미국의 부동산

미국의 부동산 경매                                                                                                                                                                                                              미국의 부동산 경매 영화나 드라마에 나오는 미국 주택을 보면 대부분이 2층 집에 앞마당까지 있는 넓은 주택이다. 이게 가능한 이유는 미국의 면적은 한반도 면적의 약 43배 정도지만 인구밀도는 0.066명/k㎡ 정도 되기 때문이다. 따라서 미국의 경우 넓은 땅을 마음껏 활용하여 집을 짓고 같은 면적의 집이라도 한국이 미국보다 몇 배씩 비싼 이유이다. 이런 상황에서 부동산 투자자들은 같은 돈으로 더 좋은 부동산을 얻기 위해 해외투자로 눈을 돌리기도 한다. 미국의 경우 주마다 다른 법을 가지고 있듯이 부동산 경매 절차도 주마다 조금씩 차이가 있다. 각 주를 모두 살펴볼 수는 없으니 이번 뉴스레터에서는 미국 부동산 경매(Foreclosure)의 큰 그림을 살펴보도록 하겠다. 첫 번째, 마음에 드는 물건 찾기 두 번째, 경매 진행 상황 확인하기 세 번째, 권리 분석하기 네 번째, 입찰가 산정하기 다섯 번째, 경매 참가하기 여섯 번째, 소유권 이전하기 첫 번째 단계는 마음에 드는 물건 찾기이다. 우리나라에서도 부동산 경매에 참가하기 위해서 첫 번째로 하는 일은 마음에 드는 부동산을 찾는 일이다. 경매에 나온 물건 중 여러 물건을 비교 분석하기 위해서 우리나라 사람들은 법원사이트나 부동산태인과 같은 경매 정보 사이트를 이용한다. 미국도 마찬가지로 부동산 경매 정보 사이트가 있어 집에서 편하게 업데이트되는 물건 정보를 살펴볼 수 있다. 온라인으로 마음에 드는 물건을 찾았다면 직접 현장을 들러서 물건을 살펴보는 것도 같다. 그러나 우리나라 집의 대부분은 시멘트 구조로 내구성이 좋지만 미국은 목재 건축물이 많고 각각의 건축물이 독특한 형태를 가진 경우가 많아 부동산의 상태를 가늠하기가 어려울 때가 많아서 임장 활동이 더욱 강조된다. 두 번째 단계는 경매 진행 상황 확인하기이다. 우리나라 부동산 경매와 마찬가지로 미국에서도 경매 기일 전 빚을 갚아 경매가 중단되거나 갑자기 날짜가 변경되는 경우가 있다. 그렇기 때문에 경매가 예정 기일에 그대로 진행되는지 확인하는 과정이 필요하다. 또한 미국은 경매 절차가 주마다 상이하다. 몇몇 주에서는 낙찰가를 현장에서 현금 또는 수표로 모두 지불해야 하는 경우가 있는가 하면 현장에서 낙찰가의 특정 퍼센트(주로 10%)만 지불하고 나머지는 일정 기간 안에 지불하도록 하는 곳도 있다. 우리나라와 또 다른 점이 있다면 경매 입찰 방법이다. 우리나라 법원 경매의 경우 예전에는 호가제와 서면입찰제로 진행됐지만 현재는 입찰가를 아무도 모르게 종이에 쓰고 봉투에 넣어서 제출하는 서면입찰제만을 사용하고 있다. 그러나 미국 대부분의 주에서 경매를 호가로 진행한다. 그렇기 때문에 자신이 낙찰받고 싶은 부동산이 어느 주에 속하고 그 주는 어떤 방식으로 경매를 진행하는지 사전에 확인하는 것이 일반적이다. 세 번째 단계는 권리 분석이다. 미국의 부동산 담보권은 한국보다 상대적으로 단순하여 권리 분석하기가 쉽다. 주로 날짜를 기준으로 가장 먼저 등기된 모기지가 말소기준권리가 된다. 그러나 우리나라와 마찬가지로 말소기준권리보다 날짜가 늦지만 사라지지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있다. 예를 들어서, 밀린 세금과 같이 경매가 끝난 후에도 계속해서 영향을 미치는 채권은 낙찰자가 인수하도록 한다. 우리나라에서 경매 컨설팅회사가 권리 분석을 도와주듯이 미국에서는 ‘title company’라는 소유권 분석 회사나 부동산 전문 변호사가 도와준다. 