행정력의 낭비 없는 사전공시제도(등기 전의 매수자 보호)

행정력의 낭비 없는 사전공시제도

이상훈 법무사 (경기중앙회)

우리나라의 부동산 거래 관행상 매수인은 매매대금의 상당부분을 선이행하고도 부동산에 대한 아무런 권리를 보장받지 못하는 취약한 지위에 놓여 있다.

이러한 문제를 개선하기 위한 방법으로

●사전공시제도나

●에스크로 제도를 도입하자는 논의가 있다.

사전공시제도는

1)사전공시를 위한 가등기(1안)와

2)순위확보형 사전공시등록부(2안),

3) 정보제공형 사전공시등록부(3안)가 주로 논의되고 있다.

1안은 기존의 가등기가 활성화되지 못한 점에 착안하여 일정한 조건하에 매수인의 단독신청을 허용하고, 가등기에 관련된 비용을 낮추고, 부작용을 줄이기 위해 존속기간을 단기로 제한하자는 것이 주요 내용이다.

2안은 등기의무자의 거부감을 해소하고, 등기부의 복잡성을 시정하고자 등기부와는 별도로 사전공시등록부를 두자는 것으로, 그 효력은 대체로 1안과 유사하다.

3안은 순위보전이나 등기금지효가 없는 단순한 사실만을 공시하되, 등기부와 연계하고 SMS 알리미 서비스와 결합하면 매수인의 지위를 사실상 보호할 수 있다고 한다.

매수인 지위를 보호하는 정도를 보면,

1안과 2안은 순위보전 내지는 등기금지를 통하여 물권적으로,

에스크로는 동시이행의 보장을 통하여 채권적으로,

3안은 정보제공을 통하여 사실상 매수인의 지위를 보호하게 된다. 결국 매수인 보호에 대한 사회적 합의의 정도가 일응의 선택 기준이 될 수 있다.

강력한 매수인 보호에 대한 사회적 합의가 있다면, 2안보다는 1안이 도입되어야 한다. 2안은 등기부에 공시되지 않은 등록기록이 등기의 순위확보로 연결된다는 점에서 이론적 난점이 있고, 친숙하지 못한 제도이므로 쉽게 안착되기 어려울 것으로 보인다. 다만 1안에 의하는 경우에도 사전공시를 위한 가등기에 대한 말소기록이 현출되지 않는 방안을 마련하여 공시성 저해나 정서적 거부감을 줄이는 노력이 필요할 것이다.

매수인 보호에 대한 사회적 합의가 약한 경우에도, 에스크로는 우리나라 거래관행과 잘 맞지 않고 추가적인 비용이 발생한다는 점, 3안은 기존 제도와 연계되지 않는 행정력의 중복이고 낭비라는 점에서 모두 받아들이기 어렵다. 필자는 행정력의 낭비나 국민들의 추가적 부담이 없는 대안으로, 부동산거래신고시스템과 등기시스템을 연계하여 '등기사항증명서'를 발급받을 때 '부동산거래신고 중'과 같이 표시하고, SMS 알리미 서비스와 결합하여 권리변동사실을 매수인에게 알려주는 방안을 제시하고 싶다