계단에 관련 정보

 

 

 

 중개실무 및 유의사항

 

가. 개념 정리

 

직통계단은 일반적으로 우리가 접하고 다니는 계단이며, 직통계단에 소방안전시설을 강화한 것이 피난계단이고

좀 더 강화한 것이 특별피난계단으로 이해하면 되고, 계단과 관련하여 유의해야 할 사항은 추가로 직통계단이 1개 이상 필요한 경우이다.

 

먼저 직통계단은 건축물에 피난층(대부분 1층이고 초고층일 경우 피난안전구역에 해당)으로 직통으로 연결되는 계단인데 5층에서 시작되는 계단이 중간층에서 다시 복도나 다른 출구로 나가면 안되고 직통으로 피난층까지 이어져야 하는 계단으로 우리가 일반적으로 접하는 계단이다.

 

설치기준 거리는 원칙으로 거실에서 30m 이내이며 예외도 있다.

중요한 것은 앞서 언급한 바와 같이 정기준에 따라 추가로 1개 더 필요한 경우가 있다.

 

유동인구가 많은 문화 및 집회시설(예식장 등), 종교시설, 장례식장과 전시장,

음주 취기로 인해 대피가 곤란한 위락시설에 해당되는 주점영업장과 모든 지하층의 용도는 200㎡ 이상일 경우에 해당된다.

 

다중주택과 다가구주택, 학원 및 독서실, 기타 숙박, 판매, 운수, 의료, 노유자, 유스호스텔, 장례식장(거실면적 기준) 등의 시설은

3층 이상, 200㎡ 이상일 경우에 해당되고,

 

 공동주택과 오피스텔은     300㎡ 이상이다.

 

그 외의 용도는           3층 이상의 층에 400㎡ 이상일 경우 해당된다.

 

 

직통계단이 추가로 설치하는데 과도한 비용이 들거나 건축물 구조상 설치가 불가능한 경우가 있는데

이로인해 용도변경과 새로운 업종의 입점이 제한되어 중개사고로 연결될 수 있으므로 유의해야 한다.

 

건축물의 5층 이상 또는 지하 2층 이하에 설치되는

 

직통계단에 대해 별도로 방화시설을 강화한 계단으로 설치해야 하는데

이것이 피난계단이다. 공동주택이나 구조와 재료에 따라 예외는 있다.

 

흔히 5층 이상에 건물에 계단이 계단실 입구에 철제 구조로 제작된 방화문으로 설치된 것을 접하게 되는데 대표적인 피난계단이다.

 

건축물의 11층 이상 또는 지하 3층 이하의 층에 설치하는 직통계단은 특별피난계단이다.

 

규모와 종류에 따라 예외는 있는데 피난계단과 비교하면 방화문안에 별도의 공간이 있고

그 공간을 지나야 계단실이 나타나거나 외부 노대(발코니)로 통할 수 있는 계단이다.

 

피난안전구역은 초고층, 준초고층의 건물에 일정부분 피난할 수 있는 공간을 마련하여 대피할 수 있도록 공간을 설치한다.

 

지하층과 피난층 사이의 개방공간은 공연장 등이 지하층에 3천㎡ 이상 일 경우에 설치해야 하는데

각 지하층에서 신속하게 대피할 수 있도록 천정이 개방된 공간이 있어야 한다.

천정이 개방되어 있다는 것은 일단 외부로 쉽게 대피할 수 있도록 공간을 제공하는 것이다.

지하층이지만 건물외부로 통하는 공간을 제공하는 것이다.

 

각각의 세부 설치 기준과 구조는 별도 하위법령인 건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙의 8조에서 15조를 참고하면 된다.

 

나. 유의사항

 

건축법 시행령[시행령 34조 ②항]이 2003년 개정되면서

교육연구시설인 학원과 더불어 근생시설인 학원에도 2개 이상 직통계단 설치 대상이 확대되었다.

 

이 전 기 준	[대통령령 제17926호, 2003.2.24, 일부개정]
[전략] 판매시설·숙박시설·유스호스텔·의료시설·아동시설 및 노인시설의 용도에 쓰이는 3층 이상의 층으로서 그 층의 당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 것 [후략]	단독주택중 다중주택, 제2종근린생활시설중 학원·독서실, 판매 및 영업시설, 의료시설, 교육연구 및 복지시설중 학원·아동관련시설·노인복지시설 및 유스호스텔 또는 숙박시설의 용도에 쓰이는 3층 이상의 층으로서 그 층의 당해 용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 것

 

 

개정된 시행령에 따르면 2종 근생의 학원 및 독서실과 교육연구시설의 학원이 3층 이상,

그 층의 해당용도로 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200㎡ 이상인 경우 추가적으로 직통계단을 설치해야 한다.

 

추가적으로 설치해야 하는 계단의 설치가 가능한지 건축물 구조와 현황에 대하여 점검하고 계약을 진행해야

중개사고를 미연에 방지할 수 있다. 설치가능 여부는 건축사 사무소나 해당 업종을 규제하는 행정관서에 우선 의뢰하여 확인해야 한다.

 

2003년 2월 24일 이전에는 학원 용도는 직통계단이 1개라도 무관하였으나

이후 용도변경 또는 새로운 신규입점시 강화하여 개정된 규정을 적용하므로

해당 건축물이 2003년 이전에 건축되어 입점하고 있는 학원에 대한 용도변경과 새로운 학원의 입점에 특별히 유의해야 한다.

 

당시에는 별도의 직통계단이 불필요하였지만 현재 새롭게 학원을 신규로 추가한다든지

폐업후 신규로 입점 시킬 경우 3층 이상, 200㎡ 이상일 경우 사전에 인허가 가능 여부를 확인해야 한다.

 

학원과 더불어 상가중개 현장에서는 유흥주점, 단란주점에 대한 직통계단에 대하여 동일한 관심을 가져야 한다.

 

참고로 단독주택중 다중주택만 해당되었다가 2006년 5월 8일 이후 다가구주택도 추가되었다.

 

 

[요약] 

 

학원, 유흥주점 등의 중개시 계단이 있는지 조심해서 살피자