네 번째 단계는 입찰가 산정하기이다. 이 부분은 우리나라와 비슷한 점이 가장 많은 부분이라고도 할 수 있다. 미국의 최저 입찰가는 경매 집행 비용, 경매를 신청한 채권자의 채권액 등이 포함되어 결정된다. 따라서 최저 입찰가를 확인하고 시세, 수리 비용, 등기비용 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 한다. 낙찰가를 그 자리에서 모두 지불해야 하는 경우 자신의 예산을 고려하여 입찰가를 산정하는 것도 중요하다. 일부 보증금만 현장에서 지불하는 경우도 마찬가지다. 대부분의 주에서 잔금을 지불하지 못할 경우 보증금을 돌려주지 않기 때문이다. 다섯 번째는 경매 참가하기이다. 경매에 참가하기 전, 마지막으로 경매 진행 상태를 확인하고 얼마를 호가할 것인지 사람들에게 말하지 않는 것이 좋다. 다만 우리나라와 다른 점이 있다면 부동산이 유찰될 경우 소유권이 은행으로 넘어간다는 점이다. 마지막 단계는 소유권 이전하기이다. 부동산을 낙찰받고 나면 해당 기관에 본인이 낙찰자임을 증명할 수 있는 서류를 제출해야 한다. 몇몇 주에서는 며칠 만에 소유자를 바꿔주지만 몇 달을 기다려야 하는 주도 있다. 일부 주에서는 낙찰자로부터 다시 집을 찾아올 수 있는 ‘redemption period’라는 기간을 주기도 한다. 우리나라 말로하자면 반환 기간 정도로 할 수 있겠다. 이 기간 동안 집주인은 낙찰자에게 부동산 낙찰금액과 관련 수수료를 지불하고 집을 다시 찾아올 수 있다. 부동산 경매 절차의 큰 흐름은 우리나라와 큰 차이가 없어 보인다. 그러나 한 가지씩 따져보면 다른 점이 너무 많다. 여러 차이점 중 미국의 부동산 경매와 우리나라의 부동산 경매 시장의 차이점 한 가지만 꼽자면 ‘차압물 거래의 활성화’를 이야기할 수 있다. 미국은 우리나라와 다르게 차압물에 대한 거래 시장이 발달되어 있어 경매 외에도 Short Sale, Pre-foreclosure 그리고 REO 거래가 활발하게 이루어진다. Short Sale은 부동산을 매입했을 때보다 가격이 현저히 떨어져서 현재 시세로 판매를 해도 은행 빚을 다 갚지 못한다고 판단이 될 때, 빚의 일부만 갚아도 된다는 은행의 허락을 받고 현재 매물가보다 싼값에 부동산을 처분하고 대출을 갚는 것을 말한다. 은행 입장에서는 부동산을 경매로 넘겨 오랜 시간 돈을 받지 못하는 것보다 빠른 시일 내에 부동산을 처분하고 대출금을 만들어 이자를 받는 쪽이 더욱 이득이기 때문에 빚을 삭감해주는 것이다. Pre-foreclosure은 우리나라 급매와 유사하다고 할 수 있다. 부동산 차압 통보를 받고 경매 기일 전, 90일 동안의 거래를 말한다. 부동산이 경매로 넘어가기 전 처분하기 위해서 대개 시세보다 낮은 가격에 부동산을 내놓는다. 그 이유는 경매를 통해서 부동산이 매각될 경우 집주인의 신용등급이 나빠지기 때문이다. 또한 매입자는 경매를 통해서 부동산을 얻을 경우 여러 가지 리스크가 있기 때문에 이 기간 동안의 수요가 많고 거래가 활성화된다. 마지막으로 REO는 은행 소유의 모든 부동산을 일컫는다. 경매에서 유찰되어 소유권이 은행으로 넘어간 부동산과 집주인이 채권액을 상환하지 못해 자발적으로 은행에 소유권을 넘기는 경우가 있다. 그러나 은행이 소유권을 가질 때 선순위 채권을 모두 상환하기 때문에 권리가 깨끗하고 아무도 살고 있지 않는 빈집으로 만들어 놓는다는 이점이 있다. 그러나 REO 부동산은 소유 가치가 없는 부동산이 대부분이고 알짜배기 부동산을 찾는데 능한 투자자가 아니라면 잘 찾아보지 않는다. 이번 뉴스레터에서는 미국 부동산 경매를 중심으로 우리나라 경매와 어떤 차이점이 있는지 알아보았다. 평소 국내뿐만 아니라 미국 부동산에도 관심이 있었던 부동산태인 회원분들께 이 글이 도움이 됐으면 좋겠다. 부동산태인 홍보팀(02-3487-9918)