정비구역이 아닌 곳에서 주택재건축사업 방법

김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

 

정비구역이 아닌 곳에서 주택재건축사업 방법

김은유  

 

정비구역이 아닌 곳에서 주택재건축사업 방법

법무법인 강산

 

1. 서론

 

「도시 및 주거환경정비법」 정비구역을 지정하고, 그 구역에 대해

①주거환경개선사업 (도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업),

②주택재개발사업(정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업), ③주택재건축사업(정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업), ④도시환경정비사업(상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업),

⑤주거환경관리사업(단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업),

⑥가로주택정비사업(노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업)을 실시하는 것이다.

 

그런데 특이하게도 도시정비법은 주택재건축사업에 대해서는 “정비구역이 아닌 구역”에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함하고 있다(법 제2조제2호단서). 이 규정에 의하여 도시정비법은 ‘정비구역이 아닌 곳’에서도 일정한 경우 ‘도시정비법에 의한 주택재건축사업’이 가능하도록 하고 있는 것이다.

 

정비구역이 아닌 곳에서의 도시정비법에 의한 주택재건축방법은

■결론적으로 대상지역의 요건을 갖추고,

 ■안전진단을 통과하면,

정비구역 지정 외에 나머지는 도시정비법의 적용(추진위원회 구성, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가)을 받아 그대로 진행한다.

 

또한 토지등소유자가 조합설립에 부동의 하거나 분양신청을 하지 않으면 매도청구를 하여 강제로 반대자 부동산을 취득하면 된다.

 

2. 대상지역 요건

 

(1) 법 제2조제9호나목(2)는 “정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자”라는 규정을 두고 있고, 령 제6조가 다음과 같이 규정하고 있다.

 

령 제6조(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상) 법 제2조제9호 나목(2)에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 이 조에서 "사업계획승인등"이라 한다)를 받아 건설한 아파트 또는 연립주택(「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)중 노후·불량건축물에 해당하는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것은 제외한다. <개정 2003.11.29., 2005.5.18., 2008.10.29., 2008.12.17.> 1. 기존 세대수가 20세대 이상인 것. 다만, 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피하다고 시장·군수가 인정하는 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다. 2. 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니한다.

 

(2) 20호 미만은 건축허가 대상이다.

개정 전 정비구역 밖의 재건축사업에서 단독주택이 포함될 수 있는 “불가피한 경우”에 대해 이를 인정하는 주체가 명시되지 않아 국토교통부로 질의가 이어졌으며, 그 답변은 일선 지방자치단체 또는 정비계획 수립권자가 판단하도록 회신한 바 있다. 이러한 국토부의 유권해석은 실무의 입장을 감안한 해석이었다.

그러나 법령해석보다는 시행령을 개정하는 방법으로 해결하는 것이 정당한 것이었고, 결국 개정법에서 불가피하다고 인정하는 주체를 시장·군수로 한정함으로써 입법적 해결을 꾀하고 있다.

그렇지만 불가피하다는 상황 판단의 기준을 시장·군수에게 백지위임하고 있는 것은 문제이다. 이는 자의적 행정에 의한 또 다른 문제로 연결될 수 있다. 이를 해소하기 위해 불가피한 상황의 예시들을 뽑아 해당 시·도 정비조례에 그 근거를 규정하는 것이 새로운 분쟁을 예방하기 위한 방법이기도 하다.

 

(3) 정비구역이 아닌 경우 재건축사업만 가능하지만, 이 구역 안에 건축허가를 받아 건축된 주상복합건물 등이 포함되어 있으면 100% 동의를 받지 못하면 재건축사업이 불가능하다.

 

정비구역이 아닌 지역에서의 재건축사업은 원칙적으로 주택법상 사업계획승인 또는 건축법상 건축허가를 받은 아파트나 연립주택이다. 1호의 “불가피하다고 인정하는 범위”에는 정비구역 아닌 아파트, 연립주택의 재건축사업으로 한정된다. 기존 세대수 20세대 미만인 2호의 경우에도 아파트나 연립주택만 그 대상이다. 근린생활시설이나 주상복합건물의 경우, 다른 주택과 달리 동의율 산정의 어려움으로 재건축사업에서 배제시키고 있다.

 

3. 안전진단

 

법 제12조제1항제3호는 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때에는 시장·군수는 정비계획의 수립, 주택재건축사업의 시행여부 결정 또는 안전사고를 방지하기 위하여 안전진단을 실시하여야 한다. 다만, 시장·군수는 안전진단에 소요되는 비용을 해당 안전진단 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다.

