[스크랩] 이주자택지 수분양권 양도 방법

이주자택지 수분양권의 양도의 법적효력과 공인중개사들의 이주자 택지 수분양권 양도 중개업무

김은유/ 강산법무법인 대표 변호사

수원 경실련 시민상담실 전문위원,

한국손실보상실무연구소 상임연구원

저서 “實務 토지수용”외 다수

이주자택지의 수분양권 양도와 관련된 문제를 살펴보고자 한다. 현재 한국토지공사를 비롯한 사업시행자들은 1회에 한하여 명의변경을 허용하고 있다. 즉, 다시 말하면 1회에 한하여 전매를 허용하고 있는 것이다.

그런데 현재 실무를 보면 이주자택지 분양권의 전매는 통상 1회에 걸쳐 일어나는 것이 아니라 여러 번에 걸쳐 이루어지고 있고, 그 시기 또한 사업시행자가 명의변경을 허용하는 시기보다 훨씬 전에 공증 등의 형태로 이루어진다.

따라서 이와 같은 경우 전매행위가 적법한 것인지, 법적 효력은 있는 것인지, 전매를 하고 난후에 매도자의 재산상황이 악화되어 수분양권에 대해 가압류, 가처분이 될 경우 법적효력은 어떠한지가 문제된다.

전매행위가 효력이 생기려면 매도인 즉, 사업시행자의 승낙 또는 동의가 있어야 한다.

-대법원은 토지분양계약상의 매수인의 지위를 양수하지 않은 이상 매수인으로부터 채권으로서의 소유권이전등기청구권을 양도받은 것만으로써는 양수인이 매도인에 대하여 그 토지의 매수인임을 주장할 수 없는 것이고, 이와 같은 매수인의 지위를 양수함에 있어서는 계약의 상대방인 매도인과의 합의(승낙)가 있어야 하고(대법원 1989. 11. 14. 선고 88다카19033 판결),

-택지개발사업지구내의 택지를 분양받은 자(수분양자)가 그 택지분양권을 타에 양도하면서 장래 택지가 분양되면 위 분양권을 전전양수한 자에게 직접 그 분양자 명의변경에 필요한 모든 절차를 이행하여 주기로 특약하였다면 이는 위 택지수분양자가 택지분양권이 전전양도되는 경우를 예상하여 그에 대한 채권양도의 통지를 받거나 그 승락을 할 이익을 미리 포기하여 그 통지나 승낙 없이 그 채권양도를 위 택지수분양자에게 대항할 수 있게 하는 특약을 한 것으로 볼 것(대법원 1987.3.24. 선고 86다카908 판결)이라고 판시하고 있다.

따라서 이주자택지 수분양권도 결국은 채권으로서의 소유권이전등기청구권이고 매수인은 이것을 양수받는 것이다.

실무적으로는 양도양수 계약서를 가지고 사업시행자에게 가 명의를 변경하는 형태로 이루어진다. 문제는 매수인이 명의변경을 요구하면 매도인이 소위 인감도장 값을 달라면서 버티는 경우가 비일비재하게 일어난다.

극단적으로는 매도인이 이주자택지를 신청하고 계약을 체결하여야 하는데 그것마저도 못하겠으니 돈을 더 달라면서 버티는 경우가 있고, 어떤 경우는 아예 연락이 되지 않는 경우도 있다. 왜냐하면 매도인인 이주자가 직접보상을 받은 후에 이주자택지 분양권을 팔고 이사를 가버렸기 때문이다.

이런 사태가 나면 십중팔구는 매도인의 요구대로 돈을 주는 경우가 많다. 이주자 택지의 수분양권은 결국 매도인이 사업시행자와 일단 계약을 하여야 하고, 그 이후에 명의변경 절차를 거쳐야만 최종적으로 매수인에게 완벽하게 이전되는 것이기 때문에 매수인이 응하는 경우가 많다.

법률적으로도 마땅한 수단이 없어 보인다. 물론 매도인이 추가로 돈을 요구하는 것은 명백한 계약위반이므로 계약해제권이나 손해배상청구권이 발생한다. 더 나아가 형사적으로 사기죄를 검토할 수도 있을 것이다.

그러나 이미 급할 것이 없는 매도인이 마음대로 하라고 버티면 결국은 매수인만 피곤하게 되는 것이므로 그냥 응하는 경우가 많아 보인다. 물론 이러한 사태를 막을 길이 전혀 없는 것은 아니다.

★ 인감문제만 해결하면 되는 것이다. 미리 매도인의 인감도장을 확보하고 인감증명서를 발급받을 수만 있다면 그러한 고민은 사라진다. 매도인 대신에 대리인으로 계약을 체결하고, 명의변경을 하면 그만이기 때문이다.

그러나 현실적으로 인감문제를 해결하는 것이 어렵다. 따라서 제일 좋은 것은 훌륭한 매도인을 만나는 것이다. 다만 계약과정에서 위와 같은 사태를 방지하는 문구를 삽입하거나 미리 ★어음공증 등을 하여 두면 다소 사정이 나아질 수는 있을 것 같다.

한편 이러한 경우 공인중개사의 책임과 역할이 중요하다. 공인중개사는 위와 같은 위험부담과 다음에서 보는 위험부담 때문에 이주자 택지 수분양권 양도중개를 기피하는 경향이 있으나 그럴 필요는 전혀 없다고 본다. 양도계약서에 공인중개사의 책임과 역할을 명확하게 반영하면 해결될 일이라 사료한다.

즉, 공인중개사는 이주자택지의 자격과 명의변경 문제에 대한 보증을 하는 것이 아니고, 단지 중개를 한다는 점을 천명하면 된다고 생각한다. 공인중개사로서는 이주자택지의 분양권에 대한 지식을 익히고 이에 대해 매수인에게 설명을 다하고, 후일 혹시 벌어질 수도 있는 일에 대해서 설명의무를 다하면 된다고 생각한다.

법무법인 강산은 현재 표준계약서를 만들고 있다. 완성이 되면 공표를 할 생각이다(따라서 이 글을 읽는 분들 중에서 필요하신 분이 있다면 미리 부동산매거진사에 연락처를 알려두길 바랍니다). 오히려 매도인이 계약을 위반하려 할수록 매수인은 공인중개사에게 의지할 수밖에 없는 것이다. 이는 또 다른 업무 창출일 수도 있는 것이다.

출처 : 부동산초짜에서 전문가로(부초전)

글쓴이 : 세모돌이 원글보기

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