Q. A는 2011년 8월부터 B가 임차하여 사용하고 있는 노후 상가건물을 2015년 8월쯤 C로부터 매수하였는데, 매수한 이후 상가건물을 철거해 건물을 신축할 예정이었다.
이에 따라 상가건물 매수인 A는 임차인 B에게 2016년 8월까지 건물을 인도할 것을 통보하였지만, 임차인 B는 임대인 A가 건물주가 된 시점이 2015년 8월이어서 5년간 더 갱신할 수 있다면서 타인에게 다시 임대할 계획을 가지고 있다.
임대인 A는 임차인 B에게 어떤 방법으로 대응할 수 있을까?
A. 이러한 상가 임대인과 임차인 간 다툼은 흔히 발생하는 유형의 분쟁이므로, 기본적인 법률 상식을 꼼꼼히 알아두어 다툼을 미연에 방지하는 것이 중요하다.
또한 임대차 관련 분쟁에서 상대방에게 통지한 내용 및 그 시점이 결정적인 경우가 많기 때문에, 상대방에 대한 통지는 내용증명 또는 최소한 수신을 입증할 수 있는 휴대폰 문자 등으로 꼼꼼히 남겨두어야 한다.
우선 상가임대차보호법상 임차인은 5년간 별다른 채무 불이행이 없는 이상 임대차 계약의 갱신을 임대인에게 요구할 수 있다. 그런데 임차인 B는 건물 소유주가 2015년 8월 변경되었다 하더라도 기존 임대차 계약이 이미 5년간 지속되었는 데다, 임대인이 임차인에게 건물 노후를 원인으로 신축 계획을 고지하였다면, 임차인 B는 더 이상 임대차 계약 갱신을 요구하기 어렵다.
따라서 임차인 B의 주장은 부당하므로, 임대인 A는 임차인 B에 대하여 건물 명도 청구와 동시에, 건물을 명도하는 날까지의 임대료 상당액을 부당이득으로 반환 청구할 수 있다.
유의해야 할 점은, 인도 청구와 동시에 점유이전금지 가처분을 반드시 신청해두어야 한다는 점이다.
만일 임대인 A가 임차인 B에 대해 건물인도 소송을 벌여 우여곡절 끝에 승소하였다 하더라도, 그 사이에 B가 타인에게 건물을 전대차하는 경우 A는 또다시 집행을 위해 타인을 상대로 인도소송을 해 승소하여야 하기 때문에, 이를 막기 위해서는 임차인 B가 소송 도중 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 이 보전처분을 해두어야 하는 것이다. 결국 이러한 법적 절차를 통하여, 임대인 A는 임차인 B에 대해 건물 인도 및 인도받을 때까지의 임대료, 소송에 든 세금 및 변호사 선임 비용을 회수할 수 있을 것으로 보인다.