 

4. 시장·군수의 주택재건축사업의 시행여부 결정

 

시장·군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다(법 제12조제5항).

 

5. 추진위원회 구성·승인 및 조합설립 등

 

가. 조합방식

정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 법 제12조제5항에 따른 주택재건축사업의 시행결정 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 제15조제2항에 따른 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장·군수의 승인을 받아야 한다(법 제13조제2항).

 

시장·군수, 지정개발자 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다(법 제13조제1항).

 

나. 지정개발자 방식(주민대표회의)

시장·군수는 정비사업이 다음에 해당할 경우 직접 정비사업을 시행하거나, 시장·군수가 주택공사등(주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.

①당해 정비구역안의 국·공유지면적 또는 국·공유지와 주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때

②당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때. 이 경우 제4조제4항제2호에 따라 토지등소유자가 정비계획의 수립에 대한 입안을 제안한 경우 입안제안에 동의한 토지등소유자는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본다. 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장·군수 및 제26조에 따른 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그러하지 아니하다.

③제16조에 따른 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때

 

정비구역이 아닌 구역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 시장·군수 또는 주택공사등의 사업시행을 원하는 경우 사업시행을 원활하게 하기 위한 주민대표기구(이하 "주민대표회의"라 한다)를 법 제12조제5항에 따른 주택재건축사업의 시행결정 후 구성하여야 한다(법 제26조제1항).

 

6. 건축심의 후 사업시행인가

 

법 제28조제2항은 “시장·군수는 제4조제1항의 규정에 의한 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업의 사업시행인가를 하고자 하는 경우에는 건축물의 높이·층수·용적률 등 대통령령이 정하는 사항에 대하여 「건축법」 제4조에 따라 특별자치시·특별자치도·시·군·구(자치구를 말한다)에 설치하는 건축위원회(이하 "건축위원회"라 한다)의 심의를 거쳐야 한다.”고 규정하여, 건축위원회에 건축심의 후에 사업시행인가를 하도록 하고 있다.

령 제39조 (건축심의 내용) 법 제28조제2항에서 "대통령령이 정하는 사항"이라 함은 법 제4조제1항제4호 내지 제6호, 이 영 제13조제1항제4호 및 제6호의 사항을 말한다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조의 규정에 의하여 지정된 지구단위계획구역인 경우 도시계획위원회의 심의(건축위원회와 공동으로 하는 심의를 포함한다)를 거쳐 지구단위계획으로 결정된 사항을 제외한다. <개정 2005.5.18.> - 법 제4조제1항 4. 공동이용시설 설치계획 5. 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획 6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 - 령 제13조제1항 4. 정비기반시설의 설치계획 5. 법 제34조에 따라 정비구역을 둘 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할 또는 결합에 관한 계획 6. 건축물의 건축선에 관한 계획

7. 관리처분인가

 

법 제6조제3항은 “주택재건축사업은 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대·복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법에 의한다. 다만, 주택단지안에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 지형여건·주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우와 정비구역안에서 시행하는 사업에 한한다.”고 규정하여, 관리처분인가를 받도록 하고 있다.

 

8. 결론

 

20세대 이상 소위 미니 재건축 사업에 대해 도시정비법은 가로주택정비사업을 두고 있고, 아울러 정비구역이 아닌 구역도 일정한 경우 주택재건축사업을 할 수 있도록 하고 있다. 이러한 정비구역이 아닌 구역에서 주택재건축사업이 시행되는 경우에 토지등소유자들이 그 절차와 방법을 잘 모르는 경우가 많으나, 오히려 위에서 설시한 것처럼 그 절차는 간단하다.

 

즉, 요약하면, 대상지역에 해당하면, 안전진단을 받고, 그 결과에 따라 시장군수가 주택재건축사업시행을 결정하면, 추진위원회를 구성하여 조합을 설립하고(LH 시행도 가능), 건축위원회의 심의를 받은 후 사업시행인가를 받고, 관리처분 방식으로 사업을 진행하면 된다. 시공자 선정에 대해서는 정관에 따르면 그만이다. 따라서 정비구역이 아닌 곳에서의 주택재건축사업을 시행하려는 토지등소유자는 정관의 내용을 매우 면밀히 살펴보아야 한다. 그것이 잘못되면 토지등소유자는 그 부담이 커질 수밖에 없다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>