매매는 임대차를 깨뜨리나. 새로운 주인이 나가라고 하는데 대책은

김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

                  

매매는 임대차를 깨뜨리나. 새로운 주인이 나가라고 하는데 대책은

김은유      

 

매매는 임대차를 깨뜨리나. 새로운 주인이 나가라고 하는데 대책은

법무법인 강산 김은유

 

1. 문제의 제기

 

새로운 건물주가 월세를 50% 인상해 주거나, 그게 싫으면 나가라고 하는데, 이때 세입자는 무조건 응하여야 하는지가 문제된다.

 

매매는 임대차를 깨뜨린다는 말이 있는데, 이것에 따라 세입자는 아무런 권리가 없을까.

 

그렇지 않다. 우리 법은 강력한 세입자 보호 조항을 두고 있다.

 

2. 사안의 해결

 

가. 민법의 특별법

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 있다. 이는 민법의 특별법이다. 따라서 특별법에 규정이 있으면 민법은 적용이 배제된다.

 

나. 주택임대차

 

주택임대차보호법 제3조제1항은 “임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”, 동조제4항은 “임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.

 

따라서 주택의 경우에는 세입자가 인도와 주민등록을 한 경우에는 새로운 주인에게 대항력이 생겨, 새로운 주인은 기존 임대차를 그대로 승계하므로, 세입자는 월세를 올려 주거나 이사를 가지 않아도 된다. 주택에 대한 대항력은 보증금의 규모와 상관없이 적용된다.

 

다. 상가건물임대차

상가건물임대차보호법 제3조제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”, 동조제2항은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하여 소위 대항력을 인정하고 있고,

동법 제2조제3항은 대항력의 경우에는 환산보증금을 초과해도, 즉 모든 임대차에 적용하도록 규정하고 있고, 이는 2015. 5. 13. 신설되었고, 부칙 제2조는 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하고 있다.

 

따라서 상가건물임대차의 경우에는● 2015. 5. 13. 이전에 체결된 임대차계약중 환산보증금 이내(서울은 4억원)라면 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기므로, 새로운 주인은 기존 임대차 계약을 승계하는 것이므로, 월세는 증액하지 않아도, 나가지 않아도 되는 것이다.

 

2015. 5. 13. 이전에 체결된 임대차 계약 중 환산보증금(서울은 4억원) 이상인 경우에는 대항력이 없다.

 따라서 이 경우에는 새로운 주인의 말을 따를 수밖에 없다. 그러나 문제는 이 경우도 권리금 보호조항은 적용된다는 점을 명심하여야 한다. 즉, 2015. 5. 13.자로 권리금 보호조항을 신설하면서 법은 “권리금보호 조항은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.”고 하고 있다. 따라서 비록 세입자가 나가야 한다고 하더라도 권리금보호조항을 이용하여 최소한 권리금은 보호받을 길이 생긴 것이다.

 

2015. 5. 13. 이후에 임대차계약이 체결되거나 갱신된 상가건물임대차보호법은 모든 상가임대차에 대항력이 적용되므로, 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 새로운 주인에게 대항력이 생긴다. (보증금 초과의 경우에는 차임증액에는 1년에 .09%이내 조항이  적용되지 않음을 주의)

 

3. 결론

 

세입자는 대항력이 있느냐에 따라 권리가 달라진다. 따라 주택은 반드시 인도와 전입신고를 하고, 상가는 인도와 사업자등록을 하여야 하고, 2015. 5. 13. 이전에 체결된 환산보증금 이상의 상가건물임대차는 권리금보호조항에 의하여 권리금을 보호받을 수 있다. 물론 2015. 5. 13. 이후에 체결된 상가건물임대차는 보증금 규모에 상관없이 대항력이 생긴다.

 

따라서 대항력을 갖추면 건물주가 바뀌었다고 너무 두려워 할 필요는 없다.<법무법인 강산>