무상거거주와 직계존비속이나 형제자매간의 임대차계약

 

 

1.직계존비속이나 형제자매간의 임대차 계약에 관한 법률관계

원론적으로는 그 계약관계를 인정하기에 다소 무리가 있으나, 계약 당사자 간에 보증금이나 차임의 지불이 금융기관 등의 거래 자료를 토대로 입증이 된다면 이러한 임대차계약은 법률적인 효력을 가지게 될 것입니다.

 

√가족관계로 추정될 때는 가족관계등록원부나 주민등록등·초본 등으로 확인해야 하나, 이해관계인이 아니면 합법적으로 열람할 수 있는 방법은 없다는 한계가 있습니다.

 

2.입증책임

가장임차인에 대한 입증책임은 매수인의 몫으로서, 경매 입찰에 참여하기 위해서는 심증만으로는 부족하고 증명 방법과 근거를 하나 정도는 확보해두고 매수신청에 임해야 할 것입니다.

 

1. 경매개시결정등기 이후에 전입신고가 되어 있는 경우는 수십가지의 추론만 가능할 뿐, 명확한 답변은 불가능합니다.

보통 경매개시결정 이후 매각까지는 다소 시일이 소요되는 점을 이용하여, 시세보다 저렴하게 단기 월세로 임대를 주는 경우도 있으며, 낙찰자와의 이사비용 협의를 위한 위장전입 등 수많은 가능성이 존재합니다만, 이는 당사자만이 알 수 있는 내용이지요.

 

2. 이전 질문과 해당 질문을 통해 말씀하신 내용에서는 해당 선순위전입자가 임차인이 아니라는 객관적인 근거는 다소 부족한 듯 합니다.

더군다나, 경매개시결정 이후의 전입, 체납관리비의 중간 정산이 이루어진 점, 2015.11 월 부터 사람이 없다는 인근 주민의 진술 등이 상호 연결성이 없습니다.^^;;

직접 거주를 하지 않는 이상 체납관리비를 중간정산하는 소유자 및 그 세대원은 거의 없는게 현실이기 때문이지요.

 

3. 심증은 충분하나, 물증이 없는 상황이 해당 물건이라 할 수 있겠군요.

이러한 물건의 경우라면, 낙찰 이후 매각결정기일 이내 해당 채권자로부터 낙찰자의 지위에서 무상거주확인서를 열람,복사 하고, 체납관리비의 납부자를 확인 하여 정상적인 임차인이라 판단될 경우 매각불허가신청을 통해 불허가 결정을 받아내는 방법도 고려해 봐야 할 것으로 보입니다.

 

*무상거주확인서 관련 판례를 첨부합니다.

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피고는 이 사건 건물을 보증금 22,000,000원에 임차한 후 인도 및 전입신고를 마쳐 대항력 있는 임차인의 지위에 있음에도 이 사건 건물의 소유자가 원고 금고로부터 금원을 대출받기 위하여 이 사건 건물을 물상담보로 제공하려고 하자 "임대차계약을 체결하거나 보증금을 지급한 바가 없을 뿐더러 향후 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다."는 내용의 확인서를 직접 작성하여 피고의 인감증명서와 함께 원고 금고에 제출함으로써 위 확인서의 내용을 믿은 원고 금고로 하여금 이 사건 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하여 금 21,000,000원을 대출하도록 하였음에도 불구하고 이 사건 경매절차에서 이를 번복하여 대항력을 갖춘 임대차의 존재를 주장함과 아울러 원고보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 내세워 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것인바, 같은 취지의 원심판결은 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 소론과 같은 신의칙에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.