 선고 2001두6333 판결), 승소가 어려워지는 측면은 있으나, 사견은 중대하고 명백한 하자라고 본다. 법령에 의하여 조합원 지위가 인정되는 조합원들 사이에 권리의 차등을 두는 내용의 총회 결의는 특별한 사정이 없는 이상 무효라고 보아야 하기 때문이다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결).<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>