한국은행이 기준금리를 1.25%로 사상 최저 수준까지 인하하면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금은 방향을 잃어버리고 갈팡질팡하고 있다. 은행은 1%대 초반의 낮은 정기예금 이자를 제시하고, 주식이나 펀드는 원금소실 위험으로 투자를 결정하기 어려운 상황이다.
반면 부동산시장은 정부의 부동산 규제완화 정책과 저금리기조로 2013년부터 집값 상승세가 이어지고 있다. 은행이자 상품보다 임대수익률이 더 높은 `수익형부동산` 상품은 공실 우려에도 여전히 수요자 관심이 높다. 저금리 시대에서 수익형부동산 투자 주의점을 지금 알아보자.
1. 월세 나오는 부동산 상품부터 고르기
수익형부동산 상품을 고를 때에는 각 상품의 장단점을 파악하고, 투자자의 임대관리 능력을 고려해야 한다. 대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔, 소형아파트, 원룸은 1~2억원내 자금으로 투자가 가능해 일반투자자들이 쉽게 다가갈 수 있다. 주의할 점은 오피스텔은 사용 용도에 따라 주거용과 상업용으로 구분된다. 세입자가 전입신고를 할 경우 주거용으로 간주 돼 임대인의 주택수에 포함된다. 취득세는 주거용 기준이 아닌 상업용인 4.6%를 적용 받는다.
중소형 빌딩, 점포겸용 주택, 임대형공장, 상가 등의 부동산은 시세차익과 임대수익을 동시에 얻을 수 있겠지만 투자규모가 커 투자 수요는 고액자산가 대상으로 한정적이다. 상업용 부동산은 입지분석과 자금관리가 까다롭기 때문에 전문 컨설팅법인을 통해 매매 계약을 하는 것이 안전하다.
2. 임대의무기간 갖출 수 있다면… 임대사업자 가입이 유리해
임대사업을 하기 전에 임대사업자로 등록하는 것이 유리한지 여부를 따져야 한다. 임대사업 유형은 주택임대와 일반임대 사업자로 나뉘는데 임대의무기간을 채우기 어렵다면 가입여부를 신중해야 한다. 감면 받은 세금을 추징 당하기 때문이다.
오피스텔이나 상가 및 빌딩 등 상업용 건물은 일반임대사업자로 분류된다. 일반임대사업자 임대의무기간인 10년을 유지조건으로 취득시 부가가치세 10%를 환급 받는다. 중간에 일반임대사업 폐업신고할 경우 환급 받은 부가가치세를 반납해야 한다. 주택임대사업자 임대의무기간은 단기임대주택은 4년, 준공공임대주택은 8년으로 구분된다. 준공공임대주택은 단기임대주택보다 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 절세 혜택에서 유리하다.
3. 부채의 지렛대 효과…위험관리는 필수
임대수익률을 높이는 일반적인 방식은 부채의 지렛대효과를 이용하는 것이다. 지렛대효과는 전체 투자금 중에서 부채를 제외한 순수 자기자본금 대비 이익금에 대한 수익률이 커지는 것을 말한다. 1채만 구입 가능한 자금을 대출을 이용해 부동산 보유수를 늘려 월세소득과 임대수익률을 높이는 전략이다.
하지만 지렛대효과가 꼭 좋은 것만은 아니다. 잘못된 부동산 선택으로 매입가격보다 하락하거나 금리가 오르면서 이자비용이 커질 경우 그만큼 투자손실로 이어지기 때문이다. 현재는 저금리로 부채의 지렛대효과를 누릴 수 있겠지만 앞으로가 문제다. 2016년부터 주택담보대출 심사 강화로 원금 상환시기가 3년에서 1년으로 단축되고, 금리는 더 이상 떨어지기도 쉽지 않다. 미국이 기준금리를 올릴 경우 향후 국내 금리도 시차를 두고 오를 가능성도 열려있다. 오피스텔, 상가 등 공급물량 증가도 대비해야 한다.
4. 분양광고에서 나오는 수익률 함정
오피스텔이나 상가 분양 광고를 보면 높은 임대수익률을 제시하며 투자자를 현혹한다. 지역 사정을 잘 알지 못하는 투자자들은 장미빛 숫자에 넘어가 덜컥 계약서를 쓰는 경우를 심심찮게 볼 수 있다. 분양상담을 받더라도 그들의 말을 전적으로 믿지 않는 것이 좋다.
분양업자들이 제시하는 임대수익률 계산법에는 함정이 발생한다. 먼저 임대료를 주변시세보다 현저하게 높게 책정한다. 새 건물이기 때문에 입지가 좋기 때문에 등의 이유를 들어 투자자들이 받고 싶어하는 임대료를 책정한다. 투자금액은 대출 가능한 최대 한도를 적용해 그 만큼 제외한 자기자본 금액으로 임대수익률을 책정한다.
또한 실질임대수익률 계산에서 결정적인 역할을 하는 취득세, 중개수수료, 공실에 따른 관리비, 대출이자 등의 비용은 투자금에서 제외한다. 단순하게 순수자기투자금액과 임대료를 기준으로 수익률을 계산해 수요자를 현혹하는 경우가 많다.
5. 신상품으로 포장된 수익형부동산, 이면을 살펴야 한다
아파텔, 분양형호텔, 섹션오피스 등의 용어들은 수익형부동산 상품의 종류들이다. 부동산 틈새시장을 겨냥해 새로운 신조어를 조합한 상품들이 나온다. 트렌드성 수익형 상품은 부동산 시장 환경이 바뀌면 매각 시기에 매수자를 찾기 어렵다는 것이 단점이다. 아파텔은 아파트와 오피스텔을 조합한 단어로 각각의 장점을 결합한 오피스텔이다. 하지만 아파트보다 전용률이 낮고, 세금부담도 커 2% 부족한 상품이다.
분양형호텔은 호텔을 지분등기나 개별등기로 분양하고, 호텔운영 수익을 배분해주는 상품이다. 요사이 제주도는 관광객 수요가 급증하는 만큼 호텔, 펜션, 게스트하우스 등 다양한 숙박시설이 함께 늘어나 투숙객 유치 경쟁도 치열해졌다. 따라서 규모를 갖추고 전문적인 호텔 운영업체가 맡지 않을 경우 안정적인 운영수익을 얻기도 어렵고, 매각도 상당히 까다로울 수 있으니 주의가 필요하다.
섹션오피스는 업무용빌딩을 소규모로 분할하여 판매하는 상품이다. 업무시설이 밀집된 강남 테헤란로, 지식산업센터에서 주로 공급한다. 소규모 창업자를 위한 사무실을 분양 받아 임대를 놓는 방식이다. 일반 주택보다는 사무실 임대료를 더 받을 수 있겠으나 경쟁상품인 오피스텔이 밀집된 지역에서는 오히려 불리할 수 있다. 오피스는 공간 내 화장실 및 주방시설을 설계할 수 없어 공용시설을 이용해야 하나 오피스텔은 사무실 공간 내 설계할 수 있다 보니 소규모 창업자들에게 공간활용도가 높은 오피스텔을 이용하는 것이 더 편리할 수 있기 때문이다. 따라서 새로운 투자 상품에 현혹되는 것보다는 유사 부동산의 임대료와 임차인 선호도에 대한 시장 조사가 필수다.
수익형부동산 투자 성공을 위해서 지속적으로 임대수익을 낼 수 있는 수익형부동산 상품을 고르기 위한 안목을 높이고, 현장답사를 통해 과장광고에 현혹되지 않는 현명한 투자자가 되어야 할 것이다.