[스크랩] 구분 건물 경매 절차가 무효가 되는 경우

구분 건물 경매 절차가 무효가 되는 경우

안녕하십니까? 박승재 변호사입니다.

오늘 칼럼은 경매 초보자분들보다는 경매와 부동산에 대하여 어느 정도 잘 알고 계신 중·고수분들께서 주의 깊게 읽어 보셔야 할 내용으로 준비해 보았습니다. 아무래도 경매 초보자분들은 처음 입찰해 보는 경우가 대부분이실 테고, 꼼꼼하게 현장 조사도 몇 차례 나가며, 무엇보다 혹시나(?) 싶은 건 입찰 자체를 안 하실 가능성이 높은 반면에 어느 정도 경매에 대하여 잘 아시는 분들은 남들이 쉽게 접근할 수 없는 물건들, 이른바 고위험-고수익(High Risk-High Return)의 유혹을 쉽게 뿌리치기 힘들고, 어떤 물건들은 굳이 현장을 가보지 않더라도 경매 기록 검토만으로도 어느 정도 물건을 판단할 수 있다고 믿으시는 경향이 있습니다.

대강의 사실관계는 다음과 같습니다.

A는 집합건물을 신축하였으나 상가로 이용할 1층에 대해서는 분양받은 사람들이 원하는 면적으로 자유롭게 분할하여 구획을 지을 목적으로 아무런 칸막이나 경계벽을 설치하지 아니하고 1층 전체를 하나의 공간으로 준공을 마쳤습니다.

이후 A는 도면상으로만 1층을 비슷한 넓이의 8칸으로 나누고 제101호부터 제108호까지 번호를 붙인 다음, 독립된 구분 건물로 건출물관리대장에 등재하고 A 명의로 소유권보존등기를 마쳤습니다.

이후 정모씨는 A로부터 제107호와 제108호 부분을 합친 150m²를 대금 300,000,000원에 분양받기로 하는 매매 계약을 체결하였고, A는 정씨의 요구에 따라 제107호 부분과 제108호 부분을 한 칸으로 하여 그와 인접한 제106호와 제107호 사이에만 칸막이를 설치해 주었습니다. 이후 정씨는 제107호와 제108호 사이에 아무런 칸막이나 경계 등을 설치하지 않고 하나의 점포로 사용·수익하였습니다.

위와 같이 정씨가 제107호와 제108호를 하나의 점포로 사용하던 중 정씨는 A에게 분양 잔금을 지급하지 못하였고, A는 제108호에 대해서만 정씨 앞으로 소유권이전등기를 경료해주었습니다. 이후 A는 자신들의 경제적 사정을 이유로 아직 소유권이전등기가 경료되지 않은 제107호에 근저당권을 설정하였고, A가 위 채무를 변제하지 못하자 B은행은 곧바로 제107호에 대한 임의경매 신청을 하였습니다. 한편 김모씨는 현장 방문을 하지 않은 채 제107호에 대한 임의경매 절차에 참여하여 제107호를 낙찰받았습니다.

김씨는 낙찰 직후 정씨를 찾아가 제107호 부분을 명도해달라고 요구하였습니다. 과연 정씨는 김씨에게 제107호를 명도해줄 의무가 있는 것일까요? 또한 구조상·이용상 독립성을 갖추지 못한 제107호를 구분 건물로써 특정하여 진행된 경매 절차는 유효한 것일까요?

실무적으로 칸막이 공사를 하는 것은 간단한 공사 중 하나이고, 비용도 많이 들지 않기 때문에 얼핏 생각하기에는 비싼 돈을 주고 경락을 받은 김씨의 주장이 일응 타당해 보입니다. 물론 자신의 잔금 지급 의무를 다하지 못 한 정씨의 귀책도 충분해 보였습니다.

그러나 대법원의 판단은 조금 달랐습니다. 대법원은 “1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상·이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하고, 그 이용 상황 내지 이용 형태에 따라 구조상의 독립성 판단의 엄격성에 차이가 있을 수 있으나, 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구된다고 할 것이므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다. 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분 건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다.”고 판시하여 위 경매 절차가 무효라고 판시하였습니다.

즉, 위 판례의 태도에 따르면 정씨는 자신의 잔금 지급 의무는 별론으로 하더라도 김씨에게 제107호를 명도해줄 필요가 없게 됩니다.

그렇다면 구조상·이용상 독립성을 갖췄다가 후발적인 사정으로 인하여 칸막이 등이 제거된 경우에는 구분 등기의 효력이 곧바로 사라지는 것일까요?

판례는 “인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다.”고 판시하고 있음을 참조하십시오.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 대지 박승재 변호사

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 사랑지기 원글보기

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